La Ley 1/2025 refuerza la conciliación ante registradores como método eficaz para resolver conflictos con seguridad jurídica

Una de las materias que ha venido a regular la reciente Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es la relativa a los denominados MASC, los medios adecuados de solución de controversias. A los registradores de la propiedad y mercantiles españoles se nos ha tenido en cuenta en la Ley como protagonistas relevantes para la solución amistosa de las controversias. La conciliación ante el registrador que se introdujo como expediente de jurisdicción voluntaria en la Ley 15/2015 se ha visto reforzada en la nueva Ley.

El registrador-conciliador es un experto en la materia inmobiliaria y mercantil que atiende y resuelve a diario los problemas relacionados con el registro, linderos, derechos reales sobre las fincas, propiedad horizontal, particiones de herencias, liquidaciones de gananciales, extinciones de comunidad, problemas urbanísticos, societarios y muchos más. La conciliación forma parte del contingente obligaciones profesionales del registrador, como lo es ejercer el control de legalidad a

través de la calificación de los documentos notariales, judiciales o administrativos que acceden al registro o como lo es expedir la publicidad formal. En este expediente, el registrador escuchará activamente a las partes o a sus abogados, las informará de la naturaleza y alcance de su conflicto, de las consecuencias de no alcanzarlo, las asesorará y las propondrá las posibles soluciones al mismo. Todo ello, sujeto al estricto control de legalidad que es inherente a su función. El registrador-conciliador no impone una solución, sino que ayuda a las partes a que alcancen un acuerdo por sí mismas. Ello, sin olvidar que el mejor acuerdo no será aquel que al registrador le parece más adecuado jurídicamente o fiscalmente menos costoso o más rápido, sino el realmente elegido por las partes, porque ese y no otro será el que verdaderamente solucione el conflicto más allá de la controversia concreta.

El acuerdo alcanzado ante el registrador se recoge en una certificación librada por este, documento público al que la nueva norma reconoce eficacia ejecutiva y que no precisa ser homologado judicialmente, reconociéndose al acuerdo que así conste, eficacia de cosa juzgada. Dicha certificación se libra igualmente en los casos de no alcanzarse avenencia y servirá para acreditar que se ha intentado alcanzar un acuerdo extrajudicial. El papel de los registradores no se limita a poner a

disposición de la abogacía y de los ciudadanos en general, sus conocimientos y experiencia actuando como terceros neutrales para conseguir ese acuerdo amistoso, sino que también contribuirán a garantizar la eficacia de otros procedimientos de resolución de conflictos.

Esto es así porque la Ley prevé que pueda tomarse en el registro anotación preventiva de inicio de un MASC. La trascendencia de esta medida, no es menor. La anotación garantiza la subsistencia de la situación jurídica de los inmuebles en conflicto hasta la resolución de este, sea en vía amistosa o judicial. El legislador ha sido consciente de que, imponiendo la necesidad de acudir a un MASC, al convertirlo en requisito de procedibilidad, debía garantizar la ejecución, no solo del acuerdo sino de la posible sentencia que se dictara en defecto de este. Esto se logra a través de la correspondiente anotación registral de inicio del MASC. Para reforzar esta garantía dispone expresamente la Ley que, si se hubiese practicado anotación preventiva de inicio de un procedimiento de solución extrajudicial, la anotación de demanda en el mismo asunto producirá sus efectos desde la fecha de la anotación vigente del procedimiento de solución extrajudicial.

Son varios los procedimientos a los que se puede acudir para levantar el cierre procesal, la mediación, la conciliación privada, la oferta vinculante confidencial, el informe de experto independiente o la negociación directa de las partes o sus abogados. Sin embargo, no deben confundirse los Medios Adecuados de Solución de Controversias, lo que veníamos denominando ADR, con los medios adecuados de levantar el cierre procesal. La intervención de un tercero neutral mediador o conciliador, que gestione la relación entre las partes, o lo que es lo mismo, el propio conflicto, es lo que nos permitirá identificar un autentico medio de solución de controversias. La conciliación ante el registrador supone la posibilidad de acudir a un profesional cualificado, experto en la materia, que puede proponer soluciones y cuya imparcialidad está reforzada por el hecho de que no es elegido por las partes, sino que su competencia para llevar a cabo la conciliación viene determinada por la ley. Será competente el titular del registro donde radiquen las fincas o tenga su domicilio cualquiera de las sociedades en conflicto. La eficacia de estos procedimientos va a depender, en buena medida, de dos factores. De un lado de la cualificación del tercero en las técnicas de resolución de conflictos. La formación es fundamental y así debería contemplarse en los distintos grados universitarios. De otro en la adecuada elección del procedimiento, dentro de las opciones que la Ley contempla, en función de la materia y naturaleza del conflicto.

Solo falta que los ciudadanos conozcan y demanden estos procedimientos y a ello debemos contribuir todos aquellos profesionales a los que la Ley ha confiado esta competencia.