Sube la temperatura del mercado inmobiliario

Las compraventas crecerán un 10% este año, hasta el medio millón de transacciones, y los precios aumentarán un 3%, según BBVA Research

El ladrillo se calienta. Las ventas crecerán un 10% este año, hasta el medio millón de transacciones, según el último informe de situación inmobiliaria de BBVA, del que también se desprende que la mayor comercialización de suelo hace presagiar una evolución positiva del mercado en los próximos meses. Además, el calentamiento vendrá acompañado de un alza de los precios del 3%, en promedio anual, de manera que el metro cuadrado se situará en torno a los 1.570 euros.

José García Montalvo, colaborador de Funcas, resalta que la dicotomía de la situación actual de mercado inmobiliario está caracterizada por zonas donde la actividad y los precios se están recuperando rápidamente y áreas que continúan estancadas, e incluso en las que los precios continúan en caída.

Los precios siguen cerca del 30% por debajo de los que había en el pico de la burbuja. En cualquier caso, la subida, piensa el colaborador de Funcas, resulta compatible con una economía que crece por encima del 3% y que acumula dos ejercicios consecutivos generando 500.000 empleos anuales. Otro significativo contraste, apunta García, puede observarse en las transacciones, que crecen a más del 18%, aunque todavía resultan menos del 50% de las que se ejecutaban en el punto más álgido del boom. La iniciación de vivienda, por su parte, crece también por encima del 21%, pero no supone ni el 10% del máximo.

Los precios de la vivienda seguirán teniendo un comportamiento muy diferente dependiendo de las zonas geográficas. «Continuarán subiendo, pero no es esperable que, si los bancos mantienen los criterios actuales de concesión de hipotecas, se disparen por encima de las dos cifras de forma generalizada como se observó durante la burbuja». García considera que la normalización del sector en términos de producción debería aportar una cierta calma a los precios que, además, tendrán que acompasarse al crecimiento de los salarios para que las viviendas puedan seguir siendo accesibles. Y es que la subida del precio de la vivienda resulta superior a la de las rentas, lo que dificulta la accesibilidad relevante (precio dividido por renta familiar disponible).

Evolución de los precios

El precio de la vivienda nueva registró en junio la mayor subida desde el pico de la burbuja. No obstante, la recuperación del mercado residencial avanza a distintas velocidades, según las ubicaciones. Al mismo tiempo, resulta selectiva, ya que no se da en todos los sitios. A nivel general, el precio medio en España tocó suelo en el tercer trimestre de 2015. Y desde entonces ha mostrado una evolución positiva.

Tras una primera fase de estabilización, en la que se encuentran todavía la mayoría de las capitales españolas, algunos enclaves empezaron a mostrar indicios de recuperación más consolidados. Es el caso tanto de Madrid y Barcelona como de ciertas zonas de costa, como Málaga, Alicante y las islas. La razón, expone Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, hay que buscarla en la reactivación de la demanda. Y ésta, a su vez, está muy vinculada a la evolución de la coyuntura económica. Por ello, en las grandes capitales, que son los motores de la actividad económica, y en las zonas con presencia relevante de compradores extranjeros, el mercado residencial ha iniciado antes la recuperación. Así, Barcelona se ha revalorizado un 40% desde que tocó su mínimo hace cuatro años. Madrid, por su parte, ha incrementado su precio medio un 19% desde el primer trimestre de 2015.

El precio medio de la vivienda se ha incrementado un 2,7% en el último año. Pero desde máximos de 2007, ha caído un 39,2%. Y según los datos de Tinsa, el precio medio en España tocó su máximo en el último trimestre de 2007 (2.048 euros por metro cuadrado). A partir de ahí, comenzó un descenso derivado de la desaparición de la demanda y, sobre todo, del cierre del grifo del crédito debido al empeoramiento de las condiciones de solvencia. El precio tocó suelo en el tercer trimestre de 2015, en los 1.200 euros por metro cuadrado. Es decir, un 41,4% por debajo del valor medio del punto máximo del boom. Desde entonces, el valor medio ha evolucionado al alza de forma moderada. «Y pensamos que ésa será también la evolución que mostrará este año».

