Alquilar con Airbnb, no tan rentable para el arrendador

Airbnb se ha convertido en los últimos años en blanco de duras acusaciones de aquellos vecinos que viven de alquiler sobre todo en el centro de las grandes ciudades. A la plataforma con sede en la ciudad californiana de San Francisco que intermedia en el arrendamiento de viviendas entre particulares se le acusa de estar encareciendo los precios en estas zonas lo que, en su opinión, beneficia a los turistas, que disponen de mayor oferta de alojamiento, y a los propietarios, que logran mayores ingresos. Que los visitantes tengan más donde elegir para pernoctar es una evidencia que parece irrebatible. Que los arrendadores ganen más dinero a través de la app que con un alquiler convencional no parece tan claro. Al menos, para los autores del estudio «Las viviendas turísticas ofertadas por plataformas on-line: Estado de la cuestión», publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea).

Partiendo de los datos de la propia plataforma y de los de la evolución del precio del alquiler de la web inmobiliaria Idealista, los profesores Armando Ortuño, de la Universidad de Alicante; y Juan Luis Jiménez, de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, han comparado los potenciales ingresos que generaría el alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados si se hace tanto por el método convencional como a través de Airbnb. Su conclusión es que, de media, en el caso de Madrid y Barcelona, los alquileres convencionales a largo plazo generan unos ingresos medios anuales de 14.661 euros en el caso de la capital española y de 17.856 euros en el de la Ciudad Condal. Si el propietario alquilase la misma vivienda a través de la plataforma, obtendría 9.807 euros en Madrid y 11.813 en la capital catalana. Hay, no obstante, excepciones. Según sus estimaciones, «en la caso de los barrios céntricos de las principales capitales de la muestra, los ingresos brutos por vivienda turística pueden llegar a multiplicarse por dos o tres veces, cifra que podría duplicar los ingresos brutos del alquiler de largo plazo».

De manera casi generalizada, en las ciudades que ha analizado el informe resulta más rentable para un propietario alquilar su vivienda de manera convencional que hacerlo a través de Airbnb, aunque en once ciudades no sucede así. El caso más extremo es el de Toledo. En la ciudad manchega, los ingresos anuales estimados para un arrendamiento anual clásico serían de 5.769 euros, mientras que empleando la plataforma ascenderían a 9.431 euros, casi el doble. En Teruel, el alquiler a través de Airbnb reporta según la simulación 7.033 euros, un 55% más que hacerlo por la vía convencional. El listado de capitales de provincia en las que el arrendador gana más con el sistema de intermediación lo completan Logroño, Córdoba, Segovia, Granada, Sevilla, San Sebastián, Cádiz, Santiago de Compostela y Tarragona. En otros lugares tan turísticos como Valencia o Palma de Mallorca, la diferencia a favor del método convencional es de 1.455 y 426 euros, respectivamente. En todas las ciudades analizadas por el informe, 106 en total, con independencia de que resulte más rentable uno u otro tipo de alquiler, el supuesto refleja acusadas subidas de los precios en el caso de Airbnb coincidiendo con los periodos vacacionales.

En los últimos años, la expansión de la plataforma americana en España ha sido muy acusada. En Barcelona, las camas ofertadas a través de la app ronda las 58.000, lo que representa el 74% de las disponibles en hoteles de la ciudad. En Madrid, es de algo más de 36.000, el equivalente al 43% de la oferta hotelera. En Málaga, donde Airbnb tiene ofertadas 12.625 camas, su número supera al que ofrecen los establecimientos hoteleros.

Más medidas para frenar su expansión

El informe de Fedea asegura que respecto a los alojamientos turísticos, en España hay «un desarrollo normativo tan abundante como dispar a lo largo de las diferentes comunidades autónomas y principales metrópolis del país» y que el marco legal estatal prácticamente ha desaparecido. En un intento de poner un poco de orden, el último decreto-ley de medidas urgentes para la vivienda aprobado por el Consejo de Ministros el pasado 28 de febrero introduce la posibilidad de que, por mayoría de 3/5, las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar los pisos turísticos, incluyendo un incremento de hasta un 20% en su contribución a los gastos generales del inmueble.