Vivienda al margen de ideologías

Qué diferencia hay entre regular e intervenir? Regular equivale a construir los canales por donde el agua debe fluir sin obstáculos; intervenir es fijar cuánta agua se puede utilizar y a qué precio. El Gobierno pondrá en marcha una nueva regulación sobre la vivienda que no deja de ser otra cosa que una intervención. La idea de reducir los precios del alquiler con una limitación es propicia para provocar el efecto contrario del que busca.

Puesto que no se ha dado a conocer, como es preceptivo, el impacto de la medida, sus costes y sus beneficios, se evidencia una voluntad de impedir el debate abierto sobre estos efectos. El origen del alza de los precios de la vivienda en algunas localidades de España viene determinado por un aumento de la demanda. De inversores que consideran España un destino atractivo para vivir, retirarse o pasar un tiempo; y de quienes creen que la inversión en vivienda puede proporcionar una rentabilidad del 6% anual en las condiciones actuales, en estos tiempos de intereses negativos. Es un activo mediante el que los particulares buscan rentabilizar sus ahorros para complementar sus rentas, las actuales o su pensión.

La vivienda es la principal forma de ahorro para casi 20 millones de familias, que han invertido en ellas unos 3 billones de euros. Son producto de una inversión realizada bajo determinadas normas que ahora se cambian de forma drástica, generando inseguridad e inestabilidad, además de desconfianza. Esto afecta a la rentabilidad esperada de la inversión y a la valoración. Como consecuencia, se puede revertir la inversión o la salida al mercado del piso para alquilar y al restringir la oferta, que los precios suban.

Cabe recordar que la limitación al precio del alquiler aparece después de que, con el confinamiento, muchos propietarios hayan asumido la pérdida de renta generada por los acuerdos con sus inquilinos para rebajar el alquiler. Desde el sector privado se han ofrecido planes de ayuda a los inquilinos. Estos ingresos, de aplicarse la nueva norma, no se van a recuperar.

Distinción

Para regular el mercado de la vivienda habría que distinguir entre dos situaciones: la inversión y el uso. Los límites a la inversión, es decir, la actuación sobre los precios, no corresponden a una economía de mercado como la española y la de la UE. La regulación debe promover la competencia y la transparencia para que los ciudadanos sepan a qué atenerse y dispongan del mayor número posible de opciones. Cuantas más viviendas haya en el mercado, menos tensión habrá en los precios. Por tanto, habría que facilitar, no limitar. Hay que entender que la regulación de este mercado pretende ayudar a que la vivienda sea accesible y para ello habría que atajar el fondo del problema para evitar que se desborde. El fondo de la cuestión es que los salarios son bajos para los precios. Y lo son, entre otras cosas, porque el paro y la temporalidad son muy altos. Con un mercado laboral dual y precario el acceso a la vivienda es muy costoso. Dada la relación entre empleo y vivienda, sin actuar sobre el primero no se arregla el segundo.

Sin embargo, existen alternativas que los gobiernos conocen pero van aplazando. La vivienda protegida tuvo una gran importancia hasta incluso suponer más el 60% del total en 1985. A finales de esa década, su porcentaje registró una caída notable hasta situarse en el 7,2% del total en 2002, coincidiendo con una etapa de fuerte incremento de la producción en el inicio del «boom inmobiliario». El Gobierno de entonces sostenía que no era necesaria la VPO dado el nivel de riqueza de las familias españolas. Los convenios de éxito entre los bancos, las cajas y el Estado fueron declinando. En los últimos años, el porcentaje se ha reducido de nuevo hasta rondar el 10% en la actualidad, en un contexto de mínimos históricos.

Esas medidas que incidían de forma directa con ayudas y ventajas fiscales han desaparecido y parte de esa naturaleza con la que nace la vivienda protegida se ha perdido en el camino. Hoy, el régimen de VPO es una carga para la vivienda y para el que la adquiere ya que no goza de apenas ventajas en precio y tiene que soportar todas las restricciones implícitas a la VPO, que pueden prolongarse hasta 30 años desde su adquisición.

A la cola de Europa

En España existe un parque de vivienda social situado en 290.000 que dan cobertura al 1,6% de las familias (18.625.700, según la última Encuesta Continua de Hogares del INE). Dicho porcentaje refleja un claro déficit si lo comparamos con el de otros países europeos como Holanda, donde la proporción de vivienda social llega a alcanzar a un 30% de las familias, Austria (24%) o Dinamarca (20,9%). España tiene menos de una vivienda social (0,9) por cada 100 habitantes, lo que la sitúa en uno de los últimos puestos de la UE, que cuadruplica la tasa españolas. La cobertura de vivienda social en relación con los hogares sitúa la media de los países que conforman la UE en el 9,3%, mientras que en España es del 1,6%. España necesitaría incrementar esta cifra en casi ocho puntos para aproximarse a las cifras europeas.

La colaboración público-privada será decisiva para la construcción de VPO, pero se echa en falta ese empuje público a los tenedores de inmuebles para poner en el mercado pisos a precios regulados a cambio de beneficios fiscales, o de incentivar y facilitar la labor de cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y ayuda a la promoción de edificios protegidos. El Gobierno sabe que el sector privado está dispuesto a trabajar para que se reediten los Planes de vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler y un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles. El sector privado estaría encantado de trabajar con el Gobierno, pero no sabemos muy bien por qué, el Ejecutivo no da respuesta a esa disposición. ¿Habrá razones ideológicas detrás?