El «banco malo» venderá 89000 pisos a mitad de precio

Madrid- La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) podrá poner en el mercado a principios del próximo mes de diciembre 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo, según anunció ayer el director general del FROB, Antonio Carrascosa. Estas cifras representarán los activos traspasados por las cuatro entidades nacionalizadas (Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco y Banco de Valencia) en una operación que conllevará unos descuentos medios del 54,2% para la vivienda nueva y del 79,5% en el caso del suelo. La Sareb se ha puesto como objetivo el logro de una rentabilidad media del 14-15% durante sus quince años de vida.

Fernando Restoy, presidente del FROB y subgobernador del Banco de España, presentó ayer los últimos novedades de la Sareb, que avanza con paso firme para cumplir con el calendario establecido en el MOU de asistencia financiera firmado por el Gobierno español en julio. Las primeras entidades que tendrán que traspasar sus activos tóxicos serán las nacionalizadas. El importe de esta operación ya se conoce: serán aproximadamente 45.000 millones de euros –60.000 cuando se incorpore alguna entidad más que necesite ayudas públicas), de los que una tercera parte corresponderá a adjudicados (vivienda, promociones y suelo) y las otras dos terceras partes a préstamos con el sector inmobiliario superiores a 250.000 euros.
De momento estos dos activos serán los únicos que formen parte de la Sareb. «Se trata de activos problemáticos y no parece que las hipotecas a particulares y los préstamos a las pymes estén en esa situación», dijo Fernando Restoy.

Precios con descuentos
La principal novedad presentada ayer por el FROB reside en los descuentos a los que se realizarán los traspasos desde las entidades financieras nacionalizadas a la sociedad de gestión. Para fijar el precio de transferencia se ha tenido en cuenta el valor económico real de los activos realizado por las propias entidades, al que se ha hecho una serie de ajustes tendiendo en cuenta que será una venta en bloque, que la Sareb tiene que ser rentable y considerando los gastos de gestión que tendrá que soportar ahora la sociedad. «Se han tenido en cuenta también a la hora de fijar los descuentos las últimas ventas realizadas por los bancos y los descuentos realizados, así como la evolución de los precios de la vivienda prevista hasta finales de 2014», según puntualizó Antonio Carrascosa.

Los descuentos que Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco y Banco de Valencia aplicarán en sus traspasos a la Sareb serán del 45,6% en los préstamos y del 63,1% en los activos adjudicados. En estos últimos casos, los descuentos se sitúan en una horquilla que va desde el 54,2% para la vivienda nueva hasta el 79,5% del suelo. En el caso de los préstamos, oscilan entre el 32,4% para la vivienda terminada y el 67,6% para otros activos sin garantía real.

Menos necesidades de capital
¿Servirán de referencia estos descuentos para las ventas del resto de las entidades financieras? «No tiene por qué. Se trata de una operación singular, que se hace por exigencia legal en unas entidades que han recibido dinero público», dice Restoy.

La cesión de activos conllevará una pérdida adicional en las entidades financieras por la diferencia entre el valor en libros y el precio de transferencia, que será compensada por las menores necesidades de capital que requerirán al deshacerse de activos problemáticos. Sólo para las cuatro entidades nacionalizadas se estiman unas menores necesidades de entre 5.000 y 6.000 millones de euros.

Bankia supondrá inicialmente el 55% de los activos de la Sareb, al traspasar 20.000 millones de euros en préstamos y otros 4.800 millones en activos adjudicados. Su valor bruto inicial de lo traspasado era de 50.000 millones. El de Catalunya Banc, 9.300 millones, el de NCG Banco, 7.200, y el de Banco de Valencia, 2.800.

Buscar capital privado
Como está previsto en el real decreto que está pendiente del Consejo de Estado, estas cuatro entidades recibirán a cambio de sus activos bonos con el aval del Estado. La estructura de capital de la Sareb se basará en unos recursos propios equivalentes al 8% del balance y deuda subordinada. El FROB suscribirá una buena parte de los recursos propios, pero en ningún caso la mayoría.

El FROB cree que la rentabilidad con la que está pensada la Sareb es lo suficientemente atractiva para despertar el interés del capital privado. Directivos del Fondo van a presentar el plan de negocio a inversores potenciales en el transcurso de los próximos días. El plan parte de escenarios muy conservadores tanto desde el punto de vista macroeconómico como del sector inmobiliario.

¿Bajarán los precios?
Es difícil prever cuál será el comportamiento del mercado inmobiliario cuando la Sareb tenga en sus manos 89.000 viviendas terminadas y 13 millones de metros cuadrados de suelo. Es posible que inicialmente provoque una caída de precios, pero a medio plazo, y teniendo en cuenta que tiene que asegurar una rentabilidad del 14-15%, tenderá a estabilizarse. Hay que tener en cuenta que la Sareb no tendrá oficinas para vender al ciudadano y que tampoco dispondrá de financiación como la que ofrecen los bancos con activos problemáticos.