Claves de los nuevos contratos de alquiler

El Consejo de Ministros ha aprobado hoy un real decreto-ley de medidas urgentes para el sector de la vivienda, que amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años.

El contrato de alquiler volverá tener una duración de cinco años. La reforma que ha ideado el Gobierno, aprobada hoy en el Consejo de Ministros, amplía hasta 5 los años de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de vivienda (7 años si el arrendador es una persona jurídica), frente a los 3 años que contemplaba la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de Rajoy. Con esta modificación, aumenta la protección a los inquilinos, que ahora tendrán derecho a permanecer en la vivienda durante más tiempo sin que su casero pueda echarles. Además, amplió el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir, una vez finalice el primer plazo de 5 años, si tanto arrendador como inquilino no tienen intención de finalizar su compromiso, el contrato de alquiler se renueva con las mismas condiciones.

El Ministerio de Fomento asegura que en los próximos meses se impulsarán nuevas medidas para favorecer «el aumento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles». No obstante, la reforma aprobada por el Gobierno no contempla ninguna medida de intervención sobre los precios de la vivienda, lo que incumple el acuerdo con Podemos para los Presupuestos Generales del Estado de 2019 al no poner techo a las subidas abusivas en el alquiler, tal y como prometió Pedro Sánchez a Pablo Iglesias el pasado mes de octubre.

El Gobierno, a través de un real decreto ley con medidas urgentes para el sector de la vivienda y el alquiler, limitará las fianzas hasta un máximo de dos mensualidades, excepto en los contratos de larga duración. De esta forma, se limita la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.

El arrendador, cuando sea una persona jurídica, será el que se haga cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo aquellos gastos que se hayan originado por iniciativa directa del inquilino. La reforma introduce también mayor protección para los hogares vulnerables ante los desahucios por impago de la cuota de alquiler. En cuanto a medidas fiscales, establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de alquiler de viviendas para uso estable. Además, elimina la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al inquilino en el alquiler por parte de las Administraciones Públicas.

Estas son las principales medidas

- Se amplía el plazo de prórroga obligatoria a cinco años, siete en los casos de que el arrendador sea una persona jurídica.

- Se amplía el plazo de prórroga tácita, que ahora es de un año, a tres.

- La cantidad de mensualidades que se pueden pedir como garantía adicional a la fianza al inquilino será de un máximo de dos, salvo que se trate de contratos de larga duración

- Los acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda se podrán hacer en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento, sin tener que esperar al vencimiento de la misma.

- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa del arrendatario.

- Exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente

- Se elimina la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al arrendatario en el alquiler social de vivienda.

- Se permitirá a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

- Introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.

- En cuanto a los alquileres turísticos, se los saca de la Ley de Arrendamientos Urbanos para llevarlos a la legislación sobre actividad turística y ser tratados como una actividad económica. Las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos por una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para limitar la actividad del alquiler turístico de vivienda en el edificio.

- Se modifica la ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 para reformar el procedimiento de desahucio de vivienda y ofrecer más protección a los hogares vulnerables, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha presentado hoy esta norma que pretende dar respuesta a la "difícil situación que se da en el mercado de alquiler" en algunas grandes ciudades, si bien ha respondido en la rueda de prensa que el Ejecutivo descarta medidas de intervención de los precios en el mercado de alquiler.

El real decreto-ley modifica cinco leyes: la de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ha explicado que para dar más seguridad a los arrendatarios, además de ampliarse el plazo de prórroga obligatoria a cinco años, se amplía el de prórroga tácita, que ahora es de un año, a tres, y ha destacado que la limitación de la cantidad de mensualidades que se pueden pedir como garantía al inquilino acaba con la situación actual en que "se puede plantear cualquier exigencia". Efe