La venta de una vivienda, ya sea heredada o propia, permite obtener un importante ingreso, pero también conlleva gastos, la mayoría derivados del pago de impuestos. El principal es el pago de IRPF derivado de la ganancia patrimonial, si la hubiera. No obstante, en algunos casos, Hacienda contempla que las ganancias obtenidas de vender tu vivienda habitual pueden estar libres de impuestos. El experto fiscal de TaxDown, Aitor Fernández, recopila estos supuestos, así como los requisitos que hay que cumplir en cada caso.

Supuestos en los que la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual queda exenta de tributación en el IRPF

Los principales supuestos de exención son:

• Reinversión en una nueva vivienda habitual (Art. 38 LIRPF y art. 41 RIRPF).
• Personas mayores de 65 años cuando venden su vivienda habitual.
• Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
• Reinversión del importe en una renta vitalicia asegurada, si el vendedor tiene más de 65 años (hasta una cantidad máxima reinvertida de 240.000 euros).

¿Hay algún otro supuesto menos conocido o reciente que también contemple la exención?

Sí. Aunque menos utilizado, se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual situada en el extranjero, siempre que el contribuyente tenga residencia fiscal en España y la vivienda adquirida tenga la consideración de habitual en los términos definidos por la normativa. Además, el uso parcial del importe (por ejemplo, cuando no se reinvierte todo) permite una exención proporcional.

¿Qué requisitos deben cumplirse en cada uno de los supuestos para poder aplicar la exención?

En reinversión en vivienda habitual, la vivienda vendida debe haber sido residencia habitual durante un mínimo de 3 años y el importe total o parcial obtenido debe reinvertirse en una nueva vivienda habitual. El plazo para reinvertir el dinero obtenido por la venta de la vivienda habitual en otra es de dos años a partir de la fecha de la venta. Además, la nueva vivienda debe convertirse en habitual en un plazo de 12 meses desde la adquisición.

En el caso de las personas mayores de 65 años, deben tener esas edad en la fecha de transmisión y la vivienda debe ser su residencia habitual. Sin embargo, no es necesario que reinviertan las cantidades en una nueva vivienda habitual. En los casos de contribuyentes con dependencia severa o gran dependencia, para no pagar impuestos por la vivienda vendida deben tener su situación de dependencia reconocida oficialmente por los servicios sociales de la comunidad autónoma y debe tratarse también de su vivienda habitual.

Por su parte, si se reinvierten las cantidades de la venta de la vivienda habitual en una renta habitual hay que cumplir los siguientes requisitos: tener 65 años o más y que la ganancia patrimonial se reinvierta en un plazo de seis meses en una renta vitalicia asegurada. La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzando a per­cibirse en el plazo de un año desde su constitución, y el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un cinco por ciento respecto del año anterior Asimismo, Aitor Fernández recuerda que el importe máximo que puede reinvertirse con derecho a exención es 240.000 euros.

¿Qué se considera “rehabilitación” de vivienda habitual a efectos de reinversión? ¿Hay algún límite o condición específica?

Se considera rehabilitación cuando las obras afectan elementos estructurales o fundamentales (cimientos, fachadas, cubiertas, etc.). En cambio no se consideran rehabilitación obras de mantenimiento, pintura o decoración. Otra condición es que la inversión supere el 25% del valor de adquisición de la vivienda si se realiza en los cuatro años posteriores.

¿Cuáles son los errores más comunes que impiden aplicar estas exenciones aunque el contribuyente cumpla con los requisitos en apariencia?

• No declarar la ganancia en la Renta (aunque se pretenda aplicar exención).
• No destinar todo el importe obtenido (incluso el importe de la hipoteca amortizada no reinvertido cuenta).
• No cumplir los plazos de reinversión o acreditar mal el uso habitual.
• No constituir correctamente la renta vitalicia (por ejemplo, usar productos que no cumplen requisitos fiscales).

¿Qué tipo de documentación se recomienda conservar o presentar para acreditar el cumplimiento de los requisitos ante Hacienda?

El experto fiscal de TaxDown recomienda conservar la escrituras de compra y venta; los justificantes de gastos de luz, agua y otros suministros que acrediten que se habitaba ahí; los justificantes de pagos, transferencias y facturas de obras de rehabilitación; la póliza de la renta vitalicia con detalle del capital aportado y la periodicidad; el certificado de reconocimiento oficial de dependencia (si aplica); y los contratos de compraventa, hipotecas canceladas, justificantes de amortización anticipada.

¿Cómo se solicita la exención?

No existe un formulario específico. El contribuyente debe:

• Incluir la ganancia patrimonial en su declaración de la Renta.
• Marcar la exención correspondiente por reinversión o por edad, en las casillas adecuadas (actualmente, casillas 1626 y siguientes).
• Si es exención parcial, indicar la parte reinvertida.

"Es fundamental conservar la documentación porque Hacienda puede requerirla más adelante para comprobar el cumplimiento de los requisitos", insiste el experto. En el caso de ser vivienda habitual de mayores de 65 años, no se solicita la exención. Basta con no incluir la venta en la declaración de la renta.