El mercado inmobiliario se enfría en Cataluña

Los precios en la ciudad de Barcelona han pasado de crecer un 20% en tasa interanual a un 17% en apenas quince días.

El desafío independentista de Carles Puigdemont no ha mostrado más que parcialmente las consecuencias económicas que la deriva soberanista va traer a la región y al resto de España. En economía, la relación causa-efecto tarda más tiempo en hacerse visible que en otras disciplinas.

Aún habrá que esperar a diciembre para que se conozcan datos oficiales de octubre. Sólo en el sector eléctrico, el laboral o en las ventas de coches se manejan estadística casi inmediatas. En el resto, sólo percepciones. Y éstas empiezan a mostrar que algo está pasando en Cataluña. El sector inmobiliario, que se nutre de internet, es uno de los más rápidos en analizar las reacciones. En este mes han empezado a notar un frenazo de las inversión de los grandes fondos –se han tomado un compás de espera hasta que se aclare el horizonte– y también un endurecimiento de las condiciones del crédito para las operaciones en Cataluña –exclusivamente–. No es que hayan subido los tipos de interés, no; han reducido el volumen del préstamo hipotecario hasta el 70% del valor de la vivienda, cuando hace unos meses lo normal era conceder el 90%. Las reservas de alquileres turísticos han sufrido un parón en estas últimas semanas. Gente que tenía pisos a la venta ha dejado de recibir ofertas. «El mercado no está parado, pero sí se ha ralentizado», resume la responsable de Estudios del portal inmobiliario fotocasa.es, Beatriz Toribio.

Los periodos de incertidumbre como el que se sigue viviendo en la región en los últimas semanas, especialmente desde la celebración del referéndum ilegal del 1-O, suelen preceder a etapas de ralentización en la toma de decisiones, parálisis de la inversión y agudización de la cautela. Algo de todo esto está pasando en los primeros días de octubre en el sector inmobiliario. Aunque es pronto aún para que las cifras reflejen acontecimientos anormales, Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, percibe ya que las operaciones de grandes fondos de inversión del sector se han ralentizado en Cataluña, «se han quedado en “stand by” hasta que se aclare el horizonte más inmediato». Lo mismo sucede con las operaciones de compraventa de pisos: «los inversores están esperando a ver qué ocurre», añade.

Beatriz Toribio asegura que en fotocasa.es sí que han empezado a notar impacto en los precios de las transacciones. «Hasta el día 15 hemos notado cierta ralentización». Según sus estimaciones, en la ciudad de Barcelona los precios estaban repuntando un 20% en términos interanuales hasta el arranque de mes. Ahora lo hacen un 17%, lo que considera una ralentización sintomática dado el escaso periodo de tiempo en que se ha producido el frenazo.

Las estadísticas del INE que acaban de llegar de agosto no reflejan fielmente la realidad actual del mercado. Sin embargo, ya apuntan una cierta ansiedad. En agosto se formalizaron en Cataluña 3.987 préstamos hipotecarios, un 8,3% menos que en el mes anterior, cuando en el conjunto de España hubo un crecimiento del 6,9%. En julio, la caída fue del 4,6% y en junio, del 5,3% en número de operaciones y del 9,5% en montante. El camino en España fue el opuesto.

Muestra de los nervios que vive el sector en la región son dos ejemplos que expone Toribio. «Sabemos que hay gente que después de firmar el contrato de arras, ha preferido perder la señal que había pagado y cancelar la compra de la vivienda», explica. También asegura que clientes que tienen pisos a la venta a través del portal han pasado de recibir varias llamadas a la semana interesándose por la vivienda a no recibir ahora ninguna.

Fernando Encinar desvela otra situación que se está empezando a dar en algunas entidades financieras y que puede marcar la tendencia en los próximos meses: «hemos notado un endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios para operaciones en Cataluña. Si hace unos meses los bancos estaban prestando hasta el 90% del valor de la vivienda y en algunos casos el 100%, ahora han extremado su prudencia y el llamado “loan to value” –porcentaje del préstamo sobre el valor total de la vivienda– se queda en el 70% o el 80%». ¿Qué supone este cambio? Que los ciudadanos tienen que disponer de algún ahorro –entre un 20% y un 30% del valor de la vivienda que aspiran a comprar– para estar en condiciones de negociar con el banco el resto de la financiación. Hay quienes aseguran que alguna entidad está estudiando paralizar el crédito hipotecario sólo para operaciones en Cataluña.

Y es que la actual incertidumbre jurídica no es buena para nadie. Los bancos se amparan en que conocen la reglas del juego en España, pero no cuál sería hipotéticamente una regulación hipotecaria en una Cataluña independiente, que podría suponer la concesión de un crédito en euros y su devolución en otra moneda con incierto tipo de cambio.

Ferrán Font, responsable de Estudios de Pisos.com, manifiesta que «no hemos notado nada especialmente significativo en Cataluña en relación con el resto del mercado. Ni siquiera, asegura, en materia de precios. «No cambian mucho». Pero una cosa es que los datos no indiquen nada raro por el momento y otra es no reconocer que hay una sensación de incertidumbre en el mercado. Pero, insiste, «es muy temprano para que se haya trasladado a los precios. La reacción será más lenta».

En lo que sí está de acuerdo con Fernando Encimar es en que entre los fondos de inversión inmobiliaria «existe una mayor sensación de riesgo» y eso se ha hecho «que 175 millones de euros en inversión estén en “stand by”, a la espera de que aclare la situación en la región».

Oportunidades

Para Idealista, la situación actual es propicia para inversores audaces. «Barcelona es un mercado muy caliente en materia de vivienda y oficinas y eso abre las puertas a la llegada de otros inversores más afines al riesgo. Ya lo vivimos en el año 2013. Hubo inversores que entraron cuando la mayoría se iba y acertaron». Lo que está claro es que el dinero discrimina entre invertir en España o en Cataluña.

En donde también se ha notado la tensión es en las reservas de alquileres turísticos, donde Idealista dispone de un portal, Rentalia, que ha empezado a notar «un cierto parón de la actividad de los turistas que llegan a la Ciudad Condal para pasar dos o tres días en un apartamento», según explica Encinar.