La venta de pisos apunta a cifras de 2008: cada día se venden 290 viviendas

La apertura del grifo de las hipotecas empuja el mercado pese al alza de precios. API Andalucía advierte del «desmesurado aumento» del coste en Málaga, que concentra un tercio de las operaciones

Unas 290 viviendas al día se han vendido en Andalucía durante los tres primeros meses del año (en total, 26.000). Las firmas de hipotecas aumentaron solo en marzo un 24% respecto a la misma fecha del año pasado, una marca ocho puntos por encima de la subida general registrada en España que evidencia el creciente movimiento que está experimentando el mercado inmobiliario. Ya el año pasado se cerró superando los cien mil inmuebles vendidos (101.000), el mejor registro desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En 2007, en pleno «boom», se vendían 457 pisos cada día; al año siguiente las ventas descendieron un 29%, pero aún así se vendieron 120.000 casas. A partir de ahí, comenzó la caída libre cuya recuperación ahora se avista.

«La sintomatología es de un claro dinamismo del mercado, pero con variantes a lo largo de la geografía andaluza. Destacan Málaga y Sevilla, pero sobre todo Málaga, donde la demanda de vivienda de todo tipo, residencial y turística, ha ocasionado un desmesurado aumento de precios de venta y rentas de alquiler», explica el presidente del Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), Francisco Javier García-Valdecasas. De hecho, en la provincia malagueña es donde se producen casi un tercio de las operaciones de compraventa.

Las grúas han vuelto al paisaje urbano y la compra sobre plano –impensable hace solo unos años– resurge. El suelo de los precios se tocó en 2014, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), y desde entonces el incremento del índice de venta (IPV) ha sido continuo. Este indicador se basa en los precios reales de compraventa, registrados en las actas notariales. En 2008 alcanzó su máximo, coincidiendo con la explosión de la burbuja inmobiliaria. La vivienda nueva es la que mayores subidas está experimentando (un 8% en lo que va de año). Aún así, la apertura del crédito por parte de los bancos está permitiendo que las ventas mantengan un ritmo alto, aunque se ignora aún cómo afectará la entrada en vigor el miércoles de la nueva ley hipotecaria. García-Valdecasas aclara cómo «el mercado de venta de segunda mano se recuperó como consecuencia de la paralización de la obra nueva, sin que el stock de ésta durante la crisis tuviera salida al mercado al tratarse de vivienda desubicada y en zonas con falta de demanda, producto de esa esquizofrenia inmobiliaria». Por eso, pese a los factores que podrían inducir a pensar en una nueva burbuja inmobiliaria, niega que sea así. «La política en materia de vivienda en los últimos años no ha ayudado precisamente a evitar estas tensiones del mercado, pero de ahí a pensar en burbujas como la del 2007 hay un abismo», asegura Francisco Javier García-Valdecasas.

«Con las promociones de obra nueva que empiezan a irrumpir en zonas de demanda contrastada y a precios razonables se evitará que ese mercado secundario sufra una nueva tensión especulativa», mantiene. Sus argumentos tienen una correlación con las cifras: en aquel año 2007 se vendieron más de 167.800 pisos en la comunidad. La media diaria era de 457 operaciones y todavía está muy lejos del ritmo actual, pero entonces las condiciones de los empleos eran mejores y Andalucía se situaba en 524.000 parados y una tasa de paro del 13,99% en su peor dato. De vuelta a 2019, la realidad dibuja un panorama con 829.500 parados, según la última Encuesta de Población Activa (EPA). Es la más baja desde el tercer trimestre de 2008, pero la precariedad del empleo impide que la comparación sea válida.

Sin embargo, empleados del sector consultados por LA RAZÓN confirman que se palpa de nuevo una cierta «histeria» entre los compradores. Incluso se están detectando prácticas que debían haber quedado enterradas como es la reventa sobre plano antes de que las viviendas estén siquiera empezadas. Son las propias promotoras las que hacen ese trabajo a clientes que han adquirido un piso de obra nueva y vuelven a venderlo incrementando el precio. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria destacan que «se está trabajando en este sentido, insistiendo al consumidor final que debe asesorarse antes de firmar ningún contrato». En opinión de su presidente, «tratándose de vivienda nueva, hoy la normativa de protección y las garantías que impone la ley a los promotores en el caso de entregas de cantidades a cuenta deberían paliar los abusos que se produjeron con anterioridad» y que provocaron fraudes millonarios a compradores que nunca recibieron su vivienda ni el dinero que pagaron por ella.

Una base de datos fiable sobre el alquiler

Desde API aseguran que están trabajando en la creación de una base de datos sobre los precios del alquiler en toda la comunidad, algo inexistente ahora. «Lo que está claro es que en Andalucía la demanda ha superado a la oferta y seguimos con el eterno problema de las viviendas que no se llevan al mercado por inseguridad de los propietarios. Creo que es una leyenda urbana eso de que los fondos de inversión están distorsionando el mercado –analiza García-Valdecasas–. Hay todavía muchos ciudadanos que tienen o adquieren viviendas como forma de inversión de sus ahorros y como medio de obtener rentas que les ayudan a salir adelante».

Optar por el arrendamiento frente a la compra de una vivienda es cada vez más difícil, no tanto por la falta de oferta como por los elevados precios. A nivel nacional, desde API estiman que el porcentaje del alquiler sobre la venta se sitúa actualmente en el 25%, diez puntos por encima del 15% histórico».

Sobre el impacto de los pisos turísticos, señala a «Málaga, Sevilla, Granada, incluso Córdoba» como las más afectadas. «El turismo de masas es una realidad. Existen muchos interesados en la adquisición de inmuebles, especialmente en los cascos históricos, a fin de destinarlos a alojamientos turísticos. Ello está permitiendo regenerar zonas de ciudad con cierto abandono, y, desde luego, se observa en los centros históricos una revitalización del comercio y la restauración», asegura el presidente del Consejo andaluz. «La Administración ha ido por detrás de los acontecimientos cuando irrumpió este nuevo negocio; al final, el equilibrio llegará solo, por ajustes de los implicados para adaptarse a las nuevas circunstancias».