Seguridad jurídica vs. emergencia habitacional

En los últimos años se ha instalado un marco narrativo que enfrenta dos conceptos que deberían ser complementarios: la seguridad jurídica y el derecho a la vivienda. Se repite, una y otra vez, que garantizar la estabilidad residencial de los inquilinos implica necesariamente limitar las garantías del arrendador. Es una idea tan arraigada como equivocada. Porque no hay política social eficaz que pueda sustentarse en la inseguridad jurídica, y no hay confianza en el mercado sin reglas claras, estables y previsibles.

La legislación reciente en materia de vivienda ha ido consolidando un enfoque que, lejos de buscar el equilibrio, descompensa la relación entre partes y sitúa al propietario en una posición cada vez más incierta. Se introducen topes de precios, se modifican unilateralmente los términos contractuales y se amplían los plazos de protección frente a desahucios sin mecanismos eficaces de compensación. Todo ello sin distinguir entre grandes tenedores y pequeños propietarios, y sin una base técnica sólida que justifique tales medidas. El resultado es previsible: menos oferta, más litigiosidad y mayor desconfianza.

No se puede construir un mercado de alquiler estable sobre la idea de que el propietario es responsable de resolver la emergencia habitacional. Esa inversión de la carga (convertir al particular que arrienda su vivienda en un agente del sistema de protección social) es jurídicamente insostenible y éticamente cuestionable. La responsabilidad de garantizar el acceso a la vivienda recae sobre los poderes públicos, no sobre quien pone su patrimonio en alquiler cumpliendo con todas las obligaciones legales y fiscales.

Lo que está en juego no es una simple preferencia entre intervención y mercado. Es la columna vertebral de nuestro ordenamiento: la seguridad jurídica como principio fundamental del Estado de Derecho. Cuando las normas cambian de forma imprevisible, cuando se legisla con retroactividad o se limita el ejercicio de derechos legítimos sin justificación clara ni compensación proporcionada, se debilita la confianza en el sistema. Y sin confianza, el mercado se paraliza.

A menudo se olvida que el derecho a la vivienda, consagrado en el artículo 47 de la Constitución, convive en el mismo texto con el derecho a la propiedad (artículo 33). Ambos derechos deben interpretarse de forma armónica. No se puede proteger uno a costa de desmantelar el otro. La propiedad puede estar sujeta a su función social, sí, pero dentro de los límites establecidos por la ley, no al margen de ella. Y, sobre todo, sin trasladar al ciudadano particular la responsabilidad de cubrir lo que el Estado no ha sido capaz de prever ni gestionar con eficacia.

Las consecuencias de esta deriva ya son visibles. Propietarios que deciden no alquilar, que retiran sus inmuebles del mercado o que optan por fórmulas de arrendamiento menos comprometidas jurídicamente, como los alquileres de temporada. Es una reacción racional ante un marco cada vez más incierto. Y lo que debería preocupar no es tanto el «lucrarse con la vivienda» como el hecho de que las reglas del juego cambian sin previo aviso y sin garantías.

La seguridad jurídica no es un obstáculo para garantizar el acceso a la vivienda. Es su condición de posibilidad. Si se pretende atraer inversión, dinamizar el mercado y fomentar el alquiler residencial a largo plazo, es indispensable que exista un marco legal estable, predecible y respetuoso con los derechos de todas las partes. No se trata de blindar al propietario frente a cualquier eventualidad. Se trata de evitar que la ley lo convierta en rehén de un sistema que ha delegado en él una función que no le corresponde.

Es legítimo que el Estado articule medidas para garantizar el acceso a la vivienda, sobre todo en situaciones de especial vulnerabilidad. Pero esas medidas deben construirse desde el respeto al marco jurídico y desde la corresponsabilidad institucional, no a costa de erosionar los fundamentos del derecho civil. En un contrato de arrendamiento, como en cualquier relación jurídica, debe haber equilibrio. Lo contrario conduce al conflicto, no a la solución.

La verdadera dicotomía no es entre emergencia habitacional y seguridad jurídica. Es entre intervenir con responsabilidad o legislar con efectos colaterales. Defender la propiedad, el cumplimiento de los contratos y el principio de legalidad no es estar en contra del derecho a la vivienda. Es, precisamente, lo que garantiza que ese derecho pueda hacerse efectivo de forma duradera, sin sacrificar los pilares del sistema. Porque cuando se debilita la seguridad jurídica, no solo pierde el propietario. Pierde el sistema entero. Y lo que parece una solución inmediata se convierte, a medio plazo, en una trampa para todos.

Arantxa Goenaga Llorcaes abogada y socia de AF LEGIS.