El inmobiliario abandona su buena racha

El mercado inmobiliario había fluido de nuevo gracias a que los propietarios que querían deshacerse de una vivienda encontraban un importante incentivo, el aumento de los precios. Por parte de los compradores, recuperaban poder adquisitivo y los bancos volvían a abrirles la mano con las hipotecas. Sin embargo, se ha dado la vuelta a la tortilla y la compraventa de inmuebles presenta síntomas de agotamiento.

Así lo afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa: «La tendencia de moderación en el mercado residencial es incuestionable: paulatinamente disminuye el crecimiento tanto de transacciones como de precios, de forma más rápida y notoria de lo que cabía prever hace unos meses».

Las compraventas han ascendido notablemente, año tras año, desde comienzos de 2014. Pero este primer semestre este incremento se ha roto porque, de hecho, se han realizado un poco menos de transacciones que en el mismo periodo del ejercicio anterior: 263.557 de 2019 frente a las 263.569 de 2018, según el INE.

Esta misma fuente asegura que en julio la compraventa aumentó un 3,8% interanual. Sin embargo, el Consejo de Registradores afirma que ese mes hubo una caída del 20,8%. Este ha sido el primer mes en el que, desde el primer día al último, ha estado en vigor la nueva Ley Hipotecaria y se ha hecho notar porque las firmas de un buen número de contratos se han pospuesto para adaptarlos a la nueva normativa.

Las perspectivas para la segunda mitad del año no son nada halagüeñas pues, a pesar de que con casi total de seguridad los efectos de la nueva legislación se mitigarán, existen otros motivos para el desasosiego. La parálisis política en España y las decadentes previsiones económicas a causa del conflicto comercial provocan que los ciudadanos se abstengan de realizar una inversión tan grande como la compra de una vivienda. Pero esperan que más pronto que tarde la situación mejore (al menos por el desbloqueo en nuestro país) y los clientes recuperen la confianza.

En cuanto a los precios, los de los inmuebles se han reducido el segundo trimestre de 2019 después de estar en continuo crecimiento durante todo 2018. Respecto a los de la vivienda de segunda mano, que es la más demandada, han rebajado prácticamente a la mitad su aumento en los últimos tres trimestres.

SOBREVALORADOS

Hay inmuebles que han subido tanto su coste que no encuentran salida en el mercado. Los clientes piensan que tras tantos meses de precios al alza, se han sobrevalorado. Principalmente en los emplazamientos donde los incrementos han sido mayores, es decir, Madrid y Barcelona. Y han sido justo estas ciudades donde la moderación se ha comenzado a mostrar con más potencia.

Por su parte, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, cuenta que la subida de precios tan potente que se ha experimentado fue consecuencia de «unos años de demanda embalsada que ha acudido al mercado en los últimos meses y a una fuerte producción de viviendas». Pero habiéndose respondido ya a esa demanda y enfriándose la creación de inmuebles, «creemos que no continuarán incrementándose los precios, sino que habrá una moderación», apunta.

Es decir, tanto tasadores como consultores están de acuerdo. Y de este contexto se puede obtener una lectura positiva, no se está permitiendo un crecimiento de los costes tan incontrolable como para que a largo plazo se repita la burbuja inmobiliaria. Pero si hacemos una lectura más inmediata, el descenso de los precios y de las transacciones son síntomas de agotamiento de uno de los sectores que mejor había aprovechado el crecimiento económico y mejor estaban respondiendo a la ralentización.

En España, eso sí, es difícil hablar de un único mercado porque mientras en Madrid o Barcelona siempre habrá demanda e inversión que mantenga activo el sector, en las provincias menos pobladas no dejan de estar en la cuerda floja. Así, casi una cuarta parte del volumen de inversión residencial en España en 2018 se produjo solo en la capital (1.100 millones de euros).

Para seguir estando entre los países preferidos en Europa para los inversores inmobiliarios, nuestro país debe afrontar los retos del futuro del sector. Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL España aporta una de las claves a tener en cuenta: «Los desarrollos de activos residenciales en España están a las puertas de un giro hacia la especialización. Todo apunta a que en un futuro el suelo residencial disponible se destine a la promoción de activos “built-to-rent”, que levantan el interés de los inversores».