Alemania se asoma a la burbuja inmobiliaria

«¿Vive en Alemania una generación de jóvenes que por primera vez vivirá peor que sus padres?», preguntaba el famoso moderador de la televisión pública Günther Jauch el pasado mayo en su formato de debates «Hart aber fair» (duro pero justo, en español). La pregunta recuerda a los peores momentos de la crisis inmobiliaria en España. Lo cierto es que en Alemania podría haber una burbuja inmobiliaria con un 90% de probabilidad en base a un estudio del Instituto Alemán de Investigación Económica DIW publicado ahora en agosto. La especulación estaría dominando el mercado inmobiliario alemán y no otros factores fundamentales, explican los autores en dicho estudio, aunque, al tiempo, aseguran que la «evolución explosiva de los precios» se ha frenado un poco en los últimos meses. El diario «Handelsblatt» escribía: «Aumentos del precio del 240%, los economistas alertan de una burbuja económica». La agencia alemana Empirica ha calculado que en al menos nueve de doce grandes ciudades alemanas el riesgo de una burbuja inmobiliaria es «alto». Lo curioso de este estudio es que ve peligro también en regiones rurales en las que se han construido muchas casas en los últimos tiempos. El indicador fundamental sería el precio de la casa en relación a los alquileres, de ahí que dicho instituto considere que la limitación estatal del precio de los alquileres que por una parte ya existe y por otra se está debatiendo ampliar en regiones como Berlín pueda repercutir de manera negativa en el mercado inmobiliario.

El redactor jefe de la revista económica «Finanztip» Hermann-Josef Tenhagen explicaba en televisión que «lo que ocurre es que los precios de los objetos inmobiliarios han subido mucho más que los alquileres». Para Tenhagen el problema no está tanto en que vayan a bajar los precios de las casas, lo cual no sería una tendencia, sino más bien en que suban los tipos de interés. De hecho, uno de los factores por los cuales el mercado inmobiliario alemán podría estar recalentado es precisamente ese: los bajos intereses llaman a los ahorradores a invertir en casas, que serían supuestamente una inversión segura. Los expertos no se ponen de acuerdo y leer la Prensa alemana no ayuda para nada. La revista «Business Insider» titula que «los precios en el mercado inmobiliario podrían bajar dentro de poco», mientras la revista «Capital» contratacaba con «La burbuja inmobiliaria imaginada». En dicho artículo se hace referencia a un estudio del Instituto para la Economía Mundial de Kiel que asegura que los precios en Alemania estarían incluso «por debajo de su valor fundamental» y que «no hay ningún tipo de señales que indiquen una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario». La razón sería que los compradores obtienen en este momento alrededor de un 1% de beneficios en las mayores metrópolis alemanas. Sin embargo, el número de meses calculado en base al alquiler para amortizar la compra habría aumentado en la última década en más de 15 años.

Los políticos alemanes no lo tienen nada fácil ante una posible burbuja inmobiliaria. El traspaso de capital de fondos de pensiones y otros productos de ahorro al mercado inmobiliario debido a los bajos intereses, con el consiguiente aumento de precio, así como el aumento de población por la inmigración y la escasa construcción de viviendas sociales han provocado en Alemania un problema habitacional muy grave. Se calcula que faltan unos dos millones de viviendas, 310.000 de ellas tan solo en la capital, donde los precios del alquiler han aumentado alrededor de un 50% desde 2010. Mientras tanto, el precio de las casas ha aumentado un 110% en esa misma ciudad. Desde 2014 ha aumentado el número de personas sin vivienda regular de forma exponencial. Las ONG hablan de 1,2 millones de personas sin contrato de alquiler, que viven en albergues para sin techo o en casa de familiares o amigos. De ellos, unos 52.000 vivirían en la calle. En las capitales alemanas cada vez es más frecuente ver sin techo dormir en las calles. En la capital hay un asentamiento de unas 200 personas sin hogar, el mayor del país. No hay estadísticas oficiales.

Ante esta dramática situación la CDU de Merkel ha prometido construir viviendas sociales y en Berlín el gobierno de coalición del partido socialdemócrata SPD, la izquierda de Die Linke y los verdes de Die Grüne están planeando introducir una limitación del precio del alquiler a unos 9 euros el metro cuadrado, lo cual ha provocado una fuerte discusión en todo el país, precisamente por los efectos que una medida social como ésta podría tener en la economía. Por otro lado hay una iniciativa popular para «expropiar» a una de las mayores inmobiliarias alemanas, a la que acusan de especular con las viviendas y contribuir a la crisis habitacional. La operación sería constitucional y las viviendas de dicha inmobiliaria pasarían a ser públicas. Sin embargo, resultaría muy caro porque habría que indemnizar al precio actual elevado que estas tienen en el mercado.

La antigua locomotora europea, en crisis

Los últimos datos económicos de la otrora locomotora europea anuncian una recesión que podría verse empeorada por la emergente burbuja inmobiliaria. Se prevé una contracción del 0,2% en la economía, debido sobre todo al Brexit y la inseguridad que la guerra comercial entre EE UU y China traen consigo. Asimismo, el mercado laboral sufre deficiencias estructurales graves: uno de cada cinco alemanes trabaja en el sector de bajos ingresos y el número de empleados en trabajos temporales aumentó por tres en 2018. Con estos contratos, las empresas se garantizarían flexibilidad en caso de una coyuntura económica negativa.