Hipotecas líquidas para futuros sólidos

La primera evidencia de una hipoteca se remonta al Antiguo Egipto, alrededor del año 2600 a.C. Los egipcios ya utilizaban un modelo de financiación para adquirir tierras, con la propiedad como garantía. Este sistema fue adoptado y adaptado por griegos y romanos. En Roma, el concepto de hipoteca se formalizó, y el término “hypotheca” describía la situación en la que el propietario mantenía la posesión de la propiedad mientras esta servía como garantía. Estos desarrollos muestran que la práctica de usar propiedades como garantía tiene raíces profundas y ha evolucionado a lo largo de los milenios hasta convertirse en el sistema hipotecario que conocemos hoy.

Las hipotecas han sobrevivido siglos adaptándose a distintos contextos históricos y económicos. En el imaginario colectivo sigue viva la estabilidad laboral y la residencia permanente de los años 80. Pero es necesario darse cuenta de que hoy vivimos en lo que Bauman llama “sociedad líquida”, donde los trabajos y las viviendas ya no son permanentes. La movilidad laboral y residencial es la nueva realidad. Y si las hipotecas no quieren desaparecer, deberán adaptarse.

El futuro tiene dos certezas: seguiremos necesitando viviendas y querremos pagar lo menos posible por ellas. Es un hecho que las hipotecas del futuro serán más flexibles, no solo en pagos ajustables según ingresos, sino con opciones de propiedad compartida con uso privativo. Y esto, no es que sea una fantasía, es la realidad respondiendo a los cambios profundos que vive nuestra sociedad.

Aunque en España la banca retail sea una de las mejores del mundo, en una era donde cada vez visitamos menos las oficinas, los intermediarios hipotecarios están ganando relevancia a una velocidad que redefine las expectativas del sector. Los bancos, siguiendo la tendencia europea, ya están cediendo la comercialización de hipotecas a estos intermediarios. En el Reino Unido, el 80% de las hipotecas ya se comercializan a través de ellos, un 60% en Alemania y casi un 40% en Italia. En España, se prevé que en dos años lleguemos al 40%.

Cada vez más, los clientes buscan una opinión libre y no sesgada, y para los bancos, esta externalización reduce costes, lo que ya se traduce en la posibilidad de ofrecer mejores condiciones a través de intermediarios que las que se encuentran directamente en las propias entidades financieras. Es imposible avanzar con el freno de mano puesto. El riesgo de impago es el gran temor de los prestamistas, y para mitigarlo, los prestatarios deben demostrar su capacidad de generar ingresos no solo presentes, sino también futuros. Hoy, no basta con tener estudios; es clave mostrar adaptabilidad en una era de cambios exponenciales. Además, deben evidenciar una capacidad de ahorro presente y futura, y ofrecer garantías adicionales. Para ello, la cultura financiera es fundamental, y en España, lamentablemente, esta sigue siendo una asignatura pendiente. Nos falta una relación sana con el dinero; ignorarlo perpetúa una mentalidad de dependencia que frena el crecimiento y la evolución personal.

No es necesario mirar tan lejos como el modelo Flow de Adam Neumann, fundador de WeWork, que promueve la movilidad global y la propiedad compartida bajo un enfoque que combina una flexibilidad total en el uso de inmuebles con servicios de alto valor añadido, ofreciendo una sensación continua de “estar en casa”. Aunque es disruptivo, este enfoque puede parecer demasiado vanguardista para muchos.

Un modelo mucho más cercano y realista es el de la propiedad compartida de uso privativo. Imaginémonos a una joven pareja que adquiere el 60% de una vivienda, mientras que el 40% restante es propiedad de una entidad financiera sólida. A lo largo del tiempo, la pareja tiene la opción de vender o comprar ese porcentaje a un precio actualizado al mercado, lo que facilita el acceso a la propiedad sin la necesidad de reunir el tradicional 32% de ahorro inicial. Esta perspectiva sí democratiza el acceso a la vivienda, haciendo posible lo que antes parecía imposible para muchos.

Hoy en día, la vivienda sigue siendo la garantía principal, pero añadir garantías adicionales de forma creativa puede hacer los préstamos mucho más atractivos. Algunos bancos en otros países, por ejemplo, aceptan stock options o acciones de la empresa como garantía, lo que permite a los prestatarios asegurar el préstamo sin tener que descapitalizarse.

Las propiedades con alto potencial de revalorización, ya sea por su ubicación privilegiada o por la calidad superior de su construcción, tendrán mayores probabilidades de ser hipotecadas. La crisis de 2008 enseñó a la banca española la importancia de valorar con precisión los activos. La Sareb se quedó con muchos activos sin valor real, lo que evidencia la necesidad crítica de evaluar rigurosamente la calidad de la obra y su capacidad de apreciación futura.

La calidad de la construcción y las remodelaciones se han vuelto elementos clave en la valoración de una propiedad. Al igual que en el mercado automovilístico, donde la marca y los acabados determinan la depreciación o apreciación, en las viviendas observamos una tendencia similar. No solo los compradores, sino también los prestamistas, ahora evalúan cuánto financiar en función de estos criterios. Estudios de arquitectura de renombre, como LUV, están liderando estas tendencias. Las viviendas con un sólido potencial de revalorización serán más fáciles de hipotecar, beneficiando tanto a compradores como a prestamistas, quienes enfrentan un riesgo menor. Las entidades financieras estarán más dispuestas a prestar si tienen la certeza de que la propiedad mantendrá un valor sostenible a largo plazo.

Como en muchos aspectos de la vida, los impuestos son ineludibles y, en España, representan uno de los mayores obstáculos para acceder a la vivienda. Es paradójico que tanto el gobierno central como los autonómicos continúen imponiendo hasta un 10% en impuestos sobre la compra de inmuebles, mientras responsabilizan al sector privado por la falta de accesibilidad. Esta carga fiscal es un problema crucial para muchas familias. Si los responsables políticos desean realmente facilitar el acceso a la vivienda, deberían considerar una reducción de estos impuestos, lo que aliviaría notablemente la carga financiera de los compradores y, al mismo tiempo, estimularía el mercado inmobiliario y la economía en general.

El sistema hipotecario también debe evolucionar para adaptarse a las nuevas realidades del mercado laboral. Generar ingresos ya no depende únicamente de la estabilidad pasada, sino de la adaptabilidad futura y la capacidad de reinventarse.

Las hipotecas del futuro deberán reflejar estas dinámicas, ofreciendo productos que se ajusten a una economía en constante cambio, con flexibilidad en los pagos, opciones de reestructuración de deuda y la posibilidad de modificar las condiciones según las circunstancias cambiantes del prestatario.

El futuro hipotecario en España enfrentará tanto desafíos como grandes oportunidades. Las hipotecas tendrán que ser más accesibles, y las políticas fiscales, junto con las garantías de calidad, desempeñarán un papel clave en el desarrollo del mercado. La transformación es inevitable para adaptarse a una sociedad cada vez más líquida y dinámica. Las hipotecas están evolucionando porque nosotros hemos cambiado, y el sistema financiero debe reflejar estas nuevas realidades para que siga siendo sólido.

Ricard Garrigaes cofundador y CEO y de Trioteca