Se disparan los alquileres

El estado de boom permanecerá hasta que las entidades financieras concedan masivamente crédito a las familias que ganan entre 2.000 y 2.500 euros al mes. A partir del próximo año se empezará a ver un gran trasvase de la demanda de alquiler a la de propiedad

La demanda del alquiler de viviendas resulta muy superior a la oferta. Y este desequilibrio es la principal causa del«boom» que atraviesa un mercado que ha ganado mucho terreno en nuestro país y que tendrá un papel fundamental en el futuro. No sólo porque cada vez más gente alquila, sino porque se está produciendo un cambio de mentalidad de los españoles a favor de esta forma de vida. De hecho, un 20% de la población española –según datos de fotocasa– vive de alquiler; el 30% es partidaria de esta modalidad, frente al 37% que prefiere la compra de vivienda; y sólo tres de cada diez españoles continúan pensado que «alquilar es tirar el dinero».

El análisis de este mercado debe abarcar dos variables: el número de viviendas alquiladas y los precios. Respecto a la primera, «el boom es general, pues faltan viviendas de alquiler en casi cualquier municipio con población superior a los 10.000 habitantes». Y en relación a la segunda, Gonzalo Bernardos, director del máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, afirma que el precio está alcanzando registros históricos en Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca e Ibiza. Sin embargo, en la mayor parte del resto del país se encuentra sustancialmente por debajo de los existentes en 2007.

Bernardos considera que este estado de boom permanecerá hasta que las entidades financieras concedan masivamente crédito a las familias que ganan entre 2.000 y 2.500 euros al mes. Y desde su perspectiva, a partir del próximo año comenzarán a hacerlo, por lo que se empezará a ver un gran trasvase de la demanda de alquiler a la de propiedad.

Desde los mínimos registrados en 2013 hasta el cuarto trimestre del pasado año, los precios de los alquileres se dispararon en Barcelona un 57%. Y en Madrid, un 28,6%, según Bernardos, quien asegura que en ambas capitales el precio de un piso de tres habitaciones en el centro urbano continúa siendo mucho más barato que en las principales ciudades europeas. En el caso de Madrid, por ejemplo, alquilar resulta un 58,39%, un 30,88% y un 22,52% más económico que en Londres, París y Múnich, respectivamente.

Como consecuencia del importante repunte que han registrado los alquileres, y dado que no se ha producido al compás de la recuperación del poder adquisitivo, los españoles ya invierten el 31% del salario mensual bruto al pago de su alquiler, un porcentaje que supera el 40% en comunidades como Cataluña, Madrid o las Islas Baleares, según datos de fotocasa.

El precio medio de la vivienda en alquiler en España se incrementó un 2,3% en el segundo trimestre del año, situándose, a junio de 2017, en 8,11 euros el metro cuadro al mes. Además, de los últimos datos del Índice Inmobiliario fotocasa se desprende que la variación interanual registrada este segundo trimestre del año fue del 9,4% –de las más elevadas de toda la serie histórica de este Índice, que se remonta a 2006–. Y es que el precio del alquiler lleva registrando incrementos positivos a nivel interanual 28 meses consecutivos. En concreto, desde marzo de 2015.

Causas

Entre las razones que explican que la demanda del alquiler sea tan superior a la oferta, Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa, destaca que todavía son muchos los españoles que no pueden plantearse comprar una vivienda. Y eso, pese a la vuelta del crédito y a la evidente mejoría económica y laboral. También remarca el cambio de mentalidad a favor de esta forma de vida. Así, aunque el precio del alquiler crezca a tasas más elevadas que el de la vivienda, el alquiler continúa ganando terreno a la compra. Y es que, tras la crudeza de la crisis, «hemos valorado la flexibilidad y libertad que nos ofrece el alquiler en un mundo tan cambiante como el actual».

Un tercer factor responsable del repunte tan acusado que han experimentado los precios sería la apuesta de los inversores por las altas rentabilidades que brinda la compra de vivienda para ponerla en alquiler. Y, por último, Toribio apunta al boom del alquiler turístico, que en determinadas zonas está reduciendo la oferta de vivienda en alquiler y, por tanto, haciendo subir los precios.

Bernardos explica que el incremento de la demanda tiene como base la recuperación económica, ya que la mejora del empleo está posibilitando que los jóvenes se independicen y que las familias tengan una mayor capacidad de pago. Y achaca la disminución de la oferta al hecho de que muchos propietarios pusieron en plena crisis la vivienda en alquiler porque no pudieron venderla al precio deseado. «En Barcelona y Madrid, al haber llegado a dicho importe, las han puesto a la venta y las han sacado del mercado de alquiler. En ambas ciudades, su escasez es muy notoria», agrega.