Ripoll recuerda que la economía y el empleo son las dos palancas clave que determinan el nivel de demanda. Y como las previsiones sobre la evolución de la economía y el empleo son positivas, se espera que siga produciéndose una recuperación progresiva. Asimismo, esclarece que es la demanda de inversión y reposición la que está impulsando el mercado, porque los demandantes de primera vivienda, los jóvenes, se están dirigiendo mayoritariamente al alquiler. «Un mercado de vivienda sano necesita del empuje de la demanda de primera vivienda, pero no está claro que los bajos salarios y la temporalidad del nuevo empleo permitan dotar de solvencia suficiente a los demandantes más jóvenes», puntualiza.

Hoy en día, el contexto de bajos tipos de interés y el descenso de precios experimentado por la vivienda crean un caldo de cultivo propicio para la compra. Existen, además, ofertas interesantes de hipotecas a tipo fijo, que eliminan el riesgo aparejado a los préstamos variables, cuyas cuotas se incrementarán en cuanto comiencen a subir las tasas. Pero en la decisión de alquilar o comprar existen otras consideraciones, como la disponibilidad de ahorros previos o la estabilidad laboral.

Y aunque dependerá de las ubicaciones y del tipo de vivienda, la cuota hipotecaria media en España está en los 519 euros, por lo que puede ocurrir que este pago pueda equipararse o incluso resultar inferior al del alquiler. «No hay que olvidar, sin embargo, que los tipos tenderán a subir a medio plazo, lo que encarecerá las hipotecas de tipo variable, y que la compra de una vivienda lleva gastos asociados que suman en el cómputo anual, como los de la Comunidad de Propietarios o el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)».

A la hora de elegir entre una u otra opción, el director del Servicio de Estudios de Tinsa recomienda no perder la perspectiva del largo plazo. En este sentido, recuerda que la compra de un inmueble conlleva el riesgo latente de posibles pérdidas de valor acompañadas de largos periodos de iliquidez, en tanto que el alquiler permite ajustar el gasto en vivienda a la situación del mercado en cada momento. «E incluso puede servir de ‘‘refugio’’ temporal cuando los precios de compra rebasan el umbral razonable de esfuerzo, que es indicativo de futuras correcciones a la baja en el valor», agrega.

Sin signos de burbuja

Pese a que los precios del alquiler continúen estando anormalmente altos en relación a la compra de un inmueble, lo que produce la aparentemente lógica conclusión de que por lo que se paga por un alquiler, sale más a cuenta pagar una hipoteca; Pau A. Monserrat, economista de Enfintech.com, piensa que el factor fundamental que impide hablar de una burbuja inmobiliaria, al menos en
la oferta que atiende a la demanda interna, «es el sueldo y la estabilidad de los potenciales compradores».

Monserrat revela que estamos saliendo de la crisis vía devaluación de salarios y en condiciones laborales mucho más precarias que antes. De manera que, al final, por mucho que los bancos relajen sus criterios de riesgo, el salario limita claramente el aumento de los precios, vía contención del importe máximo de hipoteca que conceden, cuya cuota no puede superar el 30 ó 40% de los ingresos netos de los hipotecados.

García tampoco cree que haya signos de burbuja, ya que el crédito es el hinchador habitual y, en este momento, no se está produciendo una expansión irracional como la que tuvo lugar años atrás. El colaborador de Funcas opina que las condiciones para la concesión de los créditos hipotecarios son bastante exigentes, lo que ayuda a evitar situaciones como las del pasado. De igual modo, señala que una proporción significativa del pago de las viviendas se realiza al contado (sin crédito), aunque el porcentaje es algo inferior al 55-60% observado hace unos años. «Gran parte de la inversión en vivienda es capital, lo que dificulta que se pueda hablar de formación de burbuja».

Por otra parte, para que exista una burbuja es necesario que la rentabilidad de un activo no se corresponda con su precio. Pero actualmente «el aumento de los alquileres justifica sobradamente el crecimiento de los precios. El único pero tiene una vertiente psicológica. Es cierto que cada vez se oye hablar más de las ventajas de comprar una vivienda frente a las de alquilarla, de las ganancias que se pueden obtener, de que si no se compra pronto igual nunca se podrá comprar... Este estado de opinión siembra unas expectativas que, si se refuerzan con una concesión de créditos hipotecarios poco rigurosa, podrían llegar a producir un conato de burbuja, aunque en estos momentos no se observan indicaciones que puedan llevar a pensar que estas expectativas se puedan ver reforzadas», sentencia.