Los límites al alquiler disparan también los precios en las ciudades cercanas en las que no se aplican

No hay ningún estudio que concluya que el control de los precios de los alquileres que quiere imponer Podemos tenga un impacto positivo, decía hace unos días José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y experto en el sector inmobiliario en un foro especializado. En lo que sí coinciden casi todos estos análisis es en los efectos negativos que está teniendo para el mercado del alquiler en aquellas ciudades en los que se aplica. Pero también en otras en las que no. Porque la experiencia de Berlín está demostrando que los efectos perniciosos de la limitación de los precios de las rentas en zonas tensionadas se están trasladando a las ciudades cercanas a la capital germana donde el mercado es libre, según pone de manifiesto un reciente estudio de la Vienna University of Economics and Business.

El pasado 31 de enero, el Parlamento berlinés aprobó congelar los alquileres durante cinco años y establecer, además, un tope al precio de la vivienda de arrendamiento de 9,80 euros por metro cuadrado para inmuebles listos para ser habitados antes de 2014. Ya en agosto, un análisis realizado por el portal inmobiliario Immoscout24 para la publicación «Wirtschaftswoche», puso de manifiesto lo que muchas expertos advierten: que el control de precios reduce la oferta. En el caso berlinés, en un 25%. Además, propició que el número de viviendas a la venta se incrementase hasta entonces un 38,8%, pues ante la imposibilidad de alquilar al precio deseado, el movimiento de muchos propietarios fue ponerlas directamente en venta.

Ciudades cercanas

Todos estos efectos han vuelto a ser puestos de manifiesto en el informe de la universidad vienesa, que, además, ha detectado otra consecuencia nada desdeñable: una importante escalada de los precios de los alquileres en las ciudades cercanas a Berlín. Según sus datos, en los municipios de Märkisch-Oderland y Postdam, los precios de las rentas han subido un 12% y un 9%, respectivamente. Ante la contracción del mercado berlinés, los inquilinos buscan vivienda en ciudades cercanas, lo que está presionando sus precios al alza.

El estudio también revela que, lejos de facilitarles el acceso a una vivienda a los que más difícil lo tienen, lo que el control de precios hace es complicárselo. El «efecto secundario no deseado» de la reducción de la oferta «dificulta la flexibilidad y adaptabilidad del inquilino. En particular, los recién llegados y los jóvenes que alquilan por primera vez se enfrentarán a obstáculos para encontrar un lugar adecuado para vivir», avisa.

El análisis concluye advirtiendo que «las rigurosas restricciones de precios parecen ser miopes si vienen sin estrategias complementarias para aumentar la oferta de alquiler». Porque, como en España, en Berlín también falta oferta que posibilite una rebaja de los precios, algo que vienen defendiendo desde el sector desde hace mucho tiempo.

Listas de espera de ocho años

La posible reducción de la oferta y la consecuente expulsión del mercado de inquilinos potenciales que no llegarán a serlo si los controles afectan a las viviendas disponibles son dos de las consecuencias que también aprecia el estudio de Esade “Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?”

Este informe no sólo cuestiona la intervención en sí de los precios sino el momento elegido en España para hacerlo. “No es oportuna porque se propone en un contexto de auto-regulación a la baja del mercado: la incertidumbre económica y sanitaria provocada por la pandemia del coronavirus ha traído cambios en la tendencia en el mercado del alquiler”, asegura. Entre estas alteraciones destaca la reducción de la actividad en los meses del confinamiento más duro (que se recuperó en el segundo semestre); el estancamiento o reducción (en las grandes capitales) de las rentas del alquiler que ya venían desacelerando su crecimiento; y una dinámica de mercado más difícil para el propietario.

En términos de eficiencia, el estudio, elaborado por el profesor José María Raya, director de la Cátedra “Vivienda y Futuro” de la Universidad Pompeu Fabra, observa que una limitación provocaría una reducción de oferta (excepto en el segmento no regulado). Además, proliferarían “viviendas a las que no se realizan mantenimiento, desajustes entre los pisos ofertados y demandados, efectos negativos en el mercado laboral, mercado negro, comportamientos oportunistas y prácticas discriminatorias”. La evidencia muestra que los efectos en precios, si existen, son exiguos y concentrados al principio. Como ejemplo de ello, Raya asegura que en San Francisco, el control de precios del alquiler redujo la oferta de vivienda de alquiler en un 15% e incrementó los precios en un 5,1%. Aunque también alerta de otros efectos adversos como lo ocurrido en Estocolmo. La OCDE ha alertado a Suecia de los efectos adversos de la regulación de precios en su capital, que ha provocado listas de espera para poder alquilar una vivienda de más de medio millón de personas, y un tiempo medio de espera de ocho años.