Comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano, ¿qué es mejor?

Tras un largo periodo de ahorro, ha conseguido reunir el dinero suficiente para dar la entrada de una vivienda. Pero antes de romper la hucha que contiene el dinero para su primera o nueva casa, debe tomar una decisión: ¿elige una vivienda nueva o de segunda mano? Lo cierto es que no hay una respuesta correcta a esta cuestión, todo dependerá de cuál se adapte mejor a sus necesidades. Para hacer esta tarea más sencilla, el portal inmobiliario Fotocasa ha recopilado las principales ventajas y desventajas de las viviendas de obra nueva y de segunda mano.

¿Qué se entiende por vivienda de obra nueva y segunda mano?

La vivienda de obra nueva es la que se adquiere al promotor directamente, mientras que la de segunda mano ya ha tenido por lo menos un propietario.

Ventajas e inconvenientes de la obra nueva

El piso está a estrenar por lo que no necesita obras de mejora. Además si se adquiere sobre plano, se podrán realizar los cambios deseados tanto en distribución de los espacios como en los acabados. Otro de los puntos positivos de apostar por una vivienda nueva es su mayor eficiencia energética. “Al ser construcciones más recientes, las viviendas de obra nueva cuentan con una eficiencia energética mayor que las de segunda mano”, explica Fotocasa. Según el Código Técnico de la Edificación, CTE, los nuevos edificios deben garantizar “un uso racional de la energía” y contar con: aislamiento térmico, iluminación de bajo consumo y fuentes renovables. Esta mayor eficiencia en comparación con los inmuebles más antiguos, que en el caso de España fueron construidos sin seguir ningún código, se traducirá en facturas energéticas más bajas.

Además, una vivienda a estrenar cuenta con garantía. La Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, establece que todo nuevo inmueble debe contar con las siguientes garantías: 10 años para los fallos en la estructura, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y un año para los defectos en los acabados de obra.

La gran desventaja es que su precio es más elevado que el de una vivienda de segunda mano, generalmente no se puede negociar una rebaja y si la casa se adquiere sobre plano, la entrada no será inmediata, lo que puede ocasionar que el nuevo propietario esté pagando dos viviendas a la vez, la que se está construyendo y en la que reside durante ese proceso. Aunque existe la excepción de las obras nuevas “llave en mano”.

Ventajas e inconvenientes de las viviendas de segunda mano

Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), los inmuebles de segunda mano suelen ser más baratos y se encarecen a menor velocidad que las viviendas de obra nueva. Además, para aquellos que quieran invertir en el mercado del alquiler, la compra de vivienda de segunda mano es muy rentable, sobre todo, en el centro de las grandes urbes donde el parque de viviendas es, mayoritariamente, de segunda mano. En este sentido, los que busquen una vivienda céntrica deberán optar en la mayoría de los casos por una casa de segunda mano. Y a diferencia de la vivienda de obra nueva, en la que la entrada no suele ser inmediata, en la vivienda de segunda mano el acceso se realiza en el momento de la formalización del contrato de compraventa. Sus puntos negativos son la alta probabilidad de que el inmueble necesite reformas y su menor eficiencia energética.

Diferencia de impuestos

Los impuestos son otro factor a tener en cuenta antes elegir entre un tipo de vivienda u otra, ya que los tributos a pagar en el momento de comprar una vivienda no son los mismos cuando el inmueble se considera de obra nueva que cuando es una compra de segunda mano.

En una vivienda de obra nueva se debe pagar el IVA (Impuesto del Valor Añadido)que está fijado en el 10% del importe escriturado. No obstante, en Canarias aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 6,5%. En el caso de las viviendas VPO (vivienda protegida se fija un IVA del 4%. Por otro lado, hay que hacer frente al Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo importe dependerá de la comunidad autónoma. En el caso de las viviendas de segunda mano no es necesario pagar el IVA, pero sí el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que variará en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, aunque el tipo que suele aplicarse oscila entre el 6% y el 10%.