De izquierda a derecha, y de arriba a abajo, José Ignacio Morales, Jorge Pérez de Leza, Juan Antonio Gómez-Pintado, Carlos Slim, David Martínez y Borja García-Egotxeaga
De izquierda a derecha, y de arriba a abajo, José Ignacio Morales, Jorge Pérez de Leza, Juan Antonio Gómez-Pintado, Carlos Slim, David Martínez y Borja García-Egotxeaga FOTO: Sandra Poveda Sandra Poveda

El baile de las fusiones inmobiliarias

El sector postcrisis poco o tiene que ver con el de hace tres lustros. Su atomización y la necesidad de suelo anticipan una consolidación del mercado

Lunes, 15 de septiembre de 2008. Una fecha que ya quedará para siempre gravada en la historia «negra» financiera mundial. Ese día el gigante Lehman Brothers se derrumbó y, como si de un efecto mariposa se tratase, aleteó, provocando un tsunami económico de dimensiones planetarias, que llevó a una profunda reestructuración del sistema financiero, pero también del sector inmobiliario, el otro gran damnificado de aquella crisis.

El mercado ha aprendido, y mucho, de los años de la «búrbuja» y, hoy, escarmentado, resurge de nuevo con fuerza, aunque con notables diferencias. Para empezar, los grandes señores el ladrillo de la época (Fernando Martín, Francisco Hernando, Luis Nozaleda o los Sanahuja) han sido sustituidos por otro perfil de promotor, entre los que se encuentran Borja García- Egotxeaga (CEO de Neinor Homes), David Martínez (CEO de Aedas Homes), José Carlos Sanz, (CEO de Habitat Inmobiliaria), Juan Antonio Gómez Pintado (presidente de Vía Ágora) o José Ignacio Morales (CEO de Vía Célere).

El último que parece querer subirse al carro de la nueva inmobiliaria es Carlos Slim. Prueba de ello es la OPA que recientemente ha lanzado su compañía, FCC, sobre el 24% de Metrovacesa. Se trata de un movimiento más, después de que Neinor Homes absorbiera Quabit el año pasado. También AEDAS compró Aúrea Homes en verano por 54 millones. Por su parte, Urbania adquirió Asentia (antigua desarrolladora de suelos de Colonial) y Urbas, Jaureguizar. En total, el mercado transaccional inmobiliario en España registró 564 fusiones y adquisiciones en 2021, lo que supuso un incremento del 13,7% en relación al año anterior, y cuyo importe ascendió a 10.577 millones (un 41,8% más) más, según Transactional Track Record (TTR).

Ganar músculo

Una de las principales características del sector postcrisis es su gran fragmentación, por lo que, en busca de su consolidación, no resulta extraño el baile de fusiones al que estamos asistiendo y que, previsiblemente, no ha terminado. La carrera por conseguir suelo, unido a los bajos precios a los que cotizan las empresas inmobiliarias en estos momentos, y a la pretensión de ganar «músculo» son algunas de las causas de estos movimientos. «Ante la falta de producto para cubrir el exceso de liquidez actual destinada a la inversión en el sector inmobiliario, las fusiones y absorciones suponen una forma de crecimiento inorgánica que permite aumentar cuota de mercado, cumplir objetivos de inversión y crear posiciones más fuertes, a la vez que se optimizan los costes», asegura Pablo Carvajal. Head o Capital Markets de Catella Spain.

En este sentido, por ejemplo, la cartera de suelo de Metrovacesa (que tiene como principales accionistas a Santander y BBVA) es uno de los mayores atractivos para FCC, ya que es el mayor propietario de terrenos para la construcción de España. Tras pasar por un periodo de saneamiento, cuenta con cerca de 6 millones de metros cuadrados, que se podría traducir en más de 35.000 viviendas a desarrollar. Slim posiblemente quiere aprovechar esta coyuntura para disponer de terrenos que le ayude a potenciar las actividades vinculadas con la construcción, ya que, actualmente, el 74% de los beneficios de la compañía son generados por los servicios medioambientales y gestión del agua, el 26% proviene de la construcción y gestión de infraestructuras, mientras que menos del 4% proceden del área inmobiliaria.

