La banca sólo podrá penalizar el impago de la hipoteca con un 2%

El Supremo fija este tope cuando no haya cláusula que fije el interés

Las entidades bancarias no pueden cobrar intereses de demora superiores en dos puntos al fijado en la concesión de una hipoteca, ya que es ahí donde el Tribunal Supremo ha establecido el «límite de abusividad, o, en todo caso, el interés remunetario pactado, vigente en el momento del devengo. Este criterio es el que ha llevado a la Sala Civil, en una sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Ignacio Sancho, a anular una cláusula que fijaba en el 19 por ciento los intereses de demora de un préstamo hipotecario.

De esta manera, el Supremo fija el mismo límite respecto a los intereses de demora en préstamos hipotecarios que el que estableció, en una sentencia de abril del pasado año, para los personales destinados al consumo.

Estas consideraciones las realiza la Sala Civil del Alto Tribunal en una sentencia en la que anula la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario concertado en el año 2004, que fija un interés de demora del 19 por ciento. El crédito hipotecario inicial fue destinado a la adquisición de vivienda habitual y, posteriormente, en el año 2005, fue ampliado a otra finalidad, propia del tráfico mercantil o del uso personal.

Sin embargo, esa circunstancia, afirma la sentencia, no impide que se pueda aplicar la normativa sobre protección de consumidores, dado que no puede afirmarse que el referido préstamo esté destinado a la actividad empresarial del demandante.

De esta forma, cuando se trate de una cláusula que no ha sido negociada individualmente, la misma está sujeta al control de abusividad. Y, en estos casos, es donde extiende a los préstamos hipotecarios lo fijado respecto a los intereses de demora para los créditos personales, fijando los primeros también en dos puntos por encima del interés remunetario pactado.

Por este motivo, el Supremo declara abusivo los intereses de demora del 19% fijado en este caso concreto, toda vez que ese interés era «manifiestamente superior al interés remuneratorio, incrementado en dos puntos». Esta decisión significa la anulación total de la citada cláusula, y no una mera «reducción conservadora» del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible. Sin embargo, ello no supone la supresión del interés remunetario, «que retribuye o compensa que el prestatario disponga del dinero».

La consecuencia de todo, concluye el Supremo, es que la liquidación de intereses debía haberse realizado «conforme al interés remunetario pactado, vigente en el momento de su devengo», y eso es, precisamente, lo que tendrá que pagar quien solicitó el préstamo hipotecario.