Hipoteca fija o variable: ¿qué es mejor en 2022?

La inflación sigue disparada, el euríbor sube, los tipos de interés también lo harán a partir de julio y los bancos cambian su estrategia: ahora mejoran sus hipotecas variables y encarecen sus préstamos hipotecarios a tipo fijo. En este contexto, ¿qué hipoteca es mejor, variable o fija? La respuesta está en la oferta actual del mercado, en la previsión de cómo evolucionará el euríbor y los tipos de interés, pero también en la tolerancia a la incertidumbre y a la subida de cuotas de cada propietario.

Diferencia entre interés fijo y variable

En los préstamos a tipo fijo, los intereses que se pagan son siempre los mismos y se determinan en el momento de la concesión del préstamo. En cambio, en el caso de los préstamos a tipo variable, los intereses que se pagan varían de una cuota a otra en función del euríbor. De este modo, si el euríbor sube, se paga más por las hipotecas variables; mientras que si el indicador baja, las cuotas se abaratan.

¿Qué opción prefieren los españoles?

Según la última estadística sobre hipotecas publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 27,3% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron en marzo a tipo variable, mientras que el 72,7% se firmaron a tipo fijo, uno de los valores más altos de la serie (en febrero este porcentaje alcanzó un máximo histórico del 73,8%). Con el de marzo, ya son tres los meses consecutivos en los que las hipotecas que se suscriben a tipo fijo superan el 70%.

Fija o variable: ¿cuál es más atractiva actualmente?

La cotización del euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables españolas, superó a mediados de junio la barrera del 1% por primera vez en 10 años, aunque la cotización media del mes ronda el 0,8%. Los expertos del sector bancario e inmobiliario estiman que este indicador podría cerrar el año entre el 1,35%, 1,5% o incluso 2%, debido al estallido inflacionista agravado por la guerra de Ucrania y a la espera de la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, anunciada para julio. Para hacer frente a esta situación, los bancos llevan meses mejorando sus hipotecas variables y encareciendo sus hipotecas a tipo fijo.

Ante la crecida del euríbor, los que compran vivienda buscan refugio en las hipotecas fijas. No obstante, esta puede no ser la opción más adecuada según su perfil. Si contrató una hipoteca fija cuando los tipos de interés estaban bajos, el precio barato de la hipoteca se mantendrá durante toda la vida del préstamo, por lo que quizás le interesa quedarse como está. Pero si se plantea subrogar su hipoteca a otra entidad para cambiar de interés variable a fijo o realizar una novación para buscar este cambio dentro de su propio banco, tal vez no es el mejor momento.

En los últimos años, y ante el derrumbe del euríbor, la banca fomentó la hipoteca fija con buenos precios para proteger sus márgenes. Lo que ocurre es que, con la vuelta del euríbor a valores positivos, las entidades han comenzado a virar su política hipotecaria y a encarecer las fijas, con lo que las oportunidades de encontrar este tipo de préstamos a buenos precios se están reduciendo.

Aún así, la decisión de contratar una hipoteca fija o de cambiar de variable a fija dependerá del tipo de propietario. La hipoteca fija es óptima para aquellos propietarios que no quieren que les afecten los vaivenes del euríbor y no tienen capacidad económica para asumir unas cuotas cada vez más caras. Por su parte, el interés variable puede seguir siendo atractivo actualmente, pero, en opinión del comparador financiero Helpmycash, solo es una buena elección si puede devolver el dinero en un plazo corto (para que no dé tiempo a que el euríbor suba mucho) y tiene un poder adquisitivo suficiente para asumir unas cuotas que vayan siendo cada vez más caras. Los que opten por contratar un hipoteca variable o ya tengan una, deben prepararse para pagar hasta 2.000 euros anuales más por un préstamo medio de 150.000 euros a veinte años para el próximo ejercicio, vista la progresión que está teniendo el euríbor.

Según los datos recabados por el III Barómetro de hipotecas de la Asufin, actualmente las hipotecas más económicas del mercado son las variables bonificadas, con un 2,30% TAE de media (0,05% menos que en julio), seguidas de las fijas bonificadas, con un 2,35% (0,01% menos que en julio). “Estos precios, no obstante, son solo bajos en apariencia, porque el coste global puede ser muy superior al incluir los productos que lleva asociados, como seguros, ahorro o inversión”, según advierten desde la asociación.

Por el contrario, las hipotecas más caras son las que no bonifican por contratación de productos, siempre en medias TAE, y sin tener en cuenta el coste de los productos que contratan. Las variables sin vinculaciones suben al 2,68%, un 0,02% más que en julio, y las fijas sin vinculaciones se sitúan en un 2,84%, un 0,03% menos.