Francisco Sanz, presidente del Instituto de Estudios Inmobiliarios Financieros, cree que el proceso de concentración permitirá a las empresas acceder a una mayor y mejor financiación, con la que afrontar las macrooperaciones de compraventa de suelo, especialmente, en las grandes ciudades.

Transformación

Tras una década de travesía por el desierto como consecuencia del estallido de la «burbuja», el sector se reinventó con el nacimiento de promotoras de pequeño tamaño, respaldadas en muchos casos por el capital de fondos de inversión. De esta forma, estas nuevas compañías han ido ocupando paulatinamente el espacio que otrora llenaban promotores privados, en muchos casos particulares, y las grandes constructoras, aprovechando así la rentabilidad creciente de un sector favorecido por la recuperación económica y por un entorno de bajos tipos de interés.

De esta nueva manera de entender el negocio, son productos, precisamente, Neinor Homes, creada por el fondo estadounidense Lone Star en 2014; Aedas Homes, participadas por Castlelake o Aelca y Vía Célere (ambas respaldadas por Värde).

El mercado inmobiliario ha vivido desde entonces un constante crecimiento tanto desde el punto de vista de los volúmenes de inversión como del número y tipología de inversores y activos, tendencia que continúa. La previsión para 2022 es que la inversión inmobiliaria se sitúe en España en 13.000 millones de euros, según datos de CBRE, con todos los segmentos en alza (oficinas, residencial, comercial, logístico...). Sin embargo, en los últimos meses, lo que más llama la atención es la demanda de vivienda de obra nueva. De acuerdo con los datos del INE, ésta creció un 41% en 2021 con respecto a los datos de 2020 y un 20,95% si se compara con 2019. «Tras la pandemia, la actividad en el sector residencial ha retomado fuerzas en sus diferentes vertientes: coliving, build to rent, senior living... También las segundas residencias han ganado protagonismo. Aunque nos encontramos en un escenario de gran complejidad, observamos un optimismo en el sector que se ha moderado tras la invasión de Ucrania, pero que no ha alterado el comportamiento en el mercado residencial, con un precio de la vivienda, tanto usada como nueva, que mantiene su tendencia al alza, con un crecimiento anual del 3,8% a marzo de 2022», indica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación.

El sector también ha servido de refugio para los inversores durante los últimos meses impulsados por la inflación y los bajos costes de financiación. Al contrario de otros activos que se deprecian y sufren las consecuencias de la inflación, los inmobiliarios suelen tener un comportamiento positivo en un contexto de subida de precios . «El valor de la vivienda en los principales núcleos urbanos se dirige a máximos históricos, de hecho, en algunas zonas específicas ya se sitúan cerca de los niveles de 2008. Uno de los factores que explican esta subida es la falta de promociones que aumenten la oferta de viviendas. Por este motivo, las promotoras con grandes carteras de suelo urbanizable ha despertado el interés de los inversores», explica Javier Urones, analista de XTB.

En cualquier caso, Pablo Carvajal hace hincapié en que estamos ante un mercado sano, como lo demuestra el hecho de que no ha habido grandes alteraciones, a pesar de las distorsiones como la Covid-19.

Más profesional

Por primera vez en años, el sector ha dejado atrás los estereotipos tradicionales y se ha quitado etiquetas, como «pelotazo» o «corrupción». En este sentido Francisco Sanz destaca el proceso de profesionalización que ha experimentado este mercado, a lo que ha ayudado mucho la regulación en el consumo, especialmente en el mercado hipotecarios, algo que ha aumentado mucho la seguridad jurídica a la hora de adquirir una vivienda. «Las empresas inmobiliarias ahora proyectan una imagen de compañías serias», insiste.

Nuevos tiempos, nuevas caras, nuevas posibilidades y nuevos retos para un sector que ha aprendido de sus errores y, como el «Ave Fénix», ha resurgido de sus cenizas.

¿Hay riesgo de otra “burbuja”?

