¿Vendo o alquilo?

Con la recuperación económica, el mercado inmobiliario comienza a normalizarse, pero se ha encontrado con el cambio de mentalidad de una población que se ha adaptado a la crisis y al nuevo mundo.

Cada generación tiene sus características, también en materia económica. Así, a aquellos que eran adolescentes y veinteañeros en la llegada de la democracia se les convenció de que los préstamos bancarios les otorgarían todo lo que querían: vacaciones, coche y casa. Entonces, en los 90 y principios del siglo XXI, la economía estaba en expansión, pero sus hijos han crecido en una reciente crisis que ha provocado cambios en los hábitos de consumo y, por lo tanto, modificaciones en los precios y las formas de pagar lo que se compra. En este sentido, actitudes que parecían establecidas, como la adquisición de una residencia mediante hipoteca, han perdido peso, en este caso en favor del alquiler, apuesta menos arriesgada pero más acorde a la inestabilidad económica y laboral. Esto supone un nuevo dilema en el sector inmobiliario desde el punto de vista del propietario de una vivienda, ¿es mejor venderla o arrendarla?

Antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, la opción estaba clara. Con el Euribor bajando sin parar, el crédito fluyendo y los precios subiendo continuamente, el alquiler no era rival para el mercado de la compraventa. Además, la especulación con el terreno de construcción de las viviendas llevó a que se construyeran tantas en España que el stock de viviendas nuevas pasó de 195.184 en 2005 a 649.780 en 2009, cuando alcanzó su máximo histórico. Sin embargo, los propietarios no han podido vender a un ritmo tan alto cuando lo han necesitado durante la crisis por la falta de compradores, y en siete años solamente se ha reducido a 491.693 unidades, según datos de 2016 del Ministerio de Fomento.

Aunque no lo parezca, esa cifra se considera positiva porque desciende de los 500.000 por primera vez desde hace 10 años. En ese tiempo, el mercado de la compraventa ha estado paralizado por la falta de demanda y la escasez de crédito, y el gran favorecido ha sido su competidor más cercano, el alquiler. Según la jefa de estudios de fotocasa.es, Beatriz Toribio, hay características sociales que han cambiado los hábitos de vida, como la movilidad, la globalidad y la reciente inestablidad del mercado laboral, y han originado un crecimiento de la gente que prefiere no tener una casa en propiedad. El estudio de fotocasa.es «Visión de los españoles sobre el mercado de la vivienda», publicado el pasado julio, indica que el 30% prefiere el alquiler frente al 37% que se inclina por la compraventa.
El arrendamiento de la vivienda le ha venido comiendo los tobillos a las transacciones inmobiliarias. «No ha parado de subir», comenta Toribio, quien añade que «en los años del boom prácticamente no era una opción». Ahora, en torno a los alquileres se ha creado «una fuerte demanda», pero «muy superior a la oferta», admite Toribio. España no tiene disponible tantas viviendas en arrendamiento como las que se reclaman y esto ha desembocado en una subida de los precios. Suman 29 meses consecutivos en aumento ,y los datos proporcionado por fotocasa.es el mes pasado sitúan en 8,08 euros por metro cuadrado el coste de un alquiler en España, un 9,6% más que en agosto del año anterior. Las provincias donde han crecido los precios sobre la media nacional son Santa Cruz de Tenerife (+15,7%), Álava (+15,6%), Barcelona (14,3%), Madrid (+10,8), Islas Baleares (+10,1%), Las Palmas (+10%), Valencia (+8,9%), Girona (+8,8%), Málaga (+8,3). Todas tienen un denominador común: en ellas los turistas abundan por sus calles.

Alquiler turístico

Y es que no sólo también los españoles se han decidido por el alquiler, también los que nos visitan. Atrás queda el tradicional hotel con su piscina, «self service» mañanero y servicio de habitaciones. Los turistas han encontrado opciones como Airbnb o HomeAway, en las que propietarios de casas, pisos, bungalows o incluso barcos, buscan su oportunidad para alquilar por cortos plazos de tiempo, pero a una rentabilidad más alta.

Los extranjeros, por su parte, acceden a una estancia más barata. De esta manera, en el primer semestre de este años fueron cuatro millones de personas las que optaron por el alquiler turístico en nuestro país, un 37% más que en el mismo periodo de 2016, según una encuesta realizada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Precisamente, esta coyuntura ha provocado que «se esté culpando al turismo de la subida de los precios del arrendamiento de viviendas, afirma Toribio.

Según ella, es obvio que «reduce la oferta», pero no es la causa principal. Para el jefe de estudios de idealista.com, Fernando Encinar, «sólo tiene una influencia relativa en los costes del alquiler», ya que sólo afecta a «zonas concretas que no corresponden con polos de atracción turística de sus ciudades» como Tetúan y Ciudad Lineal en Madrid o Sant Andreu en Barcelona. En estos barrios de las dos ciudades más importantes de España, se produjo una llegada de población trabajadora que requería alquileres. Se les ofrecieron, pero una vez las viviendas estuvieron ocupadas y la demanda continuó creciendo, los precios comenzaron a repuntar, hasta el punto de que hoy en día se «puede obtener una rentabilidad del 7,2%», confirma Encinar, al arrendar una vivienda. Situación por la que, actualmente ,«los inversores apuestan por la compra para después alquilar», apunta Toribio.

Las elevadas cifras que baraja el sector del alquiler auguran una posible burbuja. Sin embargo, Encinar la desmiente porque «parece que los propietarios empiezan a asumir que las subidas tienen límite y que si quieren cerrar operaciones tienen que ajustar el coste a la baja para encontrar inquilino». En este sentido, Toribio indica que incluso en Barcelona, donde se han alcanzado los precios más elevados, éstos ya no crecen «con la intesidad de hace unos meses porque se están normalizando».

