Lunes, 15 de septiembre de 2008. Una fecha que ya quedará para siempre gravada en la historia «negra» financiera mundial. Ese día el gigante Lehman Brothers se derrumbó y, como si de un efecto mariposa se tratase, aleteó, provocando un tsunami económico de dimensiones planetarias, que llevó a una profunda reestructuración del sistema financiero, pero también del sector inmobiliario, el otro gran damnificado de aquella crisis.

El mercado ha aprendido, y mucho, de los años de la «búrbuja» y, hoy, escarmentado, resurge de nuevo con fuerza, aunque con notables diferencias. Para empezar, los grandes señores el ladrillo de la época (Fernando Martín, Francisco Hernando, Luis Nozaleda o los Sanahuja) han sido sustituidos por otro perfil de promotor, entre los que se encuentran Borja García- Egotxeaga (CEO de Neinor Homes), David Martínez (CEO de Aedas Homes), José Carlos Sanz, (CEO de Habitat Inmobiliaria), Juan Antonio Gómez Pintado (presidente de Vía Ágora) o José Ignacio Morales (CEO de Vía Célere).

El último que parece querer subirse al carro de la nueva inmobiliaria es Carlos Slim. Prueba de ello es la OPA que recientemente ha lanzado su compañía, FCC, sobre el 24% de Metrovacesa. Se trata de un movimiento más, después de que Neinor Homes absorbiera Quabit el año pasado. También AEDAS compró Aúrea Homes en verano por 54 millones. Por su parte, Urbania adquirió Asentia (antigua desarrolladora de suelos de Colonial) y Urbas, Jaureguizar. En total, el mercado transaccional inmobiliario en España registró 564 fusiones y adquisiciones en 2021, lo que supuso un incremento del 13,7% en relación al año anterior, y cuyo importe ascendió a 10.577 millones (un 41,8% más) más, según Transactional Track Record (TTR).

Ganar músculo

Una de las principales características del sector postcrisis es su gran fragmentación, por lo que, en busca de su consolidación, no resulta extraño el baile de fusiones al que estamos asistiendo y que, previsiblemente, no ha terminado. La carrera por conseguir suelo, unido a los bajos precios a los que cotizan las empresas inmobiliarias en estos momentos, y a la pretensión de ganar «músculo» son algunas de las causas de estos movimientos. «Ante la falta de producto para cubrir el exceso de liquidez actual destinada a la inversión en el sector inmobiliario, las fusiones y absorciones suponen una forma de crecimiento inorgánica que permite aumentar cuota de mercado, cumplir objetivos de inversión y crear posiciones más fuertes, a la vez que se optimizan los costes», asegura Pablo Carvajal. Head o Capital Markets de Catella Spain.

En este sentido, por ejemplo, la cartera de suelo de Metrovacesa (que tiene como principales accionistas a Santander y BBVA) es uno de los mayores atractivos para FCC, ya que es el mayor propietario de terrenos para la construcción de España. Tras pasar por un periodo de saneamiento, cuenta con cerca de 6 millones de metros cuadrados, que se podría traducir en más de 35.000 viviendas a desarrollar. Slim posiblemente quiere aprovechar esta coyuntura para disponer de terrenos que le ayude a potenciar las actividades vinculadas con la construcción, ya que, actualmente, el 74% de los beneficios de la compañía son generados por los servicios medioambientales y gestión del agua, el 26% proviene de la construcción y gestión de infraestructuras, mientras que menos del 4% proceden del área inmobiliaria.

Francisco Sanz, presidente del Instituto de Estudios Inmobiliarios Financieros, cree que el proceso de concentración permitirá a las empresas acceder a una mayor y mejor financiación, con la que afrontar las macrooperaciones de compraventa de suelo, especialmente, en las grandes ciudades.

Transformación

Tras una década de travesía por el desierto como consecuencia del estallido de la «burbuja», el sector se reinventó con el nacimiento de promotoras de pequeño tamaño, respaldadas en muchos casos por el capital de fondos de inversión. De esta forma, estas nuevas compañías han ido ocupando paulatinamente el espacio que otrora llenaban promotores privados, en muchos casos particulares, y las grandes constructoras, aprovechando así la rentabilidad creciente de un sector favorecido por la recuperación económica y por un entorno de bajos tipos de interés.

De esta nueva manera de entender el negocio, son productos, precisamente, Neinor Homes, creada por el fondo estadounidense Lone Star en 2014; Aedas Homes, participadas por Castlelake o Aelca y Vía Célere (ambas respaldadas por Värde).

El mercado inmobiliario ha vivido desde entonces un constante crecimiento tanto desde el punto de vista de los volúmenes de inversión como del número y tipología de inversores y activos, tendencia que continúa. La previsión para 2022 es que la inversión inmobiliaria se sitúe en España en 13.000 millones de euros, según datos de CBRE, con todos los segmentos en alza (oficinas, residencial, comercial, logístico...). Sin embargo, en los últimos meses, lo que más llama la atención es la demanda de vivienda de obra nueva. De acuerdo con los datos del INE, ésta creció un 41% en 2021 con respecto a los datos de 2020 y un 20,95% si se compara con 2019. «Tras la pandemia, la actividad en el sector residencial ha retomado fuerzas en sus diferentes vertientes: coliving, build to rent, senior living... También las segundas residencias han ganado protagonismo. Aunque nos encontramos en un escenario de gran complejidad, observamos un optimismo en el sector que se ha moderado tras la invasión de Ucrania, pero que no ha alterado el comportamiento en el mercado residencial, con un precio de la vivienda, tanto usada como nueva, que mantiene su tendencia al alza, con un crecimiento anual del 3,8% a marzo de 2022», indica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación.

El sector también ha servido de refugio para los inversores durante los últimos meses impulsados por la inflación y los bajos costes de financiación. Al contrario de otros activos que se deprecian y sufren las consecuencias de la inflación, los inmobiliarios suelen tener un comportamiento positivo en un contexto de subida de precios . «El valor de la vivienda en los principales núcleos urbanos se dirige a máximos históricos, de hecho, en algunas zonas específicas ya se sitúan cerca de los niveles de 2008. Uno de los factores que explican esta subida es la falta de promociones que aumenten la oferta de viviendas. Por este motivo, las promotoras con grandes carteras de suelo urbanizable ha despertado el interés de los inversores», explica Javier Urones, analista de XTB.

En cualquier caso, Pablo Carvajal hace hincapié en que estamos ante un mercado sano, como lo demuestra el hecho de que no ha habido grandes alteraciones, a pesar de las distorsiones como la Covid-19.

Más profesional

Por primera vez en años, el sector ha dejado atrás los estereotipos tradicionales y se ha quitado etiquetas, como «pelotazo» o «corrupción». En este sentido Francisco Sanz destaca el proceso de profesionalización que ha experimentado este mercado, a lo que ha ayudado mucho la regulación en el consumo, especialmente en el mercado hipotecarios, algo que ha aumentado mucho la seguridad jurídica a la hora de adquirir una vivienda. «Las empresas inmobiliarias ahora proyectan una imagen de compañías serias», insiste.

Nuevos tiempos, nuevas caras, nuevas posibilidades y nuevos retos para un sector que ha aprendido de sus errores y, como el «Ave Fénix», ha resurgido de sus cenizas.

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