La Sareb disfrutará de más beneficios fiscales

El Gobierno quiere aplicar una fiscalidad beneficiosa a la gestión de los cerca de 50.000 millones de euros en activos que figuran en el balance de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Ordenada Bancaria (Sareb, más conocida como «banco malo»). Para ello, y en primer lugar, propone que la sociedad sea considerada una «entidad de crédito» a efectos de la Ley de Impuesto de Sociedades, lo que permitirá que el «banco malo» pueda deducirse todos los gastos financieros derivados de su actividad, sin «los límites a los que, desde el año pasado y como norma general, están sometidas todas las entidades que no sean entidades de crédito o aseguradoras», explica Javier Hernández Galante, socio de Ashurst. Actualmente, cualquier compañía que no sea una entidad de crédito o una aseguradora tiene un límite de deducibilidad de gastos del 30% del beneficio.

Situación de privilegio

Además, el Ejecutivo propone que los intereses y las comisiones de los préstamos transferidos al «banco malo» no sufran retención. Estas dos propuestas ponen a la Sareb en una situación de privilegio fiscal frente al sector promotor e inmobiliario, con el que compite actualmente en el mercado.

El Ejecutivo también propone que la venta de terrenos y edificaciones que estén en el balance de Sareb no se contabilicen para el cálculo de la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas de la sociedad, pese a que promotoras e inmobiliarias tributan por estas operaciones en función de los metros cuadrados que tenga la propiedad vendida. La venta de estos activos del «banco malo» a particulares, inversores, o su transmisión a sociedades pertenecientes en más de un 50% a la Sareb estarán exentos de esta tributación si finalmente el Ejecutivo saca adelante su propuesta.

Por otra parte, y con el objetivo de estimular el deprimido canal de venta minorista del «banco malo», el Ejecutivo quiere que las hipotecas formalizadas para comprar activos de la Sareb se ahorren el denominado como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es uno de los pasos previos y necesarios para la inscripción de una propiedad en el Registro de la Propiedad.

Ahorro notarial

En concreto, cuando un particular o un inversor compre un activo de la Sareb, las garantías de la financiación estarán «exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados». Esta propuesta supone un trato fiscal favorable frente a bancos y promotoras inmobiliarias.

En esos términos se expresa, y de ello se desprende todo lo anterior, la disposición adicional vigésimo primera que regula el Régimen fiscal de la Sareb, incluida dentro del «proyecto de ley por el que se establecen medidas en materia de fiscalidad medioambiental y se adoptan otras medidas tributarias y financieras». El documento fue enviado el pasado 3 de julio al Congreso de los Diputados y actualmente sigue en trámite parlamentario.

Por último, el Gobierno aplica un cuarto beneficio fiscal a la operativa de la Sareb. En el caso de que el «banco malo» asuma préstamos con garantía hipotecaria de otras entidades, la modificación de los términos del préstamo, en la medida en que el cambio afecte exclusivamente a los intereses o los plazos de dichos préstamos, dicha novación no tendrá impacto en concepto del citado Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, explica Hernández Galante.

Lo anterior es consecuencia de que a la Sareb también se le aplicarían los «beneficios fiscales» de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, que afectan a la subrogación (cambio de entidad acreedora) y novación de los préstamos hipotecarios en favor del «banco malo».

Ahorrar al contribuyente

No obstante, lo anterior no soluciona el verdadero problema de los «colaterales», que no son propiedad de Sareb, pero cuyo crédito figura en su balance ya que fueron transferidos en su día. Son activos hipotecados de los promotores o préstamos-promotor y no pueden ser transferidos a otro banco, ya que el «banco malo» no es considerado una entidad financiera a efectos de la Ley 2/94 y tampoco puede quedarse con ellos si los inmuebles, que no están en poder de la Sareb, se venden a particulares. La exención fiscal anterior no es aplicable en estos casos, explican fuentes jurídicas.

Desde un principio, la Sareb nació con beneficios fiscales, ya que su objetivo era y es liquidar los activos inmobiliarios «tóxicos» del balance de las entidades minimizando el coste para los contribuyentes. El «banco malo» ha registrado hasta la fecha un ritmo de ventas «débil» en el canal minorista y el Gobierno estima que el coste de mantenimiento y gestión de la sociedad debe ser más bajo.

No obstante, las modificaciones tributarias incluidas en el proyecto de ley descrito anteriormente otorgan «ventajas de juego» al «banco malo» frente al resto del sector promotor e inmobiliario, y también frente a los bancos en algunos aspectos, aseguran otras fuentes financieras.

Muy favorecida

La consideración de la Sareb como entidad de crédito a efectos fiscales no se corresponde con su actividad, ya que el «banco malo» no concede préstamos. Es más, las mismas fuentes aseguran que los últimos beneficios fiscales «priorizan la venta de activos de la Sareb frente al resto del sector», ya que «declara exentas de tributación algunas transacciones cuando este organismo entra en juego».

Algunas características de la norma «son fácilmente recurribles frente a Europa», apuntan otras fuentes jurídicas, que aseguran que el trato fiscal favorable que recibe la operativa de venta de activos de la Sareb en el proyecto de ley provocarán recursos por parte de los sectores inmobiliario, promotor y financiero.