Nueva ley hipotecaria: Más vale tarde que nunca

Los españoles tenemos fama de dejarlo todo para última hora. Y ese rumor se puede confirmar día a día, incluso en la política. Casi dos años hemos tardado en aprobar la nueva ley hipotecaria, una directiva europea que viene a limitar la incertidumbre que generaba la anterior norma, que tenía numerosas lagunas. Tras las enmiendas presentadas por el Senado, el Congreso ha decidido no retrasarse más y votar, antes de la disolución de las Cortes el próximo 5 de marzo, el proyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, según su nombre oficial.

A pesar de que la nueva ley hipotecaria haya sido aprobada y está previsto que entre en vigor 30 días después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, no ocurrirá así con todo el texto. Las disposiciones que indican que son los bancos los que tienen que hacer frente a los gastos excepto los de tasación de la vivienda, no serán una realidad hasta mayo. Aunque el responsable de hipotecas de Idealista, Juan Villén, reconoce que las entidades se han adelantado y «ya estaban cambiando el chip y asumiendo estos costes».

COSTES

Este aumento de los gastos incluidos en la nueva legislación se suma al anterior batacazo que se llevaron los bancos el pasado noviembre. Entonces, el Gobierno de Pedro Sánchez aprobó un real Decreto-ley por el que se establecía que las entidades asumiesen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD), contradiciendo al Tribunal Supremo, que había sentenciado que debían ser los clientes quienes hiciesen frente a este tributo.

La banca ya ha trasladado los costes del AJD al tipo de interés. La media de los mismos se situaba en el 2,26% en el tercer trimestre del año pasado, mientras que en el cuarto aumentó al 2,31%, como se informa en la Estadística Registral Inmobiliaria de 2018. Los gastos que sumarán las entidades con la nueva ley hipotecaria entran dentro de las medidas que «tendrán un fuerte impacto» en el sector, como ha reconocido Juan Carlos Delrieu, director de Estrategia y Análisis de la Asociación Española de Banca (AEB). Dicho impacto, «está por ver si repercutirá finalmente en los costes para la clientela», afirma el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González.

Protección

Una de las consecuencias de la reforma, y que ya empieza a ser evidente se trata del aumento de la protección al cliente. La norma se ha formulado para que sea inequívoca y no dé lugar a la interpretación, con la finalidad de que el consumidor entienda todo lo que está contratando, cómo debe hacerlo y, así, pueda tomar la decisión más correcta.

En ese sentido, la ley será más transparente a la anterior, lo que obligará a los bancos a «vender mejor», explica Santos González. De hecho, antes de firmar una hipoteca, las entidades darán al cliente un mínimo de 10 días para analizar la información precontractual. Además, los distintos bancos contarán con unas fichas estandarizadas que tendrán que otorgar al cliente para que éste pueda comparar las diferentes ofertas.

Por otro lado, los notarios no sólo darán fe del proceso de contratación, también empezarán dar asesoramiento a quien lo reclame para asegurarse de que comprende todas las cláusulas. No obstante, todo dependerá de la actitud del cliente. Si, como explica Villén, «es perezoso y va a un único banco o no pide ayuda al notario», la Ley no se implementará de forma adecuada y no servirá de nada.

Vinculación de productos

La oferta de los bancos a la hora de otorgar una hipoteca variará bastante. Hasta ahora, era normal que vinculasen otros productos como acciones, otra clase de créditos como los destinados al consumo o seguros de vida. Y si no se aceptaban, las entidades no concedían la hipoteca, explica Villén. Con el cambio normativo, dice, «te tendrán que dar diferentes opciones».

Es decir, el cliente podrá elegir si desea añadir un producto y cuál, algo que puede ser positivo si el acuerdo es transparente y supone una rebaja en la hipoteca. Igualmente, los bancos no podrán obligar a contratar el seguro de la vivienda también con ellos, el cliente contará la posibilidad de buscar uno en otra entidad si así le interesa. El objetivo de esta medida, manifiesta Villén, es que las entidades «no cobren de más» con estas vinculaciones.

Cláusulas

La nueva ley hipotecaria deja muchos titulares. Entre los más celebrados, está el que da el presidente de la AHE: «La norma no permitirá las cláusulas suelo». A través de ella, los bancos cobraron un dinero a los clientes de forma ilegal, tal y como dictaminó en 2013 el Tribunal Supremo, que sentenció que estas cláusulas tenían un carácter abusivo.

La reforma viene a evitar que las entidades se aprovechen de la letra pequeña de los contratos y puedan realizar este tipo de «fechorías» de aquí en adelante. Además, la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afectará a los embargos que han sido suspendidos y que están pendientes de resoluciones por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Desahucios

El gran drama de la crisis económica fueron los desahucios. Las imágenes constantes en la televisión de familias sacadas de sus casas, y de la Policía enfrentándose a manifestantes de plataformas contra la hipoteca, dejaron consternada a buena parte de la sociedad. Para que no se vuelva a repetir esta situación tan criticada, la Unión Europa ha querido con la nueva ley hipotecaria endurecer las condiciones para poder llevar a cabo un desahucio.

La antigua normativa establecía que en la primera mitad de duración de la hipoteca, con sólo tres meses de impago ya se podía ejecutar la hipoteca. A partir de la entrada en vigor de la nueva normativa, serán necesario no haber abonado 12 cuotas o el 3% del crédito. En cuanto a los impagos que se producen en la segunda mitad de vida de la hipoteca, antes eran la entidad podía embargar con 12 meses a deber, mientras que, a partir de ahora, la cantidad aumentará a 15 o el 7% del crédito.

DEMORA

Hablando de cuotas impagadas, cuando el cliente se demora en el abono de alguna de ellas, el interés que el banco puede imponer se rebajará con creces. La nueva normativa establece un máximo de tres puntos porcentuales, acabando con uno de los aspectos que las entidades más aprovechaban para aumentar los costes para el cliente. Otro punto del que los bancos trataban de beneficiarse eran las comisiones, que se restringirán a partir de ahora.

fijo/variable

La principal consecuencia que tuvo la crisis en el mercado hipotecario fue que cambió la tendencia a elegir bajo qué tipo se encuadraba su crédito. El tipo variable siempre ha sido la prioridad de los clientes, y entre 2009 y 2010 suponía sobre el 97% del total de las hipotecas, como se vislumbra en los datos del Instituto Nacional de Estadística. En paralelo, en la misma época, el tipo fijo sólo representaba poco más del 2%.

El avance de la crisis y la pérdida de poder adquisitivo provocó que los clientes no quisiesen vincularla a la volatilidad del euribor. De ese modo, decidieron optar por la seguridad que ofrece el tipo fijo, que aumentó hasta representar el 39,3% del total de los créditos a la vivienda en noviembre de 2018 (se contempla en el último registro del INE) y, por lo tanto, el variable ha llegado a bajar del 61%.

La nueva ley hipotecaria impulsará que continúe esta tendencia que explotó, sobre todo, a partir de 2015. Como explica González, «la norma, en su articulado, tiene una instrucción que facilita el cambio del variable al fijo, pensando más en los activos que ya están en cartera que en las nuevas contrataciones».

Queda fuera

No todas las enmiendas que el Senado realizó a la ley hipotecaria han sido aprobadas en el Congreso. La Cámara Alta deseaba fomentar entre la población una de las nuevas tendencias inmobiliarias, las viviendas con un grado alto de eficiencia energética. Para empujar a los ciudadanos a adquirir este tipo de inmuebles, se incluyó una enmienda referente a los llamados «créditos verdes», cuya principal ventaja para el cliente sería que no requieren otorgar escritura pública o que el acreedor tiene cierto tipo de prioridades en aspectos como el cobro de la deuda. Igualmente, para que las entidades se animen a ofrecer estas hipotecas, no tendrían que pagar por ellas el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Pero el Congreso ha decidido que esta legislación no es el marco adecuado para legislar estos «créditos verdes», pues se ha decidido que una disposición dentro de esta nueva norma es insuficiente, y requieren bastante más profundidad.

En cualquier caso, Villén destaca que estos «créditos verdes» no serán factor diferencial a la hora de firmar una hipoteca, por lo tanto no habrá un boom de ellos, pero sí se trata de un comienzo. En Europa se están impulsando bastante para que la gente vea positivo adquirir una vivienda más eficiente. Y aunque se compre en un barrio donde las casas no lo sean, también se concede si vas a realizar una reforma que incluya la mejora de la eficiente energética». Las entidades, por su parte, ya están elaborando una nueva gama de productos orientados a sacarle partido a esta novedad de la ley hipotecaria.

Recuperación

Los españoles, en los últimos años, han vuelto a firmar hipotecas. El mejor dato de 2018, correspondiente a septiembre (el mes en el que más créditos a la vivienda se constituyen históricamente), fue de 32.457 contratadas, mientras que en 2017 el mejor registro se quedó sólo en las 29.638, y el de 2016 en 26.915, según los datos del INE.

De esta manera, a día de hoy, nos situamos a niveles de mediados de 2011, y casi triplicando las peores cifras, las de la segunda mitad de 2013. Eso sí, el récord de 129.128 hipotecas constituidas en septiembre de 2005 resulta todavía impensable, aunque tampoco resulta deseable volver a alcanzar esas cotas tan elevadas que desembocaron en el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Competencia

En la actualidad, los bancos han emprendido una dura batalla por los clientes que buscan una hipotecas. Están muy interesados porque amortizan las antiguas rápidamente y necesitan reponer ese volumen con nuevos créditos. De hecho, a pesar del incremento del saldo hipotecario en los últimos años (especialmente en 2018, con un crecimiento del 14%), éste aún es un 20% inferior al de 2008, y un 17% menor que el de 2012.

La competencia, en estos momentos, es bastante alta. Sin embargo, Villén cree que con la aprobación de la reforma legislativa aumentará «un poco más, porque últimamente las entidades no sabían cómo orientar sus productos y ahora tendrán más claras sus posibilidades para elaborar una oferta atractiva». El cliente, como ocurre en todos los mercados, se verá beneficiado por esta competencia, como indica Santos González.

