Alquiler con opción a compra: en qué consiste y cuáles son sus ventajas

Es muy frecuente que cuando alguien vive de alquiler se haga la típica pregunta de si estará “tirando el dinero”, replanteándose si no sería mejor comprar una casa. Sin embargo, a veces nos centramos solo en estas dos opciones, comprar o alquilar, y no valoramos una que está a medio camino entre ambas y que puede ser la solución ideal: el alquiler con opción a compra. El portal HelpMyCash nos anima a contemplar esta alternativa y nos da una serie de datos clave para comprender cuál es su funcionamiento.

Contrato mixto con dos subacuerdos

El contrato que se firma en las casas en alquiler con opción a compra es un contrato mixto, en el que se incluye un subacuerdo de alquiler y otro de posible futura compraventa. Esto quiere decir que el inquilino vive de alquiler un tiempo concreto, y una vez se acaba ese plazo, tiene derecho a comprar la vivienda a un precio que se ha pactado previamente. A esta cantidad de dinero se le descontarán las rentas del alquiler que se hayan abonado hasta el momento. Pero, estos contratos con opción a compra, ¿implican pagar más por el alquiler? Lo cierto es que la cuota de arrendamiento no tiene por qué ser más alta, pero sí habrá que hacer un desembolso inicial para aportar la prima por la opción a compra si el propietario lo solicita. Desde HelpMyCash apuntan además que esta prima tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

Puntos del contrato

El contrato de alquiler con derecho a compra tiene sus puntos particulares que le diferencian de los contratos más típicos. Por ejemplo, no está regulado expresamente en el Código Civil, pero sí está aceptado por el Reglamento Hipotecario y por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para que sea un contrato válido, y según el Tribunal Supremo, deben aparecer estipulados los años en los que se vivirá de alquiler, el precio de venta que tiene la vivienda y si se ha aportado o no la prima inicial. El plazo de arrendamiento puede tener un máximo de 5 años.

En el contrato de compraventa, por su parte, debería señalarse: la voluntad de que el arrendador venderá el inmueble, por qué precio, el porcentaje de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra (para que se descuenten luego del precio de la venta de la vivienda), y la cantidad de la prima inicial aportada por el derecho a la compra.

¿Y si pasados los cinco años no quiero comprar la vivienda?

Desde HelpMyCash apuntan que no hay una solución clara a esta pregunta, ya que dependerá de lo que se haya pactado entre las dos partes. No obstante, explican que “lo más común es que se pierdan la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler”. Por ello, recuerdan la importancia de tener claro que, una vez transcurrido el tiempo de alquiler, se podrá afrontar la compra de la vivienda. También puede ocurrir que el arrendatario extienda el período de alquiler, aunque es más frecuente que los inquilinos decidan comprar la vivienda antes de lo pactado.

Ventajas e inconvenientes

El alquiler con derecho a compra es una opción muy valorada por los más jóvenes o por cualquiera que desee comprar un piso pero tenga dificultades para hacerlo por falta de ahorros. “Con el alquiler con derecho a compra se pueden destinar las mensualidades del arrendamiento al pago de la vivienda y, además, disponer de más tiempo para ahorrar y en un futuro adquirir el inmueble”, afirman desde HelpMyCash. Otro punto a favor es que el precio de la compra se establece en la firma del contrato, lo que puede beneficiar al comprador, que no tendrá que pagar más aunque los precios hayan subido. En general, tener un contrato con todas las condiciones fijadas es una de las mayores ventajas, ya que el inquilino está seguro de que podrá adquirir esa vivienda mientras se prepara para ello. Ni que decir tiene que, al vivir primero de alquiler, uno puede conocer si esa casa se ajusta de verdad a sus necesidades y si es la casa ideal para comprar.

Respecto a las desventajas, una de las más importantes está relacionada con la prima inicial: si una vez transcurrido el plazo de alquiler no se compra la vivienda, esa prima se pierde, así como las mensualidades, que no se descontarán del precio de la vivienda. “Si estamos en este punto y si el propietario no nos quiere alargar el contrato, corremos el peligro de que la vivienda la adquiera otro interesado”, cuentan desde HelpMyCash. Por otra parte, al igual que arriba decíamos que si el precio de la vivienda sube, el inquilino no tendrá que abonar de más, pasa lo mismo si la vivienda baja. El precio puede caer de manera considerable pero no se tendrá la posibilidad de renegociar el precio de compra. Si el precio de las viviendas va a la baja, el perjudicado será el comprador.