Los desorbitados precios de la vivienda comienza a expulsar del mercado a los colectivos con menos poder adquisitivo

Desde hace varios meses, diferentes estadísticas como las del Instituto Nacional de Estadística (INE), los registradores y los notarios han comenzado a reflejar un enfriamiento del mercado de compraventa de viviendas, con ligeras caídas en la temporada de verano. Los analistas sostienen desde hace tiempo que la fuerte escalada de las transacciones y el imparable crecimiento de los precios vividos en los últimos años se empezarán a frenar en el momento en el que los bolsillos de la demanda no puedan hacer frente a las hipotecas. Y ese momento parece que está llegando.

Según el último observatorio inmobiliario de BBVA Research correspondiente al mes de noviembre, aunque el nivel de operaciones se mantiene relativamente elevado, la ralentización en las ventas que ha constatado desde el pasado febrero podría tener su origen, entre otros motivos, en que «el alto nivel de precios que está alcanzando la vivienda podría estar expulsando del mercado a parte de la demanda por restricciones» de su presupuesto.

«Lo que está sucediendo es que mientras los tipos de interés han estado cayendo significativamente en los últimos años, el aumento del precio de la vivienda se veía compensado por la caída de los tipos y, por tanto, el pago mensual bajaba. Pero en la actualidad, los tipos han dejado de caer (de hecho, el euríbor está subiendo un poco) y los precios de la vivienda crecen incluso más deprisa, lo que hace que el pago mensual esté subiendo y esto, lógicamente, retrae a la demanda», explica Jose García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los mayores expertos en vivienda de España.

Montalvo añade que en la bajada de los tipos de interés que se ha visto en los últimos tiempos ha jugado un papel importante la enorme competencia de los bancos en las hipotecas, que ha llevado a ofrecer tipos de interés mucho más bajos que en el resto de Europa. Pero esa estrategia, avisa, ya se ha detenido en gran parte del sector. «Tanto Bankinter como BBVA o Santander han reconocido públicamente que esas estrategias de reducción de tipos de interés para ganar volumen eran excesivamente agresivas en algunas instituciones y que ellos no participarían en ese proceso aunque perdieran cuota de mercado. Esto significa que los diferenciales de los tipos hipotecarios tendrán una cierta tendencia a subir, lo que, unido a las bajas expectativas de una caída significativa del euríbor, en el futuro hacen que el aumento de los precios de la vivienda se vaya “comiendo” rápidamente la capacidad de compra de los demandantes de vivienda», concluye este experto.

Como muestra del cambio de rumbo de las entidades financieras, Banco Santander acaba, por ejemplo, de elevar el precio de su préstamo para vivienda a tipo fijo a 25 años del 3,07% al 3,27%. Además, también ha endurecido el sistema de bonificaciones.

En algunos de los mercados residenciales más importantes, como Madrid, el enfriamiento del mercado de compraventa es más evidente, con caídas de las transacciones de las viviendas principales del 6%, según el análisis de BBVA Research.

En Madrid, la transacción de viviendas principales ha caído un 6%

María Matos, jefa de Estudios y portavoz del portal inmobiliario Fotocasa, asegura que aunque aún no se dispone de un modelo de atribución que cuantifique el peso de cada factor, en Madrid se observan dos patrones claros. Por un lado, «el estrechamiento del diferencial entre los precios de oferta y de demanda, que podría reflejar un proceso de ajuste tras más de tres años de crecimiento interanual a doble dígito. Este comportamiento podría anticipar señales de sobrecalentamiento en el mercado madrileño», advierte.

Además, Matos añade que aunque Madrid concentra cerca del 20% de las compraventas nacionales, «las transacciones con compradores extranjeros se han estancado en el primer semestre. Además, mientras las compraventas totales se reducen un 15% en la región, las hipotecas solo lo hacen un 3%, lo que sugiere una menor presencia de inversores y una mayor proporción de compradores con financiación, más vinculados a la demanda residencial real», concluye Matos.

La expulsión del mercado de parte de la demanda por los elevados precios, junto a otros factores como la escasez de oferta en áreas de gran demanda y la contención de la creación de hogares, hace prever a BBVA Research que las ventas se estabilizarán el año que viene. Tras el avance de 2024 (12,2%), el «think tank» de la entidad financiera espera que en 2025 la venta de viviendas modere sensiblemente el crecimiento hasta el 1,8% (unas 734.000). Para 2026, sin embargo, prevé que el número de operaciones se estanque.

La congelación de las transacciones debería actuar como catalizador para estabilizar o incluso reducir los precios. «Los hogares tienen una situación presupuestaria cada vez más comprimida. La representatividad de la vivienda sobre el conjunto de sus ingresos es cada vez mayor y eso está haciendo que los precios comiencen incluso a reflejar cierta situación de estabilización», según explica Fernando Pinto, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos (URJC).

Bajada de precios

En un reciente informe publicado por Bank of America sobre la situación de la vivienda en España, el banco de inversión estadounidense también advertía de que es probable que los incrementos de precios por la escasez de oferta y la todavía pujante demanda comiencen a empeorar las condiciones de asequibilidad de algunos colectivos, por lo que espera que el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda dure a corto plazo, pero que los precios puedan comenzar a desacelerarse en algún momento de 2026.

En lo relativo al problema de la oferta, el observatorio de BBVA Research destaca que las viviendas terminadas entre 2021 y 2025 se situarán en torno a las 520.000 unidades, un número muy inferior a los casi 1.120.000 hogares que se crearán en el lustro. Con ello, advierte, el déficit de viviendas en estos cinco años habrá sido de unas 625.000. El análisis añade asimismo que las viviendas terminadas entre 2021 y 2025 tan sólo habrán servido para el 45 % de los hogares creados y que, al ritmo de construcción actual, esta brecha tardará mucho en cerrarse.

Entre los motivos que menciona para la baja producción de viviendas cita factores como la dificultad para fabricar suelo en el que construir o eldéficit crónico de mano de obra del sector constructor.