Las hipotecas inversas no seducen a los jubilados españoles para complementar su pensión

A bote pronto, España podría ser un país con un contexto propicio, comparado con otros de su entorno, para el desarrollo de lashipotecas inversas, una potencial alternativa no financiera para la obtención de ingresos complementarios para la jubilación de los propietarios de vivienda habitual.

Las familias españolas presentan una elevada tasa de vivienda en propiedad -más del 75% del total-, siendo este activo una parte muy importante del total de la riqueza de las familias -representa 5.469 millones de euros-, con una relativamente baja deuda financiera sobre la misma.

Además, los españoles tienen un perfil eminentemente conservador en cuanto a la preponderancia de efectivo y depósitos sobre otros activos financieros -38% del total-, existe una baja tenencia de fondos y planes de pensiones en comparación con otros países análogos -16,7% del total de sus activos financieros- y un nivel de ahorro relativamente bajo sobre la renta disponible de los hogares.

Sin embargo, la realidad es que este producto, que prometía mucho, ha tenido un escaso desarrollo en el país. Hasta mediados del año pasado, solo se constituyeron en España catorce hipotecas inversas, en 2017, 31; en 2016, 23; y en 2015, 30, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado.

Los motivos de su fracaso, una mezcla de riesgos financieros, cultura financiera y el propio sistema de pensiones español, tal y como describe Víctor Daniel González Rivero, de Cajamar Vida, en su informe “Los retos de la hipoteca inversa”, publicado por el “think tank” español más influyente, Fedea.

Una hipoteca inversa es un producto financiero que tiene por fin que personas mayores puedan obtener liquidez a través de su vivienda habitual, como complemento a su pensión de jubilación; y a su vez puedan continuar residiendo en ella hasta su fallecimiento.

Lo que hace un banco es conceder a una persona un préstamo por un importe máximo que percibe el prestatario a través de pagos periódicos o bien en una cuantía única al inicio del préstamo (o una combinación de ambos). A diferencia de la hipoteca clásica, el deudor no debe hacer frente a ninguna cuota periódica para la devolución del importe de la hipoteca ya que el importe prestado no es exigible hasta su fallecimiento.

Entonces, es el heredero quien puede quedarse con la vivienda previa amortización del importe pendiente a la entidad financiera o bien no aceptar la vivienda como parte de la herencia.

Barreras

Las hipotecas inversas está reguladas en España desde 2007. Sin embargo, como explica Víctor Daniel González, su desarrollo en nuestro país se ha visto lastrado por una serie de condicionantes generales y otros ligados a nuestro país. El primero es el que el autor describe como “riesgo de longevidad”.

Según describe, “a mayor esperanza de vida del solicitante, mayor es la incertidumbre o inseguridad acerca de su situación de salud y sus consecuencias en su situación financiera y de residencia futuras.

El hecho de mantener su vivienda con relativamente alta deuda asociada, cuando es el principal patrimonio en la mayoría de los casos, con limitaciones de transmisibilidad asociados a la existencia de la hipoteca, genera riesgos de autonomía financiera para hacer frente a contingencias futuras a cambio de una mayor renta presente, especialmente en una generación de población de potenciales solicitantes especialmente conservadora”, explica.

A este hecho, añade el autor, se le une la dificultad para estructurar soluciones que aseguren una renta vitalicia al solicitante de la hipoteca cuando sobreviva más allá de su esperanza de vida, es decir, más allá del plazo fijado para la operación de hipoteca inversa.

El informe también identifica lo que denomina “riesgo inmobiliario”. Hay miedo ante una potencial depreciación futura del valor de la vivienda, bien ante una situación de cancelación anticipada de la operación (por fallecimiento del deudor previa a vencimiento) o llegado el vencimiento por fallecimiento del deudor.

La caída del valor generaría una situación en la que la venta de la vivienda por parte de los herederos podría no ser suficiente para amortizar el importe pendiente, lo que condiciona mucho la contratación de estos productos.

El caso español

En cuanto a la limitaciones propias vinculadas a España, el informe destaca lo que denomina factores culturales y de educación financiera. Explica que, entre los jubilados, el nivel de deuda de los préstamos hipotecarios es muy bajo porque “la hipoteca siempre se ha considerado una deuda preferente de pago, destinando gran parte de los ahorros a este fin, con objeto de mantener la vivienda habitual libre de cargas y pudiendo legar este patrimonio principal a las futuras generaciones”.

A este hecho se le une la relativa falta de información y educación financiera en la sociedad española para entender las características y riesgos de estas operaciones, lo que también son factores limitantes para su desarrollo.

Otro gran obstáculo que estas hipotecas encuentran en España es la existencia de pensiones no contributivas. Los hogares que perciben este tipo de nóminas, destaca el análisis, podrían sentir amenazadas de alguna manera, aunque no exista tal limitación legal en la mayoría de los casos, sus otras fuentes públicas de ingresos actuales, debido a los requisitos necesarios para obtener la prestación, lo que hace que en este segmento de población, donde el complemento podría ser incluso más necesario, puedan existir reticencias o mucha incertidumbre para plantease la contratación de una hipoteca inversa.

El estudio apunta también a otro tipo de barreras como las bonificaciones establecidas por la Ley en los aranceles notariales y registrales así como los impuestos derivados de la constitución de la hipoteca, aunque los gastos derivados de la constitución de las hipotecas inversas son relativamente elevados (3%/4% aproximadamente del importe de la operación para una operación tipo de 200.000 euros). Sin considerar, además, potenciales comisiones que el banco pueda considerar para esta operación.

Desde el lado de las entidades financieras, además del riesgo inmobiliario y de longevidad, el estudio detecta también otro obstáculo en España para el desarrollo de estas hipotecas: el factor reputacional.

En su opinión, el relativo bajo nivel de educación financiera al que se dirige este producto hace que aun contando con el asesoramiento independiente al solicitante establecido legalmente en las normas de transparencia, no exima a las entidades de un potencial riesgo de litigiosidad futura ante situaciones no suficientemente entendidas por el solicitante y otros riesgos operacionales y de imagen asociados, en un contexto de percepción hacia las entidades financieras tras la crisis financiera de 2008, con elevados niveles de litigiosidad y judicialización especialmente relacionados con operaciones hipotecarias.

Añade, además, que el hecho de que receptor de la hipoteca no se sienta, aunque viva en ella, dueño de la vivienda, pueda llevarle a mantener un nivel de conservación de la misma que no fuera el adecuado.