Violeta Aragón: «Vivimos una situación de emergencia habitacional»

La responsable de la patronal reconoce en esta entrevista que ha sido un año «positivo» para el sector si bien apunta a la escasez de la vivienda y los elevados precios del sector inmobiliario como uno de los grandes desafíos a abordar en el año 2025.

¿Qué balance hace el sector de la construcción de este 2024?

El balance del sector inmobiliario en 2024 es, en términos generales, positivo. Las promotoras siguen mostrando una alta actividad, con un ritmo de ventas constante y proyectos que se están ejecutando según lo previsto. La demanda de vivienda sigue siendo sólida, y los precios continúan su tendencia al alza, especialmente en zonas donde la oferta es más limitada. Esto ha impulsado la confianza en el sector, permitiendo que los actores inmobiliarios mantengan una posición favorable en términos de rentabilidad. No obstante, este dinamismo del mercado oculta uno de los grandes retos que tenemos como sociedad: el acceso a la vivienda. A pesar de las cifras de ventas y de la continua valorización de los activos inmobiliarios, muchas familias siguen teniendo dificultades para acceder a una vivienda, especialmente las de menor poder adquisitivo y los más jóvenes. El aumento de los precios, derivado de la escasez de la oferta, ha incrementado la brecha entre los salarios y los costes de las viviendas, convirtiendo la compra o alquiler de una casa en un desafío para los segmentos más vulnerables de la población.

Una de las grandes reivindicaciones de este ejercicio ha sido el tren litoral, del que se lleva décadas hablando… ¿Toma fuerza el proyecto, o lo planteado es una mera declaración de intenciones?

La licitación el pasado 27 de diciembre del estudio de viabilidad del tren litoral de la Costa del Sol es, sin duda, un paso importante hacia la materialización de un proyecto que beneficiará enormemente a la región en términos de movilidad, sostenibilidad y desarrollo económico. Sin embargo, debemos recordar que han pasado más de 20 años desde que se comenzó a hablar de esta infraestructura. A lo largo de estos años, hemos sido testigos de anuncios, licitaciones de estudios e incluso de tramos de la infraestructura, que luego no han continuado. Por eso, no podemos darnos por satisfechos con este primer paso. Es fundamental, mantener una vigilancia constante sobre el avance del proyecto, exigir un seguimiento cercano y garantizar que los compromisos adquiridos se cumplan. Este es un proyecto a largo plazo que requiere estabilidad, independientemente de quién esté al frente del gobierno. Todos los actores políticos, sin excepción, deben comprometerse a continuar con su desarrollo, asegurando que no se quede en palabras, sino que se traduzca en una infraestructura que, finalmente, transforme la movilidad y la conectividad en la Costa del Sol.

¿Qué otros proyectos en materia de movilidad deben priorizarse en esta provincia?

El crecimiento demográfico de nuestra provincia ha provocado que nuestras infraestructuras de transporte se hayan quedado obsoletas y pequeñas para dar respuesta a las necesidades actuales. Ya estamos experimentando problemas graves de movilidad en varios puntos, especialmente a lo largo de la costa, tanto en la zona occidental como en la oriental. Si hablamos de la costa occidental, y considerando que el tren litoral de la Costa del Sol será una solución a largo plazo, es crucial que actuemos ya para abordar los problemas inmediatos. Parece obvio que la solución pasa por potenciar el uso de la AP-7, que está infrautilizada en comparación con el tráfico que podría absorber. Actualmente, esta autopista de peaje enfrenta dos grandes escollos para ser utilizada por los usuarios habituales, que tienen desplazamientos diarios ya sea para trabajar o estudiar: el primero es el coste de los peajes, que representa un gasto adicional al del propio combustible, lo que desincentiva su uso y el segundo es la falta de salidas adecuadas, que dificultan la permeabilidad y el acceso al territorio donde vive la gente. Por tanto, creo que es urgente actuar a corto plazo, bonificando los peajes a estos usuarios habituales. Pero no podemos conformarnos con una rebaja simbólica. Las bonificaciones deben ser sustanciales, prácticamente cubriendo la totalidad de los costos, para que realmente supongan un alivio para los ciudadanos. A la par, es necesario comenzar a analizar y planificar la mejora de las salidas de la autopista, para que todo el territorio se beneficie de una infraestructura eficiente y con buena conectividad. En la costa del Sol oriental, uno de los problemas más graves es el acceso a la capital a la altura del Rincón de la Victoria, donde las congestiones son diarias. Ante esta situación, y a la espera de los resultados del estudio de alternativas que el gobierno está llevando a cabo, es fundamental implementar medidas inmediatas que, aunque no sean la solución definitiva ni las más óptimas desde el punto de vista técnico, puedan aliviar la situación. Una opción sería la implementación de un carril adicional, ya sea reversible o aprovechando el arcén en los horarios punta, lo que permitiría una mayor fluidez del tráfico en momentos de mayor congestión. Además, sería importante acondicionar las salidas de la autovía de forma que las colas no ocupen uno de los carriles de circulación principal. Estas acciones deben ir acompañadas de un refuerzo de los efectivos de tráfico en los puntos más críticos, como las salidas y las rotondas, para que la regulación del tráfico sea más eficiente y se pueda evitar que el caos se extienda durante las horas de mayor afluencia. Evidentemente, en cualquier caso, es fundamental que sigamos trabajando por un transporte público más eficiente e intermodal. El desarrollo de un transporte público más accesible, interconectado y eficiente permitirá que los ciudadanos puedan desplazarse de manera más cómoda y rápida, reduciendo la presión sobre las carreteras y mejorando la calidad de vida en la región. Estas acciones deben tomarse ya, porque la movilidad es un desafío que no puede esperar.

La vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones de los malagueños... ¿Cómo puede resolverse la falta de oferta y la carestía de la misma?

La vivienda es un derecho esencial para cualquier sociedad, y sin duda, acceder a una vivienda adecuada se ha convertido en un desafío creciente para muchas familias en España. Este fenómeno no es exclusivo de nuestra región, pero es particularmente agudo en áreas donde la oferta de viviendas es muy inferior a la demanda, como ocurre en Málaga, lo que genera una presión sobre los precios y la disponibilidad. El primer paso para abordar este problema es analizar sus raíces, y parece que existe un consenso general sobre el origen del desafío: la falta de oferta. En Málaga, como en otras grandes ciudades, la demanda de viviendas crece constantemente, pero no se está construyendo suficiente para satisfacerla. Esto se debe a varios factores, pero uno de los más importantes es el tiempo y la burocracia involucrados en los procesos de planificación y desarrollo urbano. En muchas ocasiones, los planes generales urbanísticos contemplan zonas para la construcción de viviendas, pero desde que se planifican hasta que se hacen realidad pueden pasar décadas. Esta demora en la ejecución es uno de los principales obstáculos. Por tanto, la solución no pasa solo por medidas que intenten ayudar a la demanda, aunque son positivas, sino por reactivar y agilizar la puesta en carga de nuevas viviendas y pare ello es necesario acelerar los plazos de tramitación de los desarrollos urbanísticos. Vivimos una situación de emergencia habitacional, y ello debe implicar una respuesta urgente y efectiva, que se traduzca en recortes sustanciales de plazos para la aprobación y construcción de viviendas, en aquellas zonas donde los planes generales tenían planificada su construcción. Además, no basta con construir más viviendas, sino que es necesario incentivar desarrollos que sean sostenibles, tanto en términos sociales como medioambientales. Por ejemplo, fomentar la construcción de VPO (viviendas de protección oficial) y desarrollar infraestructuras urbanas que consuman menos recursos, como las ciudades inteligentes o desarrollos que promuevan la eficiencia energética y el respeto al medio ambiente. La solución a este problema no es mágica ni inmediata, pero actuar sobre los aspectos clave de la planificación urbana y la agilidad en la ejecución son pasos fundamentales para poner a disposición de los ciudadanos las viviendas que necesitan. Todos estos esfuerzos deben sumarse para lograr una oferta suficiente, accesible y de calidad.

¿Seguirán subiendo los precios en 2025?

En este momento, no se percibe que los precios de la vivienda puedan bajar, especialmente en las zonas más críticas antes mencionadas, donde existe un desequilibrio mayor entre oferta y demanda. En estas áreas, la presión sobre los precios continuará debido a la falta de viviendas disponibles. Además, hay factores adicionales que también están incidiendo en la subida de los precios, como el aumento del coste de los materiales de construcción, que ha sido muy significativo en los últimos años, y el incremento de los costes laborales asociados a la mano de obra. A todo esto, se suman las nuevas obligaciones técnicas y de sostenibilidad que requieren más inversión en las viviendas, lo que también encarece los proyectos. Por lo tanto, aunque es difícil predecir con exactitud el comportamiento de los precios en el futuro, parece que la tendencia general seguirá siendo a la alza, sobre todo en las zonas con mayor demanda. Para que los precios bajen o se estabilicen de manera significativa, será necesario actuar sobre la oferta de viviendas, lo que implica un esfuerzo conjunto para simplificar trámites, e incentivar la construcción de vivienda protegida.

¿Cuáles son los grandes desafíos del sector de cara al año próximo?

Me voy a centrar en tres puntos que creo son claves, para el gran reto compartido que tenemos por delante de resolver la grave situación de dificultad de acceso a la vivienda que se está viviendo en la actualidad. Ante la escasez de suelo urbanizado, se hace imprescindible poner en marcha un plan de choque que permita poner en el mercado suelo finalista, preparado para construir las viviendas que necesita la sociedad. La falta de suelo adecuado para edificación, combinado con los largos y complicados procesos de tramitación administrativa, podría seguir limitando la oferta. Respecto a la financiación, hablamos otro desafío crítico tanto para los promotores como para los compradores de viviendas. La ausencia total de financiación en la fase de transformación de suelo está limitando que se desarrollen los espacios programados para ello por los planes generales y con ello limitando la puesta en carga de ese suelo urbanizado antes comentado. Otro aspecto a tener en cuenta es el impacto de la las políticas públicas: las decisiones gubernamentales y las políticas públicas sobre vivienda, fiscalidad e inversión en infraestructuras urbanísticas seguirán siendo un factor determinante. Si la vivienda es una prioridad en nuestra sociedad, tiene que percibirse con simplificaciones normativas, aportando seguridad jurídica y previendo presupuestos públicos más allá del simbólico 1% del total que ahora se destina a la vivienda de las arcas públicas. El exceso de regulaciones y la incertidumbre jurídica son factores que continúan afectando la viabilidad de muchos proyectos. Los cambios frecuentes en las leyes, como la Ley de Vivienda o la Ley del Suelo, pueden generar dificultades adicionales, especialmente si no se cuentan con normativas claras y estables que faciliten el desarrollo de proyectos.