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Los gastos de notaría y escrituras de los préstamos hipotecarios deben dividirse por igual entre el banco y el cliente

Las comisiones de aperturas de los préstamos hipotecarios no pueden considerarse abusivas

El Supremo ha fijado doctrina sobre la comisión de apertura, los aranceles de notario y registrador, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y los gastos de gestoría

Los gastos de notaría y de escritura entre clientes, al igual que los de gestoría, ocasionados en la formalización de préstamos hipotecarios, deben pagarse a medias entre el cliente y el banco que otorga el préstamo. Así lo ha establecido de forma definitiva la Sala Civil del Tribunal Supremo reunida en pleno para unificar criterios relativos a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que todavía no se había pronunciado.

Así, en relación con el arancel notarial, la Sala destaca que, toda vez que la intervención del notario interesa a las dos partes implicadas en el préstamo hipotecario, los costes de la matriz de escritura del mismo «deben distribuirse por la mitad»; e igual respecto de la escritura de modificación del préstamo, «puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación» de la misma.

En cambio, los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca los debe asumir el cliente, ya que es el interesado en esa cancelación.

La entidad financiera, por su parte, será quien deba correr con los gastos producidos por el arancel registral, ya que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco que otorga la hipoteca; mientras que la inscripción de la escritura de cancelación debe abonarla el cliente.

Respecto a la comisión de apertura fijada en los préstamos hipotecarios, el Supremo especifica que la misma debe incluir en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que es la que permite conocer al consumidor cuál será el coste efectivo del préstamo formalizado. Por este motivo, la Sala concluye que dicha comisión «no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia».

La decisión de que los citados gastos de notaría y de escrituras tengan que se abonados a medias entre el banco y el cliente no se vería afectada por la aprobación de una norma por parte del Gobierno donde se establezca que esos gastos debe asumirlo el banco, ya que, en principio, no tendría efectos retroactivos.

Esto mismo es lo que ha sucedido en lo que afecta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respecto a los cuales el Tribunal Supremo estableció que eran los clientes quienes debían hacer frente a ese impuesto, y, sin embargo, el Gobierno aprobó el pasado mes de noviembre un real decreto-Ley en el que establecía que a partir de entonces serían los bancos quienes asumieran esos gastos; es decir, que afectaba a los contratos hipotecarios suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, sin que, por tanto, afectase a las hipotecas firmadas con anterioridad.