Compraventa de vivienda: La demanda no volverá a ser como antes

Ni un mercado tan poderoso y robusto en España como el de la compraventa de viviendas ha sido capaz de soportar la crisis del coronavirus. Las operaciones, como era previsible, han caído en picado durante el confinamiento. Y durante los primeros meses de la «nueva normalidad» el mercado estará repleto de incertidumbre, a la espera de conocer cómo reacciona la oferta y la demanda. Aunque los expertos ya han elaborado sus previsiones.

El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, Luis Corral, admite que la demanda «será de menor intensidad en los próximos meses, y, además, desigual. Las clases bajas y medias-bajas saldrán más afectadas económicamente de la situación que estamos viviendo y eso repercutirá en la compraventa de viviendas. Si la desescalada es progresiva, la vuelta de la demanda al mercado será en la misma línea».

En lo que respecta a la oferta, Corral señala que «se puede producir reajustes de precios en la vivienda de segunda mano, especialmente por la situación personal de aquellos más afectados». Pero en los inmuebles de nueva construcción no habrá tantos cambios porque la oferta es bastante más reducida y porque «los proyectos siguen en marcha con buen ritmo de ventas», señala.

Si juntamos los dos factores, demanda y oferta, se puede encontrar un consuelo, que la reducción de precios genere cierta curiosidad por la búsqueda de gangas en el mercado. La directora de Comunicación de Fotocasa, Anaïs López, cuenta que «va a ser un buen momento para la inversión inmobiliaria porque pensamos que saldrán al mercado activos con precios a la baja por lo que puede ser interesante para cierto tipo de comprador que busque vivienda algo más asequible y pueda encontrarla. Y esto pasará con algunos activos de vivienda de segunda mano».

Éste fue uno de los únicos alivios que se experimentaron durante la pasada crisis, que está sirviendo para realizar las previsiones. En aquella ocasión, numerosas promociones se paralizaron por la caída de la liquidez de las empresas que las gestionaban. Por lo tanto, ahora se ha convertido en una de las principales preocupaciones. Para Corral, «todo dependerá de la reacción y posición de la banca sobre la financiación. Habrá que ver en los próximos meses las nuevas condiciones que se le dan al promotor. Y la realidad es que a día de hoy están siendo cautos».

Una cautela que se está extendiendo a todo el sector, incluido los inversores. «Los más grandes están en su mayoría expectantes para ver en qué situación se coloca el mercado», cuenta Corral, quien cree que ese hecho provocará un retraso en las operaciones. Aunque se muestra optimista ante el final de 2020: «En el último trimestre del año volveremos a ver un mercado normalizado, tras una paulatina transición a lo largo del verano».

Buena parte de la inversión inmobiliaria en España procede el extranjero, y con la erosión de los canales internacionales debido a la pandemia, hasta que la situación no se normalice el capital externo tampoco llegará a nuestro país con fluidez. López admite que «son muchos los clientes que nos han comentado que el interés del inversor extranjero por nuestro país ha seguido siendo muy elevado incluso durante la pandemia. Quizá ahora haya una época con un poco más de parón porque al no poder circular libremente entre países puede hacer que la inversión por parte de extranjeros no sea tan fluida pero la inversión por parte de extranjeros en nuestro país seguirá siendo bastante importante».

A medio plazo, se espera que el mercado recupere la normalidad, pero hay algo que no volverá a ser como antes. Un confinamiento no entraba en nuestros planes a la hora de buscar una casa, pero ahora sabiendo que esa posibilidad es real, los compradores intentarán adquirir una vivienda que se adapte a una situación como la actual: «Estamos constatando que se ha incrementado el apetito por urbanizaciones con zonas comunes, pisos con terrazas en las que se pueda vivir, chalés con jardín. Y lo que también ha quedado claro con esta pandemia es la necesidad de domicilios más amplios», manifiesta Corral.

En este sentido, el teletrabajo será otro de los condicionantes a la hora de cambiar de casa. «Nos estamos encontrando que muchos usuarios están buscando una habitación más para poder montar un despacho o un estudio, ya que muchos se han encontrado sin un espacio adecuado para el teletrabajo», concluye López.

Alquiler: bajada de precio y pisos vacíos

España siempre fue un país de compradores de vivienda. Pero en los últimos años el alquiler ha ganado terreno. Uno de los principales motivos ha sido que, ante una situación económica tan débil como la que viviemos desde 2008, los que buscan una casa no se atreven o no pueden realizar grandes desembolsos de golpe. Pues bien, la incertidumbre generada por la crisis del coronavirus podría impulsar aún más un mercado en alza y que no será como antes de la pandemia.

Para empezar, se espera una reducción de los precios, que se venían estabilizando antes de la pandemia, tras años de aumento desmedido, sobre todo en las grandes ciudades. Esta reducción se producirá porque «el valor del alquiler depende de los ingresos familiares», sostiene el consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza. Por lo tanto, la crisis económica que ya está latente provocará una destrucción de empleo que recortará las rentas de los inquilinos y, en consecuencia, los propietarios deberán adaptar los precios.

