Suelo, fiscalidad y burocracia, cuellos de botella para la vivienda en Andalucía

La escasez de suelo, la elevada fiscalidad y la carga de la burocracia administrativa son algunos de los principales cuellos de botella que encuentran promotores y constructores para impulsar el mercado de la vivienda y paliar el déficit habitacional en Andalucía, cifrado en unas 200.000 viviendas. Así lo ponen de manifiesto la Asociación de Constructores y Promotores de Sevilla Gaesco, Fadeco Promotores y la dirección territorial de Aedas Homes en Andalucía y Canarias.

En declaraciones a EFE, el gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Sevilla Gaesco, Juan Aguilera, ha señalado la fiscalidad como el principal problema de la vivienda en España, que es la "más alta de toda Europea y la segunda de mundo después de Canadá, según un estudio del Instituto de Estudios Económico, que constata que los impuestos sobre la vivienda suponen un 30 % el precio final". Esto quiere decir, según Aguilera, que "el Estado se lleva la tercera parte del precio de la vivienda" e ingresa 52.000 millones por esa carga fiscal, con el "agravante de que España está a la cola de las inversiones que retornan a la vivienda", es decir, que recuda un 3,5 % y destina a esas políticas un 0,4 %.

Gaesco denuncia la "voracidad fiscal del Estado"

Aguilera ha abogado por "racionalizar la voracidad fiscal del Estado" porque ha lamentado que "ha pasado de ser un derecho constitucional a un negocio para el Estado", sin apenas ayudas para promotores ni compradores y dejando a los jóvenes con muchas dificultades para acceder a una vivienda debido a los altos precios tanto para la compra como para el alquiler. En cuanto a la VPO, ha explicado que "no se hace VPO porque no tienen ningún aliciente" y ha argumentado que hace años estaba bonificada la venta de suelo para construir vivienda protegida y, además, había ayudas que han desaparecido.

No obstante, ha valorado el proyecto de ley de vivienda de la Junta de Andalucía para agilizar los trámites burocráticos y el decreto, aprobado en febrero pasado, con un plan de choque para construir 20.000 viviendas de VPO con herramientas atractivas para el sector. En este sentido, ha apuntado el registro de bolsas de suelo ocioso en Sevilla y Córdoba, donde hay terreno que se había destinado a dotaciones y equipamientos, oficinas y usos comerciales pero sin construir y ahora se plantea el cambio de uso. También pide aumentar la densidad y la edificabilidad de los suelos si se destinan a VPO.

Además, ha recordado que se ha creado una bolsa de suelo disponible en ciudades de más de 100.000 habitantes que ha despertado gran interés en el sector. Según un estudio de Gaesco, solo en la capital hispalense hay capacidad de suelo para unas 55.000 viviendas de VPO.

Fadeco: La burocracia ha matado el urbanismo

El presidente de Fadeco Promotores, Ignacio Peinado, por su parte, ha hecho hincapié en que la "burocracia ha matado al urbanismo y ha condenado el acceso a la vivienda", y ha incidido en que esa es la "mayor especulación inmobiliaria". En este sentido, ha aclarado que el derecho a la vivienda "está subyugado al servicios de todos los demás intereses públicos porque requiere de la unanimidad del resto de intereses sectoriales", como puede ser el tráfico, y además no hay ningún órgano que dirima ese conflicto.

También ha abogado por buscar mecanismos para acelerar el mercado de la vivienda, caracterizado por precios insostenibles y por la escasez de suelo, y ha dicho que una vía podría ser declarar de emergencia y de interés público actuaciones cuando sean de gran volumen de VPO y que sirvan para más de un municipio, como pueden ser las áreas metropolitanas. Según Peinado, el déficit de vivienda en Andalucía ronda las 200.000, pero ha advertido de que "lo peor está por llegar, ya que 500.000 andaluces para finales de 2030 no podrán acceder a una vivienda ni cara ni barata, ni protegida ni libre, porque no existe".

También se ha referido a la falta de disposición de suelo público para construir VPO, que lo tienen los municipios.

Aedas Homes aprecia avances pero pide un mayor impulso

El director territorial de Aedas Homes en Andalucía y Canarias, José Ignacio Fernández, ha señalado que en los últimos años la situación burocrática ha mejorado mucho y que las nuevas normativas han permitido encontrar nuevas oportunidades en suelo urbano, bien por cambios de uso, modificaciones de edificabilidad o de densidad, o bien porque se han agilizado mucho los trámites de obtención de licencias. Ha puesto el ejemplo de Sevilla, donde se puede tramitar una licencia de obras en siete días.

En cuanto al mercado del suelo también ha valorado que hay alternativas que permiten encontrar nuevas oportunidades, pero explica que se mantiene el problema de la escasez y, sobre todo, la ausencia de inversión en urbanización porque hay "mucho suelo clasificado urbanísticamente, pero que derivan de planeamientos antiguos que son enormes y muy costosos en cuanto a su conexión con sistemas generales y urbanización interior".

Ha enlazado con otro de los desafíos, como la dotación de suministros, donde hay un tercer agente, compañías suministradoras, eléctricas y de agua, que tienen un papel fundamental y que deben incorporarse a este trabajo en equipo para resolver este problema. Sobre la vivienda asequible, ha indicado que hay grandes bolsas de suelo, pero están sujetas a altos costes de urbanización y a plazos de ejecución, por lo que ha planteado un compromiso de la administraciones para agilizar estos trámites y también ayudas directas tanto al cliente como al desarrollador del suelo y al promotor.

En este escenario, según el responsable de Aedas Homes, los precios siguen subiendo debido al incremento de los costes de ejecución de obra que son consecuencia de la falta de mano de obra, además de por el coste al alza de las materias primas y de la energía, por lo que cree que los precios a corto plazo no se van a contener y la demanda se mantendrá estable.