Por qué el frenazo inmobiliario no acabará esta vez en otro derrumbe del sector

Ahora que el sector inmobiliario lleva meses echando el freno y que en la memoria permanece todavía fresco el derrumbe que sufrió en los años de la crisis, muchos se preguntan si la vivienda no habrá engendrado en los últimos otra burbuja que esté a punto de estallar. La respuesta de los expertos de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) es que no. En su estudio “El mercado de la vivienda: situación y perspectivas a corto plazo”, Carlos Ocaña, director de la institución; y Raymond Torres, directos de Análisis y Coyuntura Internacional la fundación, concluyen que “en el escenario actual, cabe esperar un ajuste pero no un pinchazo del sector inmobiliario”.

Si bien el mercado parece entrar en una fase de moderación, los autores del informe aseguran que “la situación no es equiparable al estallido de una nueva burbuja inmobiliaria como la que se produjo hace diez años”. En primer lugar, porque, según aseguran, el nivel de precios se sitúa casi un 20% por debajo del máximo precrisis, mientras que en el caso del valor medio de tasación el diferencial alcanza el 33%. Además, añaden, el esfuerzo realizado por los hogares para devolver las hipotecas y pagar los intereses alcanza en torno al 33% de la renta disponible –6,9 años de ingresos-, un valor próximo a la media de la serie histórica y muy inferior al nivel de 2008, cuando se registraban valores del 51,2%, equivalentes a 8,9 años de renta bruta anual por hogar.

Tampoco son comparables para Funcas las tensiones que vive el mercado. Según su análisis, durante el periodo de gestación de la burbuja, 2000-2006, casi todas las provincias registraban una inflación anual superior al 5%. En la actualidad, esos aumentos se producen solo en diez provincias: las grandes capitales, entre las que destacan Barcelona, Madrid y Sevilla; las provincias que más se han beneficiado del auge del turismo, como Castellón, Mallorca, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Valencia, así como Navarra y Valladolid. A la inversa, diez provincias (frente a ninguna durante la época de la burbuja) todavía registran una caída de los precios y muchas otras no experimentan cambios significativos. Además, añaden, hay catorce territorios en los que el valor de mercado es aún inferior al 60% del nivel máximo que alcanzaron antes de la crisis.

En el lado de la oferta, Ocaña y Torres tampoco aprecian sobrecalentamiento. La producción de viviendas, explican, “se acerca a la demanda tendencial”. Además, añaden, el sector ha reducido su peso en la economía. La inversión en construcción, que llegó a superar el 20% del PIB, ha caído a la mitad. Y el empleo en el sector ha seguido una senda similar, pasando del 11,8% del empleo total a representar un 6,3%.

Finalmente, el informe de Funcas concluye también que no existe burbuja de crédito inmobiliario. Según sus autores, el saldo vivo de crédito bancario para la adquisición y renovación de la vivienda sigue reduciéndose, mientras que su expansión durante los años del boom del ladrillo llegó a superar el 35%. Además, en lo que va de ejercicio, el crédito nuevo a vivienda se ha reducido un 3%, mientras que el porcentaje de créditos dudosos a los hogares para adquisición o rehabilitación de vivienda ha disminuido sustancialmente.