Ese es el verdadero motivo de la rebaja del alquiler y no tanto, como se ha expuesto en numerosas ocasiones, el incremento de la oferta. Una de las teorías más extendidas en los últimos meses respecto al mercado de arrendamiento ha sido que los pisos turísticos pasarían al sector residencial. Carroza lo desmiente: «Aunque estamos viendo propietarios que lo están planteando, lo hacen por obligación, porque no hay turismo, pero quieren sacarlo de nuevo del residencial en julio o agosto». Es decir, esta oferta pasa inadvertida porque es para un periodo de tiempo tan corto que a nadie le interesa y porque, indica Carroza, los propietarios intentan obtener al mes lo mismo que con el alquiler turístico, por lo que los precios son desorbitados, están fuera del mercado.

Otra de las teorías que han protagonizado el sector inmobiliario últimamente está relacionado con los meses de verano y los apartamentos en la costa. Como el turismo en julio y agosto tendrá que ser de interior, se ha barajado la posibilidad de que los pisos cerca de la playa experimenten una explosión de la demanda próximamente. No obstante, Carroza se muestra excéptico por la situación de fragilidad económica que se ha extendido por España: «Lo primero que nos quitamos cuando van mal las cosas son las vacaciones. Así que no se me ocurre irme a una casa en la playa si puedo tener problemas para pagar el alquiler».

Problemas que las administraciones han intentado solventar a través de ayudas. Por ejemplo, el Gobierno ha puesto a disposición de los ciudadanos, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), apoyos económicos al arrendamiento. Y diferentes comunidades autónomas se han sumado a este tipo de iniciativas.

Pero Carroza cree que existe la posibilidad de que el efecto de estas subvenciones sobre el sector sea negativo: «Cualquier intervención en el mercado con ayudas directas puede sobrecalentarlo. Ocurrió con la Renta Básica de Emancipación, que produjo un aumento de la economía sumergida y la picaresca. Las ayudas tienen que organizarse de otra manera, más bien vía indirecta, como a través del IRPF».

Carroza está en desacuerdo con la forma en la que se otorgan las subvencios al alquiler, pero sí opina que son necesarias, más en una situación como la actual en la que millones de familias han visto descender sus ingresos y se encuentan con serias dificultades para pagar mensualmente a los propietarios, que ya temen un incremento de la morosidad como el experimentado con la anterior crisis.

Según Carroza, los arrendadores están «muy asustados. Sobre todo porque usan esa renta para completar sus ingresos o para pagar su hipoteca... Estamos recibiendo muchas llamadas de propietarios a los que le han dejado de pagar. Pero son personas razonables y saben que no pueden exigir lo que no le pueden dar. Así que llegan a acuerdos con sus inquilinos».

Aunque los precios tengan que bajar para adaptarse a los nuevos ingresos, queda el consuelo de que no faltará demanda porque «ahora está muy contenida pero cuando la situación se normalice absorberá mucha oferta, por lo que el mercado, en ese sentido, también se normalizará».

El lujo en Madrid, resistente y preparado

Dentro del mercado inmobiliario, hay un segmento muy concreto que estos últimos años ha experimentado una trayectoria ascendente, convirtiéndose en un fenómeno que ha llamado mucho la atención Se trata del sector del lujo en Madrid, que ha despertado un interés creciente no solo de demandantes de viviendas, sino también de las marcas hoteleras «prime» que se han instalado recientemente en la capital o tenían previsto abrir un espacio en los próximos meses. Las características del inmobiliario en la capital lo hacen más resistente a situaciones como la actual, y especial robustez tiene el sector del lujo, según explica el Head of Residential de Knight Frank, Carlos Zamora: «El mercado residencial en Madrid tiene una alta demanda latente, que recuperaran su actividad según regrese la normalidad, debido a que históricamente se ha considerado como valor refugio, sobre todo en el segmento “prime”. Por ello, consideramos que la crisis repercute de manera más suave en la capital que en el resto de España».

En el mercado de compraventa en general se espera que cambien los hábitos de compra, que se busquen casas más espaciosas, con jardín u oficinas. En definitiva, que las casas estén preparadas para un posible confinamiento. Sin embargo, en el sector «prime» las viviendas ya tienen lo necesario para pasar cómodamente una situación como la actual.

Zamora explica que «en los últimos años, los proyectos de altos nivel se han internacionalizado bastante, como consecuencia de la mayor demanda de cliente internacional, con espacios modernos, abiertos, amplios y polivalentes, donde se pueden definir diferentes utilidades como el teletrabajo». Aunque siempre se puede mejorar y existen nuevas necesidades que «habrá que tener en cuenta para el futuro», añade.

En cuanto a los hoteles de lujo, poseen mayor capacidad de adaptación. Sobre todo, porque lo demanda gente con más posibilidades económicas para viajar cuando se recupere la normalidad, o que tendrá que hacerlo por trabajo. «Es cierto que la actividad hotelera está parada porque no hay turismo, lo que implica un riesgo, pero entendemos que, según se vaya volviendo a la normalidad y se vayan permitiendo los desplazamientos tanto nacionales como internacionales, el sector hotelero y en mayor medida el de lujo, recuperará su actividad, concluye Zamora.