El nuevo interés que despierta la vivienda, especialmente en las grandes ciudades, lleva inevitablemente a hacer memoria y a retrotraerse 15 años atrás. Por ello, no resulta extraño que más de uno se hay preguntando: ¿estamos ante una nueva “burbuja”?
Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, no lo cree en absoluto. En su opinión, actualmente, estamos ante una pequeña sobrevaloración, que refleja la capacidad de compra de los hogares. No obstante, matiza, que el esfuerzo medio para comprar una vivienda se encuentra, hoy por hoy, en la media histórica. Tampoco enciende las alarmas el hecho de que la proporción de préstamos hipotecarios que superan el 80% del valor de la vivienda es muy pequeño. Sin embargo, advierte de los riesgos actuales que acechan al mercado y que obligan a estar, por lo menos, «vigilantes». Entre ellos, se encuentra, como no, la inflación, aunque también la subida de tipos de interés. «La inflación reduce la renta disponible de los hogares. En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, la vivienda se convierte en un activo muy seguro, más en un momento como el actual en el que no es fácil encontrar activos rentables. Los exiguos rendimientos de la renta fija o la volatilidad bursátil hacen complicado encontrar un destino para el ahorro. De momento, el incremento de la demanda es sostenible, pero puede llegar un momento en el que no le sea tanto. A ello, se une que el Banco Central Europeo (BCE) ha abierto la puerta a subir tipos, unas expectativas que los índices de referencia hipotecarios ya están reflejando. Si se tiene en cuenta que la banca se va a inclinar por conceder hipotecas a interés variable, podemos entrar en un periodo de incertidumbre y de un nuevo riesgo financiero», expone Torres.

Momento para comprar

Tampoco considera que haya «burbuja» Francisco Sanz, presidente del Instituto de Estudios Inmobiliarios Financieros. De hecho, asegura que el mercado atraviesa un momento de equilibrio, en el que no está ni excesivamente sobrevalorado ni deprimido. «El mercado, de momento, no se ha descontrolado con ocurrió en el pasado reciente. Es más, diría que es un momento idóneo para comprar, sobre todo, teniendo en cuenta que si la inflación continúa la senda actual, lo lógico es que suban los tipos de interés, encareciendo la financiación. A la par, las entidades financieras van a restringir mucho el crédito para no volver a caer en los errores del pasado. Además, la inflación menoscaba el poder adquisitivo de los consumidores, por lo que cada vez van a tener menos capacidad de compra para adquirir una vivienda», indica Sanz.
Por su parte, Víctor Alvargonzález, director de Estrategia y socio fundador de Nextep Finance, asevera rotundamente que no hay riesgo de que se produzca una nueva «burbuja». «Para que se dé tiene que haber antes euforia inversora, sobre todo, de particulares, cosa que no estamos viendo todavía en el mercado español», precisa. De momento, señala, el mercado inmobiliario no se ha visto tan beneficiado por la política extremadamente laxa del BCE como en su día lo fueron los bonos y las acciones hasta que se produjo la invasión en Ucrania. «Los españoles tienen todavía mucho miedo a invertir y mantienen sus ahorros principalmente en cuentas corrientes y depósitos, como muestran los niveles récord que hay de los mismos. Ahora bien, cuando el ahorrador español pierda el miedo, en lo primero que va a pensar es en el sector inmobiliario, así que, en el momento en que no haya ni pandemias ni guerra y pierdan el temor a la recesión económica, veremos un repunte muy importante de los precios inmobiliarios porque, además, es un sector que se adapta muy bien a un entorno inflacionista», añade Alvargonzález.
No detecta riesgo tampoco Pablo Carvajal, Head of Capital Markets de Catella Spain. «Es cierto que los precios han crecido de manera sostenida desde 2014, pero no hemos llegado a los niveles de 2007 en la mayoría de los casos y estamos a mucha distancia de otros países europeos», aclara.
A tenor de las palabras y reflexiones de los expertos, no parece que actualmente haya riesgo de burbuja inmobiliaria. No obstante, dado el contexto actual, conviene estar alerta para que no se repitan situaciones pasadas.

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