Es decir, se prevee que el mercado del alquiler se estabilice y siga siendo el hermano pequeño del de la compraventa, pues los que arrendan «anhelan la propiedad también, no veo el momento en el que el alquiler supere a las transacciones», resalta Toribio. Además, la compraventa «está recuperando el terreno perdido», asegura Encinar, y es que los números demuestran que traspasar o adquirir una vivienda vuelve a ser una opción real para los españoles.

Recuperación de la compraventa

Si los alquileres ofrecen bastantes ventajas a los propietarios por su alta demanda y rentabilidad, las ventas se han levantado del «knockout» técnico en el que cayeron durante la crisis, y ahora también vuelven a ofrecer condiciones favorables.

La más relevante, sin duda, es que la gente ha perdido el miedo a realizar inversiones a largo plazo y se lanza a comprar viviendas aprovechando el tirón económico. Por ello, el número de compraventas de viviendas en España en los primeros siete meses del presente año es de 274.513, un 44% más que en 2012, cuando se alcanzó el punto más bajo de la última década con 189.813, y un 13,56% que en 2016 (241.539). No obstante, los niveles que hoy presentan las transacciones están aún muy lejos del panorama paradisíaco en el que vivían en la época del boom inmobiliario, ya que en 2007 se vendieron 496.339 viviendas desde enero a julio. Una cifra cercana a la que se espera llegar a finales de 2017, ya que tanto Toribio como Encinar auguran que se alcanzará el medio millón de ventas.

Es cierto que hace una década se vendía el doble de casas, pero ¿a qué precio? Todos lo comprobamos, la explosión de la burbuja. La concesión de hipotecas baratas se disparó tanto que en los primeros seis meses de 2007 se formalizaron 678.546 préstamos por sólo 432.608 transacciones. La fluidez del crédito aligeraba los traspasos, muchos de ellos especulativos. Ahora parece que los bancos han aprendido la lección. A diferencia de una década antes, en 2017 se han enajenado menos casas de las hipotecas que se han otorgado, una línea de actuación sensata que aleja a España de una posible burbuja inmobiliaria, aunque existan aspectos que puedan hacerla imaginar, como la continua bajada del Euribor –que se encuentra en su mínimo histórico– y el aumento de los costes.

El precio interanual de la vivienda ha subido durante 12 trimestres seguidos. En los últimos datos registrados por el Instituto Nacional de Estadística se observa como el repunte interanual en agosto de 2017 ha sido del 4,9% respecto a idéntico periodo de 2016, el mayor porcentaje de crecimiento desde hace 10 años. Ahora mismo el precio medio de una casa en España es de 1.708 euros por metro cuadrado, pero hay comunidades en las que el coste se dispara. Las tres más caras son País Vasco, con 2.711 euros; Madrid, con 2.345 euros, y Cataluña, con 2.239 euros. En esta región el ascenso de los precios ha sido del 11,6% interanual, aumento que sólo ha sido superado en Baleares, donde el precio del metro cuadrado ha subido la friolera del 16,2%. El coste ha repuntado en las islas y zonas de costa porque en ellas la demanda se ha reactivado con mayor auge, pues a la natural por empleo o residencia, y a la perentoria por necesidades económicas, se le suma la de viviendas vacacionales. Esta circunstancia provocará que en los focos turísticos, en Madrid y Barcelona, es decir, «en los principales mercados de nuestro país, el precio de las ventas de casa continuó creciendo con fuerza, mientras que en otros lugares (del interior) en los que la demanda no se ha recuperado se registrarán caídas en los precios», explica Encinar.

Esa situación también se repite en los alquileres. Toribio precisa que «tiene distintos comportamientos y va a distintas velocidades en diferentes lugares». La normalización del sector inmobiliario a raíz de la recuperación económica se demuestra en los factores comunes de los arrendamientos y las ventas: el crecimiento de la demanda y los precios, la rentabilidad, y la influencia relativa del turismo. Por lo tanto, concluye Beatriz Toribio, que «no hay una solución única» a la pregunta de si a día de hoy compensa más vender o alquilar. El sector inmobiliario ha recuperado su atractivo y vive una ampliación que le debe ir acercando poco a poco a los niveles previos a la crisis como lo ha hecho hasta ahora, mediante «una financiación controlada, con los precios muy lejos de los máximos del boom, y con nuevos protagonistas del mercado que tienen prácticas muy diferentes a los anteriores», subraya Toribio. Los frutos de las inyecciones de crédito se han empezado a recoger. Es buen momento para los consumidores, para los inversores y, en definitiva, para los propietarios.

Nuevos actores del mercado

Parte de los cambios del sector inmobiliario se deben a la aparición de nuevos actores como Airbnb o HomeAway, que favorecen el uso del alquiler vacacional. Pero existen otras herramientas, relacionandas sobre todo con el mundo digital, que han influido en el mercado. Las aplicaciones móviles han mejorado el contacto de las empresas con los clientes, que han encontrado en ello un motivo de transparencia y confianza después de que la crisis pusiera al sector en el foco de las culpas. La web sigue repuntando como el medio más utilizado para tomar una primera orientacón a la hora de alquilar, comprar o vender una vivienda; y han nacido facilidades para invertir, por ejemplo, Housers. En cinco pasos se puede entrar en el negocio: darse de alta, crear una cuenta, trasferir dinero a ella, invertir y gestionarlo para obtener el mayor rendimiento. No cabe duda de que las tecnologías han acelarado los procesos y las comunicaciones en el mercado inmobiliario, comodidas que acercan a un sector que antes parecía mucho menos simpático.