El euribor precipita el ocaso de las hipotecas fijas

La música está cerca de parar para las hipotecas a tipo fijo. Reinas del baile hipotecario en los últimos años, la abrupta subida del euribor de las últimas semanasestá acelerando un ocaso que pocos preveían antes de la pandemia. En un entorno de tipos negativos heredados de la Gran Recesión, el desplome entonces del euribor empujó a los bancos a desempolvar las hipotecas fijas a buenos precios para contrarrestar la pérdida de ingresos que estaban sufriendo con las variables, lo que provocó un giro en el mercado hipotecario hasta el punto de que, todavía hoy, más del 70% de los nuevos préstamos para vivienda que se firman son a tipo fijo -75,3% en abril, según la última estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE)-. Algunos llegaron a especular incluso con la posibilidad de una década de tipos negativos y de reinado de las hipotecas fijas. Pero la pandemia primero y la invasión de Ucrania después han provocado una espiral inflacionaria que está dinamitando ya las hipotecas fijas.

El desaforado incremento de los precios -subida que en el caso de España ha tocado techo, por ahora, en junio con un aumento del 10,2%- ha provocado la intervención del Banco Central Europeo (BCE) y una subida de los tipos de interés hasta el 0,5%. Un movimiento al que ha respondido de forma casi inmediata del euribor, que volvió a terreno positivo en mayo, cerró junio en el 0,852%, el nivel más alto desde agosto de 2012; y transita ya cerca del 1% en julio. Una subida que, siguiendo la reacción en cadena iniciada por el BCE, ha llegado hasta el mercado hipotecario. Si en su momento la banca optó por aparcar las hipotecas variables y potenciar las fijas para protegerse del euribor negativo, ahora ha iniciado el camino inverso. “De febrero a junio, el tipo fijo ha subido en un 80% aproximadamente. Ha pasado del 1,1% al 1,96%”, asegura Silvia Escámez, consejera delegada de Finteca, plataforma de intermediación hipotecaria. “Y cada 15 días, hay nuevos ajustes al alza”, según añadió la propia Escámez hace unas semanas en una mesa redonda en la que se analizó la situación del sector inmobiliario.

Subida vertiginosa

Poco a poco, la oferta de hipotecas a tipo fijo a precios atractivos está desapareciendo. “A finales de 2021, un cliente con un buen perfil podía conseguir fácilmente un interés por debajo del 1,50% e, incluso, de en torno al 1%. Ahora, sin embargo, la mayoría de los bancos ofrecen unos tipos fijos por encima del 2%”, explican desde el comparador hipotecario HelpMyCash, que no descarta que superen el 2,5% o el 3% dentro de unos meses. Según los datos recabados por esta plataforma, entidades como Bankinter han incrementado el precio de estas hipotecas hasta cuatro veces desde febrero, pasando la de hasta 20 años del 1,3% al 2,9%. Lo mismo ha hecho también BBVA, que ha incrementado este mismo producto desde el 1,2% hasta el 2,05%. En el caso de ING, HelpmyCash tiene registradas hasta cinco subidas en el coste de su hipoteca fija a 25 años, de tal manera que ha pasado de un interés del 1,4% al 2,99%.

El incremento paulatino de tipos es sólo un primer paso de lo que, según los expertos, está por llegar: la desaparición de la oferta de hipotecas a tipo fijo. Al menos, de las que pueden resultar atractivas para los clientes. La Agencia Negociadora, entidad del Grupo Reacciona, calcula que las hipotecas fijas alcanzarán el 5% TAE en el segundo semestre de este año, un precio medio que no se ve desde 2015, según los datos del INE, con lo que “dejarán de ser competitivas e irán perdiendo fuelle en favor de las mixtas y las variables”. Escámez corrobora también este hecho asegurando que hay entidades que ya ofrecen hipotecas fijas con tipos “por encima de la media, encaminando al cliente a tomar la opción de la hipoteca variable por una diferencia de cuota importante”. Una fuente de una de las grandes entidades españolas reconoce que, en su caso, aunque siguen ofreciendo hipotecas fijas a un precio que se podría considerar competitivo, en torno al 2%, “todos los productos adicionales que hay que contratar para beneficiarse de este interés provocan que, en la práctica, no sean atractivas y apenas se comercialicen”.

Tanto la Agencia Negociadora, como HelpMyCash y la directiva de Finteca corroboran La empresa señala que ha podido constatar que algunas entidades han tomado ya la decisión de retirar de su oferta la hipoteca fija. HelpMyCash, por ejemplo,asegura queIbercaja eliminó su Hipoteca A Un Paso ya en el mes de febrero, cuando la subida de tipos empezaba a cobrar fuerza. Era su mejor hipoteca fija: tenía un interés del 1,30% (muy por debajo de la media del 1,50%) para un plazo de hasta 20 años y se podía conseguir si los futuros titulares domiciliaban unos ingresos mínimos conjuntos de 2.500 euros mensuales. Ahora, ofrece dos productos bonificados de este tipo aunque con intereses del 2,52% y del 2,95%. No obstante, Escámez cree que, a corto plazo, las hipotecas fijas no se convertirán en un producto residual. Simplemente, dice, “bajará el volumen de hipotecas fijas”. “Todo indica que con el encarecimiento de los tipos fijos veremos paulatinamente que la balanza empezará a equilibrarse, dando incluso más peso a la contratación a tipo variable”, añade Philippe Laporte, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

La consejera delegada de Finteca considera que, si se encuentra, un tipo fijo del 1,95% sigue siendo interesante para aquellos que van a mantener su hipoteca durante 20 o 30 años pues sigue siendo “muy competitivo”. Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, destacaba recientemente en el blog de este comparador de hipotecas que “pese a que los tipos fijos han experimentado subidas de hasta 70 puntos básicos en algunas entidades, de momento se siguen encontrando buenas ofertas”. Caixabank, por ejemplo, dispone de una hipoteca fija con un TIN del 1,50%, según destacan desde iAhorro. Esto significa que una persona que solicite un préstamo de 200.000 euros pagará de media unos 690 euros. Asimismo, ofrece una financiación del 80%. Las vinculaciones exigidas en este caso son la domiciliación de una nómina superior a los 600 euros y de tres recibos, realizar compras con las tarjetas de la entidad, contratar dos seguros (vida, hogar) y una alarma Securitas Direct.

Fijas o variables, lo que Laporte cree es que en los próximos meses, las hipotecas serán más caras por la subida del precio del dinero, con el consiguiente riesgo para el acceso a la vivienda de determinados grupos. Un mayor nivel de precios tanto para las hipotecas variables como para las fijas “podría dejar fuera a una parte de los compradores, que o bien se tendrán que decantar por el alquiler o por la adquisición de viviendas de menor importe o retrasar su compra”, advierte.

El directivo de UCI, no obstante, cree que, de todos modos, en principio esta situación no debería afectar a la demanda en general, pues el inmobiliario “se mantiene como un valor refugio”. Además, añade, “hay que tener en cuenta que en España la mitad de las compraventas se producen sin financiación, por lo que una buena parte de las operaciones no estarán afectadas por las subidas de los tipos de interés”.