400000 españoles atrapados por la hipoteca

MADRID- Vender la vivienda para liquidar la hipoteca que pesa sobre la misma ya no es solución para miles de propietarios españoles en apuros. La crisis ha sumido al sector inmobiliario en una profunda depresión de la que da buena cuenta el descalabro de precios, que ha llevado a que unas 400.000 viviendas adquiridas desde el estallido de la crisis valgan ahora menos que sus respectivas hipotecas. Un problema que el «banco malo» podría agravar si, como algunos temen, hunde todavía más los precios.

A finales de 2007, los precios alcanzaron su cota más alta. Pero desde entonces, han caído en picado: un 25,5% según Fomento y un 31% según la tasadora Tinsa. La consecuencia de este desplome es que aquellas viviendas cuyos precios se han visto afectados por este descenso valen ahora menos que la hipoteca con la que fueron adquiridas si el préstamo se concedió por al menos el 80% de su valor de tasación. Un ejemplo práctico. Una familia adquirió una vivienda en 2007 por 300.000 euros con una hipoteca por el 80% de su tasación, es decir, 240.000 euros. Esa misma casa, tomando la caída media de precios de Fomento, valdría en este momento 223.500 euros, con lo que los propietarios estarían pagando letras por una hipoteca de 240.000 euros cuando el valor actual de su hogar a precios de mercado sería de 223.500 euros, 6.500 menos.

En esta situación estarían todas las casas adquiridas en estas condiciones crediticias en 2007, 2008 y 2009. Algunos expertos, como Pelayo Barroso, director de Estudios de Mercado de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, también incluye las operciones de 2010. Con estas últimas, y tomando como referencia los datos de transacciones del INE y los de hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación del Colegio de Registradores, se puede estimar que la suma de viviendas con un valor actual inferior a sus hipotecas sería de unas 400.000.

El problema no afecta por igual ni a todas las zonas ni a todos los compradores. Como explica Barroso, «las periferias de las grandes ciudades, los grandes municipios cercanos a las primeras y las zonas costeras son los lugares en los que el ajuste de precios ha sido más intenso», por lo que hay más viviendas en esta situación. También hay que diferenciar por tipología del comprador, añade Barroso. «Los que compraron la vivienda para que fuera su residencia habitual, la seguirán pagando aún sabiendo de su depreciación», explica. Sin embargo, «aquellos que la adquirieron con fines inversores o especulativos tienen un problema, porque no van a poder hacer el negocio que esperaban». Los primeros, que en su mayoría se presuponen familias que necesitan un hogar, se enfrenta también a una delicada situación en caso de que no puedan pagar su hipoteca, pues tendrán que vender la casa por un precio inferior al de la hipoteca y hacerse cargo de la deuda restante dada la situación de patrimonio negativo, o «negative equity», en la que están. Como explica Javier Flores, director de Estudios de Asinver, «millones de hipotecados, llevados por la euforia del «boom inmobiliario» y las agresivas políticas comerciales de la banca, no lo vieron venir. Nunca pensaron que los precios bajarían tanto».

Lo peor es que, a corto plazo, la situación no va a mejorar puesto que, como añade Pelayo, los precios van a seguir bajando debido al deterioro de la situación macroeconómica, lo que atrapará a más hipotecados. BBVA, por ejemplo, augura una caída adicional de un 15% de los precios en los próximos dos años, lo que aumentaría en otras 45.000 las hipotecas en esta situación.

Menos dinero para la vivienda
En los buenos años del «boom inmobiliario» no resultaba complicado obtener financiación por el 100% del valor de una vivienda. Incluso los había que conseguían un extra para un coche nuevo o la reforma de la casa. Entre 2004 y 2007, el importe medio de las hipotecas en relación con el precio de las viviendas, conocido en inglés como «loan to value», era superior al 60%, según los datos del Colegio de Registradores. En 2004 llegó al 65,3%. Sin embargo, a partir de 2008, con el estallido de la crisis financiera, el grifo del crédito se cerró y las entidades de crédito endurecieron las condiciones para acceder al mismo. La consecuencia es que el «loan to value» en el primer trimestre de este ejercicio ha sido del 58,3%. El indicador tocó fondo a finales de 2009, cuando se redujo hasta el 56,3%.