Los gigantes del mercado inmobiliario

España se enladrilló, luego comenzó a desenladrillarse y ahora parece que se vuelve a enladrillar; como si de un trabalenguas se tratase. Y es que la construcción inmobiliaria no deja de subir como la espuma. De hecho, en el último año los proyectos en marcha en Madrid, por ejemplo, casi se han duplicado, tal y como se desprende de un informe elaborado por CBRE. Pero, ¿quiénes son hoy en día los gigantes del mercado inmobiliario residencial español? Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del master inmobiliario de la UB, destaca a Neinor Homes, Aedas Homes, Via Celere y Aelca. Y añade que de capital español hay dos: Metrovacesa y Acciona Inmobiliaria; agrupa la primera a una parte de los solares que se adjudicaron Banco Santander, BBVA y Banco Popular, y es la segunda la filial inmobiliaria de una de las grandes constructoras del país.

Ampliando el abanico e incluyendo a otros sectores, Susana Rodríguez, directora ejecutiva de la división de Consultoría de Savills Aguirre Newman, resalta a Blackstone, que tiene 20.000 millones de euros en activos entre carteras de banca, hoteles, logístico, oficinas, y participaciones en «servicers» y viviendas en alquiler. Tampoco se olvida de Lonestar, de Cerberus y de las cotizadas Merlin Properties (11.254 millones), Colonial Inmobiliaria (11.190 millones) y Lar España (1.580 millones).

Volviendo únicamente al sector residencial y poniendo la vista en el horizonte, resulta complicado prever si las actuales empresas que dominan el ranking inmobiliario español lo continuarán haciendo en 2025. No obstante, Bernardos augura que su composición accionarial será muy diferente, porque –entre otras causas– el mercado residencial ya no estará en una fase tan expansiva como la actual y al capital especulativo ya no le será tan interesante invertir en empresas promotoras.

Fondos

Por otra parte, Rodríguez recuerda que los fondos han escalado posiciones mediante la participación en sociedades inmobiliarias con entidades financieras. Merlin Properties y Colonial, a su vez, a través de la adquisición de Testa y Metrovacesa (la primera) y Axiare (la segunda). Y se atreve a vaticinar que, quizás, se vaya reciclando el capital de estas sociedades, dando entrada a inversores más «core» que sustituirán a los fondos oportunistas.

En cualquier caso, el mercado inmobiliario español está dominado por empresas con capital extranjero, puesto que la mayoría del capital español desapareció durante la crisis, y casi todas las que quedaron tenían una escasa capacidad de compra de suelo en 2015, cuando la economía española comenzó a recuperarse. Y de ello hace Bernardos una lectura elocuente: la resaca de la crisis brindó una gran oportunidad para quienes poseían capital, y un gran número de inversores, empresas y fondos extranjeros vio las posibilidades del mercado residencial nacional que muchos españoles no observaron. «Después de la crisis, en España había capital para comprar los mejores suelos en venta. Sin embargo, nuestros ricos no quisieron arriesgarse. Pensaron que el mercado de la vivienda tardaría mucho más en salir de la crisis», apostilla.

El modelo de negocio de las grandes promotoras actuales ha sido muy sencillo: heredar los solares de bancos (Metrovacesa) o comprar suelo finalista, a buen precio hace años, a las entidades financieras o a la Sareb y construir sobre el mismo. No obstante, Bernardos expone que a una parte de ellas les está costando bastante más de lo que inicialmente pensaban, y que ahí reside la caída de su cotización bursátil durante el actual ejercicio.

Pero más allá de sus modelos de negocio, existen muchas y notorias diferencias entre los «gigantes» y los «enanos» del sector inmobiliario español. Y es que los pequeños promotores, que dejaron de operar durante la crisis, ahora están construyendo tres o cuatro casas unifamiliares, confiando en venderlas rápido para emplear el beneficio en el inicio de algún edificio plurifamiliar; en una clara muestra de volver a empezar.

Que en el sector inmobiliario haya «gigantes» y «enanos» no tiene ningún impacto sobre los precios de venta. Y es que pese a que el sector está concentrado en menos empresas de lo que estaba hace 11 años, la cuota de mercado de cada una de las grandes sigue siendo pequeña. «En 2020, muy probablemente, la mayor promotora española sólo finalice el 7% de las viviendas construidas», prevé Bernardos, quien asimismo señala que lo que sí influye en los precios es la inexistencia de muy pocas pequeñas. «En 2018, el número de viviendas visadas será de 125.000 unidades, poco más del 10% de las programadas en 2006. Y ello está haciendo que la mayoría de las viviendas adquiridas sean usadas y contribuye a que el precio suba más de lo que lo haría si el número previsto fuera de 350.000», puntualiza.

Y en lo que atañe a los precios del alquiler, las 15 mayores empresas dedicadas a este mercado en España –donde viven bajo este régimen el 17% de los hogares– tienen una cartera conjunta de 115.000 unidades, lo que no representa ni el 4% de las viviendas en alquiler. «Es muy difícil, por no decir imposible, que quien tiene el 4% de la oferta sea el que marque los precios», aclara la directora ejecutiva de la división de Consultoría de Savills Aguirre Newman.

David vs Goliat

Los grandes grupos que dominan el mercado inmobiliario español tienen la necesidad de ser multi-producto, ya que resulta muy complejo ser un «gigante» mediante la especialización en un único segmento inmobiliario. En el caso de los «enanos», en cambio, existen compañías inmobiliarias muy especializadas y con un conocimiento muy profundo de un único producto. Otra gran diferencia, agrega Susana Rodríguez, es el acceso a las fuentes de capital y financiación, «mucho más limitado para los grupos pequeños».

Pues bien, durante la década pasada muchos David se convirtieron en Goliat, ya sea creciendo a un ritmo muy alto o comprando alguna de las grandes. «La clave fue la generosidad del crédito hipotecario. A los propietarios de dichas empresas se les llamó gurús. No lo eran, simplemente eran “locos”, personas propensas al riesgo que creyeron que endeudándose sólo multiplicarían los beneficios, pero cuando disminuyeron las ventas no pudieron pagar los intereses de su deuda y desaparecieron».

Sea como fuere, Bernardos piensa que en el actual ciclo expansivo será muy difícil que un David se convierta en Goliat, puesto que sería necesario que los bancos fueran muy generosos en la financiación del suelo. «En la actualidad no financian a casi nadie y es difícil que lo hagan de forma masiva y por un elevado porcentaje de su precio en los próximos años»0, concluye este experto.