Madrid y Barcelona, junto con los principales destinos turísticos de la costa, son las zonas donde se han registrado los mayores repuntes interanuales en los precios. De hecho, a lo largo de 2017, en determinados distritos de estas dos grandes ciudades se han producido subidas de hasta el 20%. Toribio sostiene que en la Ciudad Condal el índice de fotocasa muestra que los precios ya están al nivel de los máximos previos a la crisis. En Madrid, en cambio, aún estarían un 3,5% por debajo de los años del boom, aunque en estos momentos crezcan a un ritmo interanual más fuerte (9,3%) que en Barcelona (7,3%). «Seguiremos registrando subidas en lo que queda de año, pero la tendencia de los precios es hacia la normalización. Venimos de mínimos históricos. Lo que está ocurriendo es que estamos recuperando parte del terreno perdido durante la crisis. Pese a que las subidas son muy llamativas, alquilar una vivienda actualmente es un 20% más barato que en los años del boom», resalta.

Bernardos, por su parte, piensa que en Barcelona y Madrid los alquileres seguirán subiendo, aunque mucho menos de lo que lo han hecho en 2015 y 2016. De igual modo, augura que en muchos municipios con poblaciones entre los 10.000 y 50.000 habitantes el precio empezará a disminuir dentro de dos o tres años, debido al masivo trasvase de la demanda del alquiler a la compra. El motivo, opina, será una mayor facilidad para obtener un préstamo para adquirir una vivienda por parte de las familias más modestas. Es decir, aquellas con ingresos entre los 2.000 y los 2.500 euros mensuales.

Viviendas de uso turístico

El crecimiento descontrolado que se está produciendo del uso turístico de viviendas no sólo es la punta de iceberg de un gran problema –como el de la fobia hacia el turismo– sino que constituye una de las principales causas del repunte de los alquileres. Sin embargo, Toribio revela que no es el factor que más influye, y alega que la subida de precios es generalizada en todo el país, no únicamente en las grandes ciudades o en los destinos de mayor afluencia turística. Además, añade que otra prueba de que no es el principal factor de las subidas tan fuertes que se están registrando en Madrid o Barcelona es que los distritos donde más suben los alquileres no son los turísticos por antonomasia. «En Madrid, por ejemplo, las subidas más fuertes no se registran en el distrito Centro, sino en Vicálvaro (11,6%), Ciudad Lineal (11,2%) y Arganzuela (10,8%)», sentencia.

Inversión rentable

Teniendo en cuenta la subida de los alquileres, la compra de una vivienda para destinarla a este fin puede considerarse una de las decisiones de inversión más rentables en la actualidad. No obstante, Bernardos puntualiza que para ello la adquisición debe realizarse recurriendo al endeudamiento. Así, por ejemplo, si el banco pone el 80% del coste, a través de la concesión de un préstamo, y el comprador solamente el 20%, la rentabilidad sobre el capital invertido puede superar fácilmente el 15% anual. Además, a dicha rentabilidad debe sumarse la proporcionada por la subida del precio de la vivienda. Desde la llegada de la democracia, «es el momento en el que la diferencia de atractivo entre la compra y el alquiler es más favorable a la primera, debido a que los tipos de interés se encuentran extraordinariamente bajos. Y no solo los variables, sino los fijos. En estos últimos, el prestatario no asume el riesgo de la futura subida de tipos. Sin duda, una gran ventaja», apostilla.

Toribio expone que ésta es la opción de inversión por la que están apostando grandes y medianos ahorradores, ya que «ofrece rentabilidades de entre el 5 y el 6%», muy superiores a las que pueden lograrse mediante otros productos financieros, como la bolsa o la deuda pública. A pesar de que la certeza de la decisión depende de quién quiera comprar, dónde y para qué, la responsable de estudios de fotocasa revela que si quien se plantea la compra es un perfil de persona solvente –el que buscan las entidades bancarias– y quiere hacerlo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, «quizá es un buen momento porque a nivel financiación ahora hay ofertas muy interesantes en el mercado, que podría encarecerse a corto-medio plazo. Y los precios en estas ciudades están cogiendo fuerza». Aun así, advierte de que en otras zonas del país los precios siguen cayendo.