La banca se lanza a por las hipotecas a tipo fijo

Con el precio del dinero por los suelos, casi el 40% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda no están ya referenciados al euribor

En julio de 2008, el euribor, el indicador sobre el que están referenciadas las hipotecas a tipo variable, marcó su máximo histórico en el 5,393%. El viernes pasado, el Banco de España hizo oficial el cierre del mes de marzo: el -0,011%. Entre medias de estas dos cifras ha pasado una de las crisis más cruentas, en términos de empleo y repercusión en las cuentas públicas.

Tener el precio del dinero en mínimos ha sido la solución elegida por las autoridades monetarias para combatir los nefastos efectos de la crisis. Pero lo que es bueno para una parte, los ciudadanos, es malo para la otra, los bancos, encargados de canalizar el dinero del ahorro y de los mercados hacia la economía real. Lo que en la etapa del «boom» inmobiliario era la panacea, las hipotecas a tipo variable, hoy ha pasado a ser la pesadilla de las instituciones financieras. Con el precio oficial del dinero en el 0% fijado por el BCE el pasado 10 de marzo y el euribor en terreno negativo las hipotecas a tipo variable (casi la mayoría en nuestro país) se han convertido en un problema para los bancos. Hasta tal punto que fuentes consultadas por LA RAZÓN aseguran que con una hipoteca revisable anualmente a euribor más un diferencial del 1,5% «se pierde dinero en cuanto un par de ellas entren en impago».

Para protegerse de los vaivenes de los tipos de interés, los compradores fueron atraídos por las cláusulas suelo, que años después fueron declaradas de dudosa legalidad. Ahora, quienes se protegen son los bancos, que han empezado a introducir cláusulas por las que, aunque el euribor continuara un descenso enloquecido y sumado al diferencial de la hipoteca acabara en terreno negativo, la entidad no tenga que devolver dinero al prestatario. «No puedes ser deudor y acreedor a la vez en la misma operación».

Y como las ventas de pisos empiezan a tomar velocidad de crucero, los bancos han desenterrado la hipoteca a tipo de interés fijo. Ha sido en los últimos años un producto residual, tanto o más que la hipoteca en divisas, pero empieza a tomar protagonismo. En enero de este mismo año y con los datos del INE, un 10% de las nuevas hipotecas firmadas se han hecho a tipo de interés fijo. En septiembre de 2014, suponían un 6% del total de hipotecas contratadas, tanto en importe como en volumen. Según Banco Sabadell, una de las entidades más proactivas en la apuesta de las hipotecas a tipo fijo, en el cuarto trimestre del pasado año un 23% de las hipotecas se firmó con interés fijo (22% en volumen). «En zonas de costa, donde hay más compradores extranjeros, la cifra ronda ya el 40% de todas las operaciones». Así lo destacaba recientemente el presidente de la entidad catalana, Josep Oliu, afirmando que «España tiene una oportunidad de oro para homologar su oferta hipotecaria a la de otros países impulsando la contratación de hipotecas a tipo de fijo».

¿Qué hace más atractiva a una hipoteca a tipo fijo? Aunque pueda parecer una contradicción en sí misma, el desplome del precio del dinero con la decisión del BCE de regalarlo. Se puede llegar a «pagar» un interés negativo, como en Japón, pero es una hipótesis que los analistas descartan en Europa.

A los tipos de interés todo el camino que les queda por recorrer en los próximos años es cuesta arriba. EE UU ha realizado ya su primer movimiento al alza elevando el precio del dinero en un cuarto de punto a entre el 0,25% y el 0,50%. En Europa no cabe esperar un movimiento similar en los próximos meses, dado que el plan de estímulos de Draghi podría continuar hasta septiembre de 2017.

Lo que está claro es que una economía como la de la Eurozona no puede vivir siempre subsidiada por el BCE y los tipos de interés tendrán que subir. Imagínense un repunte del euribor en dos o tres años hacia la zona media (el 2,65%) y añádanle el diferencial medio de 1,5 puntos. Tres años es lo que el Tesoro Público considera medio plazo, pero hay que tener en cuenta que las hipotecas son compromisos a 20, 25 o 30 años.

A partir del 2,1% y 10 años de plazo

Dicen los expertos del sector que es el renacer de un producto que estaba apartado de las ofertas y que sólo de forma residual se solicitaba. Eran una rara avis, algo así como las hipotecas con dación en pago incluidas en el contrato, que siempre han existido en el catálogo bancario, pero que nadie ha formalizado por la enorme diferencia de tipos de interés que tenían que soportar.En función del número de años de amortización, las diferentes entidades ofrecen tipos de interés que van desde el 2,10-2,15% de Bankinter y Banco Sabadell para 10 años de plazo, hasta el 2,70-2,80% a 30 años. Las comisiones de apertura varían desde el 0% hasta el 4%. En la mayoría de los casos se exige una vinculación importante del cliente a través de la domiciliación de la nómina, y los seguros de hogar y vida. Son las tres exigencias de Sabadell, que también figuran en el resto de las entidades analizadas. Hay bancos que exigen la domiciliación de recibos, la contratación de un plan de pensiones o el uso mínimo de las tarjetas.