Encarecimiento

Los clientes podrán aprovechar la mejora de la oferta de los bancos. Y también de que resultará más barato contratar una hipoteca porque se reducen «los gastos de comisiones y de las cuestiones financieras en general». Sin embargo, hay un aspecto que provocará cierto encarecimiento a los créditos a la vivienda que se vinculen al tipo variable.

Hablamos del euribor (en concreto a 12 meses), que aunque sigue en negativo ha aumentado el ritmo al que se va acercando nuevamente a los dígitos positivos. Su crecimiento interanual en 2018 fue el mayor de 2014. Así, en enero del año pasado se situaba en el -0,189% y 12 meses más tarde, el pasado enero, ya estaba en el -0,116%. Es decir, las hipotecas que se revisen en los próximos meses se encarecerán, aunque según las previsiones no pasará la barrera del negativo al positivo hasta 2020.

A pesar del ascenso del euribor, las hipotecas viven un momento favorable para su contratación, y más con la entrada en vigor de la nueva ley que protegerá a los clientes. Además, Santos González recuerda que «los precios son históricamente bajos. Y, en general, la situación es buena por el momento positivo del mercado inmobiliario».

Precio vivienda

Eso sí, mejoraría si el valor de la vivienda se moderase porque, al final, cuando la gente se enfrenta a unas cuotas de la hipoteca más caras es porque también paga más por la adquisición de su casa. Y es que el mercado inmobiliario se está encareciendo a un ritmo endiablado. Los datos de Fotocasa y del Colegio de Registradores así lo demuestran.

Según la primera de las fuentes, el valor de los inmuebles de segunda mano en nuestro país ha crecido desde los 1.742 euros por metro cuadrado en enero del año pasado a los 1.869,2 en diciembre. Es decir, en sólo 12 meses el incremento fue de casi un 7%. El Colegio de Registradores, por su parte, sitúa el incremento en un 8,2%, y en un 30% si se suman los últimos cuatro ejercicios. Evidentemente, en las ciudades donde la demanda es mayor, sobre todo Madrid y Barcelona, el precio de la vivienda ha aumentado aún más rápido hasta alcanzar precios prohibitivos.

Este encarecimiento de los inmuebles, a día de hoy, sólo parece tener una solución, el cambio en las políticas en esta materia. De hecho, desde el sector bancario también se ha reclamado que no nos conformemos con la reforma de los créditos a la vivienda, sino que también acometamos los cambios necesarios en materia de vivienda para que el mercado se adapte a los requerimientos de las nuevas generaciones.

No obstante, el director de Estrategia y Análisis de la Asociación Española de Banca (AEB), Juan Carlos Delrieu, ha manifestado que «los jóvenes van a alterar la relación con el sector y es innegable que las ciudades seguían atrayendo talento, por lo que habrá que ver si la ley hipotecaria tiene que ir acompañada de una política social en este país porque carecemos de una política efectiva de vivienda social».

Condiciones macroeconómicas

Quienes hayan pensado en formalizar una hipoteca están muy pendientes de las novedades macroeconómicas, tanto a nivel nacional como internacional. Y es que el contexto económico se trata de uno de los indicadores que los bancos usan para elaborar los tipos de interés al que conceden un crédito a la vivienda. Así, la incertidumbre actual, generada por la inestabilidad política, la ralentización del crecimiento, la retirada de estímulos del Banco Central Europeo, las inmensas dudas que genera el Brexit, seguramente sin un acuerdo futuro y el incierto devenir de la Unión Europea, han provocado que «los tipos de interés variable repunten mínimanete», explica Santos González. Este año, añade, «no habrá sorpresas», no crecerán de repente, pero sí es cierto que continuarán moviéndose al alza, reaccionando a la incertidumbre.

Los créditos inmobiliarios del pasado

No todo es nuevo en el mercado hipotecario. También nos estamos encontrando con ciertas reminiscencias de un pasado que acabó con el estallido de la burbuja crediticia. De esta manera, los bancos han recuperado viejas costumbres como la de financiar entre el 90% y el 100% del valor de tasación de un inmueble (cuando lo recomendable es que el máximo sea del 80%) o la de conceder estos préstamos con una larga duración, incluso superior a los 40 años (especialmente dirigidos a los menores de 35 años). Aunque la excusa del sector bancario es que estas condiciones sólo se ofrecen a los clientes que aseguren del todo tener la solvencia suficiente para enfrentar los gastos que esto supone, lo cierto es que los riesgos siguen vigentes. Y claro, si volvemos a experimentar una crisis económica que dinamite el poder adquisitivo de los hipotecados, quizá vuelva a ocurrir que éstos no puedan afrontar el pago de créditos con tanto volumen o con tan larga duración. Si esto sucede, volverán las ejecuciones hipotecarias y los bancos verán incrementadas sus carteras de activos que no les valen para otra cosa que no sea para perder solvencia y liquidez.