Formas en las que su vivienda le ayudará a complementar la pensión de jubilación

La pensión pública de jubilación suele ser inferior a los ingresos que se perciben en un trabajador en activo. Por lo tanto, si quiere mantener su estilo de vida actual durante la jubilación es probable que tenga que complementar su pensión con ahorros e inversión. Los planes de pensiones son el producto financiero por excelencia cuando se piensa en tener un aporte extra tras el retiro laboral, pero hay otra alternativa: monetizar su vivienda. Juan Ángel Lafuente, catedrático de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I, y Pedro Serrano, profesor titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid han publicado recientemente el libro “Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad”. A partir de sus contenidos, BBVA Mi Jubilación ha recopilado las principales fórmulas sobre monetización de la vivienda habitual durante la jubilación.

Opciones tradicionales de monetización de la vivienda

BBVA Mi Jubilación explica que entre las opciones tradicionales más destacadas para monetizar la vivienda figuran la venta plena, la mudanza a reducida, el alquiler tradicional y la permuta inmobiliaria. Cada uno de estos productos tiene sus condicionantes, que hay que tener en cuenta:

-Con el alquiler se conserva la propiedad de la vivienda, pero no se puede seguir viviendo en ella.

-Con la venta plena se pierden la propiedad y la residencia, aunque los ingresos obtenidos por su transmisión son superiores.

-La mudanza a reducida consiste en vender la vivienda habitual, obteniendo un importe que permite comprar una vivienda más pequeña, a un precio más reducido. La diferencia entre el precio (neto) de venta de la vivienda habitual y el precio de compra de la reducida, permite obtener unos recursos adicionales para complementar la pensión. Con el dinero obtenido tras la venta, con todo o parte del mismo, se puede también constituir una renta vitalicia.

Nuevas alternativas

1. La hipoteca inversa es un préstamo dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa por el cual una entidad financiera abona una renta al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía. El importe del préstamo, que se puede recibir en un importe único en el momento de la constitución, de forma mensual o en una combinación de ambas, varía en función de la edad del cliente y del valor del inmueble.

2. La venta de la nuda propiedad se basa en que es posible escindir la plena propiedad de la vivienda en dos: el derecho a ser dueño de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). En este caso, el propietario de la vivienda vende la nuda propiedad y retiene el uso y disfrute. Con esta fórmula, el propietario puede obtener entre un 30% y un 75% del valor de mercadode su casa, dependiendo de su edad.

Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet, la hipoteca inversa permite cobrar una pequeña mensualidad, que se sitúa en los 440 euros, hasta el fallecimiento. En cambio, con la venta de la nuda propiedad se pueden llegar a obtener hasta 123.000 euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad). Con la hipoteca inversa “normalmente, no se alcanza a cobrar lo que se ingresa con la venta de la nuda propiedad, compensando la gran desventaja que presenta, que es la pérdida de la propiedad. Además, igual que con la hipoteca inversa, pueden seguir vivienda en su cada el resto de su vida sin preocupaciones”, explica el experto.

Para elegir entre una de estas dos opciones, hay que poner en una balanza las ventajas y desventajas. Si hablamos de rentabilidad, la venta de la nuda propiedad es la mejor alternativa. “Aunque resulta difícil estimar en qué proporción es más ventajosa la una que la otra, porque depende de los años que esté cobrando y viva el usufructuario o propietario, lo cierto es que la venta de la nuda propiedad es a priori más rentable”, explica Eduardo Molet, que ilustra las diferencias las diferencias entre una y otra con un ejemplo. Una persona de 80 años con una vivienda de 400.000 euros, si contrata una hipoteca inversa recibe una renta mensual mientras viva de unos 800 euros al mes o 160.000 euros de una sola vez, pero si vende la nuda propiedad, recibe de una sola vez unos 280.000 euros. En el caso de propietarios más jóvenes (68-70) años, por una propiedad tasada en 240 euros, recibirían 170 euros al mes con una hipoteca inversa, y unos 120.000 de una sola vez vendiendo la nuda propiedad.

La parte negativa de la venta de la nuda propiedad es la pérdida de la propiedad. Aún así, se mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el vendedor puede seguir viviendo en la propiedad hasta el final de su vida. Volviendo a las ventajas, con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Con la hipoteca inversa, a pesar de que el cliente ofrece su vivienda como garantía del préstamo, este mantiene la propiedad y el uso hasta que fallece. De hecho, los herederos pueden elegir entre quedarse con el inmueble o venderlo. En el primer caso, deberán liquidar la deuda, devolviendo el dinero prestado a la entidad financiera, ya sea con sus propios fondos o contratando una nueva hipoteca. Molet indica que el plazo para devolver todo el dinero del crédito es de un año con un tipo de interés alto (6% más gastos). Si no lo hacen, perderán la vivienda heredada.

4. Vivienda inversa (inquilino vitalicio). En este producto, el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Es decir, el mecanismo de la vivienda inversa involucra dos contratos: uno de compraventa y otro de alquiler vitalicio. Con esta opción se puede obtener liquidez entre 50%-80% del valor de mercado de la vivienda, en función de la edad del beneficiario. “Aunque vivienda inversa y nuda propiedad parecen productos similares, existen diferencias entre ambos. El vendedor de la vivienda inversa es arrendatario vitalicio, pudiendo, si lo desea, abandonar el domicilio definitivamente. Por el contrario, en el caso de venta de la nuda propiedad, el usufructuario retiene el derecho a habitar la vivienda de forma vitalicia, aun cuando no resida en ella. El usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio no”, explica BBVA.

5. La renta inmobiliaria vitalicia es una solución que consiste en poner en contacto dos partes interesadas donde una de ellas vende la vivienda (el jubilado) y la otra (el inversor comprador) toma la posesión de la misma en el momento del fallecimiento del anterior. El inversor se compromete al pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del jubilado.

6. Por último, la permuta de alquileres es una opción que se basa en un intercambio de alquileres. “Por ejemplo, en el caso de alguien que desea irse a una residencia, pero no puede costeársela. Mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga a la persona el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia (por ejemplo, 1.200 euros) a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda (por ejemplo, 1.000 euros)”, aclara BBVA. “La diferencia entre lo que necesita la persona mayor y lo que se obtiene por el alquiler (en este caso 200 euros), es financiada por el inversor que ofrece la permuta. Cuando fallezca el senior, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses”, añade la entidad. Esta devolución puede efectuarse en forma de dinero líquido o dejando al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda.