¿Hay riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria?

Una burbuja se forma cuando se alcanzan altas temperaturas y estalla cuando se produce un cambio de forma brusca. Actualmente, el mercado inmobiliario se está calentando y es una realidad que no podemos obviar. Tras la pandemia, el sector ha despertado con fuerza y el 2021 se caracterizó por su actividad frenética. El ahorro acumulado de las familias durante el confinamiento, sumado a los bajos tipos de interés, impulsó la compra de vivienda. Así, el 2021 batió récord de compraventas (565.523 operaciones) y se convirtió en el mejor año hipotecario de la última década (417.501 hipotecas constituidas).

Sin embargo, aunque estos indicadores muestran el gran dinamismo del inmobiliario, las cifras actuales están muy alejadas de los excesos del 2007, año en el que se constituyeron 1.768.198 hipotecas. Un claro ejemplo es la producción de viviendas de obra nueva que, aunque haya rozado los 100.000 visados, queda lejos de los 600.000 de la época del boom.

Además, hay diversos indicadores que invitan a pensar que no hay peligro de que estalle una nueva burbuja inmobiliaria, como, por ejemplo, que el precio de la vivienda de segunda mano está casi un -40% por debajo de los años del boom inmobiliario. Asimismo, acostumbrados a una situación de sobreconstrucción, nos enfrentamos a la escasez de stock que, sumada a la gran demanda de compra que ha surgido tras el confinamiento, está provocando una importante escalada de precios.

En un contexto caracterizado por la subida de los precios de la vivienda, debemos establecer una diferencia entre la tipología de obra nueva y segunda mano. Los incrementos asociados a la vivienda de obra nueva son el resultado del encarecimiento de los materiales de construcción, que alcanzaron un aumento del 11,5% durante el año 2021, según la estadística sobre costes de la construcción publicada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urban el pasado mes de marzo.

Por otro lado, en el caso de la vivienda de segunda mano, su evolución es muy comedida, con subidas muy leves y estables. Como consecuencia, el riesgo de crecimiento del precio real por encima de los dos dígitos, como está pasando en otros países sobrecalentados como Estados Unidos, Nueva Zelanda o Reino Unido, es todavía muy reducido.

Aunque el indicador que supone un verdadero peligro es la financiación, en estos momentos no hay acumulación de créditos y los bancos cumplen con los criterios de concesión de hipotecas. Tras la crisis del 2008, las entidades financieras reformularon su estrategia de concesión de créditos y, actualmente, se encuentran en una situación saneada y sobre unos cimientos sólidos. Hoy, el sector destaca por un menor endeudamiento, así como una menor tasa de morosidad y un nivel de especulación mucho menor sobre la vivienda.

Sin embargo, ante la desbocada inflación -en la Eurozona, este valor alcanzó el 5% a finales de 2021 y un 7,5% el pasado mes de marzo-, los organismos de supervisión no descartan realizar una subida de los tipos de interés, lo que podría provocar que la burbuja estalle si no se hace paulatinamente.

En este sentido, las recientes subidas del euríbor hasta el 0,05% también han provocado que las entidades financieras reformulen sus estrategias de nuevo. Ante esta situación, se espera un endurecimiento de los requisitos de concesión de créditos, mientras que se han encarecido las hipotecas fijas y se han abarato las variables con el objetivo de proteger al sector.

Con todo, existen muchas diferencias entre el mercado inmobiliario actual y el de la burbuja inmobiliaria que desencadenó la recisión de la economía española. No obstante, será importante prestar atención a cómo va evolucionando el sector en los próximos meses ante la actual coyuntura macroeconómica.

María Matos es Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa