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La contenida burbuja inmobiliaria china

La acumulacióm de apartamentos vacíos comprados por chinos con alto nivel adquisitivo ha disparado los precios, con alzas interanuales del 35%. El valor del metro cuadrado en Pekín supera al de Nueva York

El precio en las grandes ciudades ha crecido a un ritmo del 35% anual/dreamstime
El precio en las grandes ciudades ha crecido a un ritmo del 35% anual/dreamstime

«Las casas se construyen para ser habitadas, no para especular». Así de claro dejó el presidente Xi Jinping la postura del Gobierno –y por ende del Partido Comunista Chino– en octubre de 2017. Sus palabras precedían a un informe de la Universidad de Finanzas y Economía del Sudoeste que elevó los temores de analistas, ciudadanos y miembros del Ejecutivo ante la posible explosión de la burbuja inmobiliaria china. En el mismo, se asegura que China cuenta con más viviendas vacías que la población total de España, un total de 50 millones que convierte al gigante asiático en el país con la tasa más alta de inmuebles construidos sin habitar de todo el planeta. «Si quebrara el mercado inmobiliario, los efectos golpearían a China como si se tratara de una inundación», aseguró Gan Li, director del citado estudio.

La especulación con la vivienda en la nación comunista viene de lejos. Convertida en la segunda economía del mundo, muchos ciudadanos han visto incrementar el dinero en sus bolsillos a la par que el país entraba en el mercado global, siendo primero la fábrica y almacén del mundo para, después, generar productos de alta calidad que, a día de hoy, compiten con los de las grandes multinacionales de otros países.

Mantener el capital

La prosperidad económica china no sólo se debe a la apertura al mercado exterior y al desarrollo interno, sino a las fuertes y restrictivas medidas que el Gobierno impuso haciendo que el capital se quedara dentro de las fronteras del país mientras este se modernizaba. Teniendo en cuenta que la vivienda es una de las claves del bienestar de China y la mayor fuente de riqueza para los hogares –representa hasta el 85% de los activos de una familia–, los chinos buscaron la forma de invertir dentro del país. Por eso, adquirir un segundo y, en algunos casos, un tercer inmueble ha dejado en la nación comunista un 22% de la vivienda urbana desocupada, muy por delante de Japón (13,5 %) o Estados Unidos (12,7 %).

Esa acumulación de apartamentos vacíos –comprados por chinos con alto poder adquisitivo– produjo un ascenso de los precios que cerró las puertas del mercado inmobiliario a millones de jóvenes. Especialmente en las ciudades de primer y segundo nivel en China que, desde 2015, han experimentado alzas interanuales de hasta un 35% en el coste de la vivienda. Según datos de la plataforma comparativa de precios Numbeo, el metro cuadrado en el centro de Pekín es de 12.924,38 euros, cifra superior a Nueva York (12.705,63 euros), pese a que el salario neto pequinés es casi un 75 % inferior al neoyorquino, lo que se traduce en que al ciudadano medio le costaría cerca de 45 años de sueldo comprar una vivienda de 50 metros cuadrados en el centro de la capital. En localidades terciarias, el boom de la construcción ha dejado multitud de casas sin ocupar. Ése es el caso de Jurong, una ciudad fantasma de grúas, hormigón y oportunidad que apenas se construyó de la noche a la mañana. Allí, los apartamentos sin vender pesan sobre una economía que, ahora, se enfrenta a otros problemas. Por eso, son muchos los que apuntan a que los buenos tiempos llegan a su fin y los planes de los promotores que apostaron a lo grande se tambalean bajo millones de dólares de deuda. «Las perspectivas del mercado inmobiliario son desalentadoras», afirmó el economista de la Universidad de Renmin, Xiang Songzuo, a finales del año pasado. Para él, «el mercado inmobiliario es el rinoceronte gris más grande», al que deben plantar cara las autoridades chinas, un término que emplea el Gobierno para referirse a los problemas más grandes de la economía china que no se tienen en cuenta hasta que comienzan a ganar visibilidad. Por eso, este rinoceronte gris, que representa aproximadamente entre una quinta parte y un tercio del crecimiento económico del país dependiendo de si se incluyen industrias auxiliares como la construcción y la fabricación de muebles, no hace más que aumentar la preocupación del Ejecutivo sobre cómo lidiar con una desaceleración económica agravada por los esfuerzos de reducir la deuda y una posible guerra comercial con Estados Unidos. Además, según Yicai.com, los últimos datos de este mes de enero apuntan a que las ventas de los 100 principales desarrolladores inmobiliarios continúan cayendo. Con este panorama, en ciudades como Jurong, ya han tenido lugar las primeras protestas, ya que los antiguos propietarios están viendo cómo algunos promotores inmobiliarios han bajado los precios de los nuevos apartamentos socavando los valores de las propiedades de compradores anteriores. Una de ellas tuvo lugar el pasado mes de octubre, cuando algunos propietarios se reunieron para protestar a las puertas de la agencia inmobiliaria de Center Park, un complejo residencial versión china del Central Park de Manhattan. Allí, los guardias de seguridad tuvieron que intervenir y bloquearles la entrada para impedir que los manifestantes irrumpieran en el edificio y exigieran su devolución.

Pero incluso antes de estas protestas, el Ejecutivo ya había implementado una serie de medidas para contener los precios de la vivienda. Entre ellas, relajaron los requisitos de las hipotecas, disminuyeron las restricciones sobre cuándo los propietarios pueden revender sus propiedades y se consideró imponer un impuesto nacional a la propiedad. En algunas ciudades, los promotores inmobiliarios cerraron acuerdos con compradores de viviendas para devolverles la diferencia entre el precio actual y el precio que pagaron originalmente. En total, el Gobierno impuso el año pasado un total de 270 restricciones en 110 ciudades chinas.

Además, se apostó por desarrollar viviendas de alquiler con el fin de reducir el alza de los precios de las viviendas, alentando a los bancos estatales a que prestaran dinero para tales desarrollos y a los gobiernos municipales a disponer de terrenos. Sin embargo, en algunas ciudades esta medida generó el efecto contrario disparando los precios de las rentas. Chengdu se llevó la palma. Esta ciudad lideró el aumento con un incremento del 31% en los alquileres hasta julio del año pasado, seguido de Shenzhen con un 30%, según datos de la Asociación de Bienes Raíces de China. Pekín registró una subida del 22% y en Shanghai las rentas subieron más del 16%.

Población descontenta

Pese a ello, el Gobierno chino no escatima en medidas que ayuden a contener el precio de la vivienda mientras lidia con el descontento de la población y el temor a la posibilidad de una bajada repentina en el sector que pudiera perjudicar gravemente a la economía. Y en el futuro seguirá haciéndolo. «Las medidas del Gobierno sí que han tenido efecto en las ciudades de primer nivel y en algunas de segundo nivel, con algunas ligeras bajadas de precio», declaró a Efe Zhao Bo, profesor asistente de la National School of Development de la Universidad de Pekín.

Según explicó a LA RAZÓN ,la directora de J Capital Research, Anne Stevenson-Yang, ««mientras el Gobierno siga estimulando la economía, el mercado de la propiedad permanecerá a flote». Para ella, la propiedad en China es un activo financiero puramente especulativo y los precios suben según el dinero que se ingresa en el mercado. Por eso, y debido también a la desaceleración económica, la agencia de evaluación del riesgo Standard & Poor’s aseguró el año pasado que el precio de la vivienda había alcanzado su pico máximo y descendería un 5% en 2019, una caída que provocará que el sector se contraiga entre un 8 y un 12% este año. Aún así, la mayoría apunta a que la gran muralla china contendrá el posible reventón.

El amor, por una casa

En 2016, ciudades como Shanghai experimentaron un número de divorcios desmesurado, que no pasó desapercibido para las autoridades. El Gobierno chino dio pronto con el motivo: no era porque se acabara el amor, sino por conveniencia económica. Según la legislación, si un matrimonio adquiría una segunda vivienda, debía abonar entre un 50 y un 70% del valor de la propiedad, mientras que aquel que compraba por primera vez solo debía abonar el 30%. Por eso, se decidió impedir que esos falsos despechados se saltaran las normas y algunas ciudades optaron por prohibir a los inversores divorciados poder comprar una casa.