Doctrina hipotecaria de alto riesgo

En las últimas semanas, un ramillete de autos judiciales ha avivado un debate que en los últimos meses ha saltado a la arena social y que se resume en una pregunta: ¿por qué en España no se implanta el sistema americano para que la mera entrega de la vivienda sirva para saldar la hipoteca?

223.338 Ejecuciones: la suma de embargos registrada entre el primer trimestre del año 2007y el tercero de 2010
223.338 Ejecuciones: la suma de embargos registrada entre el primer trimestre del año 2007y el tercero de 2010

Los defensores de lo que se conoce como dación en pago, entre los que se cuentan partidos como IU, BNG o ICV, asociaciones de consumidores como Facua o la OCU y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), sostienen que en un momento de dificultades económicas tan graves como el actual, con casi cinco millones de personas en el paro, la Ley Hipotecaria española genera «exclusión social». Lo que la legislación estipula es que los hipotecados en España responden del pago de su crédito no sólo con la vivienda, sino con sus bienes personales, lo que se conoce como sistema de doble garantía. Por eso, en el caso de aquellos que no pueden hacer frente al pago de sus cuotas, el banco puede reclamar el embargo de sus posesiones, empezando por sus cuentas, créditos, salario e, incluso, joyas; si con la subasta posterior al embargo de la vivienda no recupera todo lo que prestó para la hipoteca.

Esa «persecución» es la que ha llevado a estos partidos y colectivos a solicitar que se cambie la ley para generalizar la dación en pago, una posibilidad que los sectores financiero e inmobiliario contemplan con estupor. «Es un debate que se está usando de forma muy demagógica y con una profunda ignorancia financiera», asegura Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com. En su opinión, la implantación de este método tendría consecuencias «desastrosas» para el sistema financiero español, análisis que comparten desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El sistema de doble garantía, argumentan ambos, permite a las entidades españolas prestar más dinero y a un tipo de interés más bajo porque las posibilidades que tienen de recuperarlo son más elevadas que en un sistema como el americano, donde, en caso de impago, el banco sólo recupera lo que saque por la casa.

Restricción del crédito

Si se les obligase a adoptar la vía de EE UU, al crecer el riesgo de no poder recuperar todo el dinero prestado, el crédito se resentiría de forma notable. «A los clientes se les daría menos porcentaje de financiación del inmueble, porque la gente no tendría ningún compromiso de pago», explican desde la AHE. Beatriz Corredor, secretaria de Estado de Vivienda, calculó esta semana en el Congreso que se obligaría a los compradores a contar con un ahorro previo de entre el 40% y el 60% del valor de la vivienda. Además, el interés sería más elevado por una sencilla razón: a la banca le resultaría más caro captar capital. En la actualidad, la mitad del billón de euros de hipotecas que hay concedidas están «vendidas» en el mercado por las entidades para captar capital con el que mantener el crédito. Los tenedores de esos títulos cuentan ahora con la doble garantía de la vivienda y el patrimonio de los hipotecados para recuperar su dinero. Pero si se eliminase una de esas garantías, bancos y cajas tendrían más dificultades para colocar esos títulos. Tendrían que pagar más intereses y eso, a la larga, les obligaría también a elevar los de los préstamos hipotecarios. Ésas serían las consecuencias de su implantación para las nuevas hipotecas. Si se aplicase la medida con carácter retroactivo, los daños podrían ser incalculables y gravísimos, coinciden la AHE y Encinar. «Es muy complicado hacer una estimación en términos numéricos», dicen desde la AHE.

Lo que es seguro, advierte Encinar, es que las consecuencias se dejarían notar en toda la economía. «Se lanzaría el mensaje de que el sistema financiero español no es fiable, eso acabaría por disparar la prima de riesgo de la deuda pública y, a la postre, nadie prestaría dinero ni a España ni a sus empresas», resume. La AHE entiende que la cuestión es, socialmente hablando, delicada, pero también enfatiza que hay que valorar que se está hablando de cambiar un sistema que funciona y ha funcionado bien en los últimos años. «El porcentaje de créditos afectados es muy pequeño, por lo que habría que pensar con mucho cuidado lo que se hace», advierte.

Además, añade, algo bueno tendrá el sistema cuando no es exclusivo» de nuestro país, pues rige también en estados de nuestro entorno tan importantes como Francia, Alemania, Gran Bretaña, Bélgica o Portugal, con la única diferencia de la duración de la responsabilidad personal, que oscila entre los siete años de Alemania y la no limitación en países como Francia o Bélgica.


Las flaquezas del sistema americano
Es común la creencia de que el sistema de Estados Unidos es el mejor para el ciudadano porque basta con entregar la vivienda para cancelar la hipoteca. «Lo que no se dice es que ni está implantado en todos los estados ni que en aquellos en que rige el tipo de interés del crédito ronda el 10%, mucho más alto que en Europa. A eso hay que añadir que se obliga a contratar otros productos, como seguros contra impago, que lo encarecen todavía más», afirma Encinar. Además, aquel que entrega su vivienda como dación en pago queda marcado.«El banco se queda con tu casa, pero tú quedas señalado para siempre como un mal pagador y te cierran las puertas para pedir créditos e incluso tener tarjetas», añade.