Vender un piso, más caro que en el resto de España

Los ayuntamientos andaluces son los terceros que más cobran a los propietarios en plusvalías

Vender un piso es una operación rodeada de burocracia. El acuerdo entre comprador y vendedor supone el inicio de un reguero de trámites que acaban normalmente con el abono de alguna cantidad, la mayor parte con destino al erario público en forma de tributos. En el caso del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía, con el que los ayuntamientos gravan la compraventa de inmuebles, el vendedor es quien debe hacerle frente. Las herencias de viviendas también están sujetas a esta cuota, sumándose así a la «factura» del polémico impuesto de sucesiones y donaciones. Y como ocurre con éste, Andalucía es de las comunidades que mayores importes carga a sus habitantes, dejando al arbitrio de cada municipio el establecimiento de la cuota sobre la que se calcula el pago –con unos máximos establecidos por el Estado del 3,70 de coeficiente por año y el 30% en el tipo impositivo–.

Solo Murcia y La Rioja adelantan a nuestra región en la presión fiscal. La cuota media está cuatro décimas por encima de la de España, alcanzando el 3,02% en los primeros cinco años, con una rebaja paulatina hasta los 2,61% si se trata de un inmueble en propiedad desde hace más de quince años, según reflejan los datos del Ministerio de Hacienda y Función Pública. Huelva y Málaga son las provincias donde la tributación resulta más cara y Córdoba y Granada ostentan los porcentajes más bajos. Un ejemplo de cómo la recaudación ha crecido en los años de crisis del mercado inmobiliario es Málaga. La provincia recaudó en 2013 más de 80 millones de euros; un año después, casi cien millones, que se convirtieron en 136 en 2015.

Cinco de las ocho capitales de provincia prácticamente alcanzan el tope permitido. Son Cádiz, Córdoba, Huelva, Málaga y Granada. En ellas vender un piso sale hasta un 10% más caro que hacerlo en Almería, con el tributo más bajo. En Sevilla, la rebaja del último año en el primer tramo (estableciéndolo en el 2,5%), la convierte en la más ventajosa si la venta se realiza antes de los cinco años para adecuarlo a la subida del 10% de los valores catastrales realizada en 2015.

La plusvalía se calcula multiplicando el valor catastral por los años que la persona se ha mantenido como propietario. A esa cantidad, se le aplica el porcentaje estipulado para cada tramo quinquenal. El resultado de la liquidación será como máximo un 30% de dicha cifra. Además, en la declaración de la renta deberá rendir cuentas ante Hacienda por el IRPF al tributar los beneficios en el tramo del ahorro. Venderlo antes de que transcurra un año de la compra, exime de pagar cantidad alguna. El antiguo dueño es quien debe liquidar el impuesto cuando vende una propiedad –sea vivienda, plaza de aparcamiento, trastero o un local. No obstante, si el vendedor reside fuera de España, será el nuevo propietario quien asuma el coste de la plusvalía, según recoge la Ley. En el caso de herencia o donación también es el nuevo propietario quien tiene que pagar el impuesto, como ocurre con el impuesto de sucesiones. Quienes no pagan ni un solo euro por este concepto son las administraciones públicas. El Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos están exentos.

No todos los municipios andaluces cobran este impuesto, aunque sí la inmensa mayoría: 716 de los 778 existentes. De entre las ciudades de más de 50.000 habitantes, Alcalá de Guadaíra, El Ejido y las costasoleñas Benalmádena, Mijas y Torremolinos son las que mayor presión fiscal imponen a sus habitantes en este ámbito.

Batalla judicial

El cobro indiscriminado por parte de los ayuntamientos ha sufrido varios reveses judiciales este año. En Andalucía, un tribunal de Fuengirola ordenó la devolución de los cinco mil euros a un propietario que había vendido su casa por menos dinero de lo que la adquirió. Este razonamiento también llevó al Tribunal Constitucional a pronunciarse el 16 de febrero en contra de la Norma Foral de Guipúzcoa, al considerar que no puede exigirse al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava un incremento del valor que, en realidad, no se ha producido. Esta sentencia provocó una reacción del Gobierno central, anunciando que Hacienda modificará la norma estatal para los supuestos de ventas sin ganancias o pérdidas. No obstante, los afectados que hayan vendido una propiedad en los últimos cuatro años podrán reclamar la devolución de la tasa a sus ayuntamientos.