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¿Atisbos de nueva burbuja en el renacido mercado hipotecario?

  • burbuja inmobiliaria
    Alargar el plazo para pagar una hipoteca o aumentar la financiación, pueden ser síntoma de burbuja / dreamstime

Tiempo de lectura 4 min.

07 de mayo de 2018. 11:34h

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Óscar Reyes.  7/5/2018

Los culpables, por mucho que sean perdonados, nunca dejan de ser observados con cierto recelo. Algo así le ocurre a los bancos con la sociedad. La recuperación de las hipotecas demuestra que las disculpas pedidas por las malas prácticas de algunas entidades que condujeron a la recesión, han sido aceptadas por la gente. Pero eso no significa que los consumidores bajen la guardia. Siguen vigilando a las entidades y en las nuevas hipotecas encuentran algunas reminiscencias de aquellas que nos llevaron a la crisis. Y sin haber barrido las cenizas de la anterior crisis, la incertidumbre porque llegue otra parece lógica.

La flexibilidad en la concesión del crédito es uno de los miedos que acechan al sector. Por eso el debate sobre las hipotecas al 100% ha sido recurrente en los últimos meses en las ruedas de prensa de los grandes bancos. Cuanta más alta la deuda, más riesgo hay de que no se pueda pagar, y no todos los bancos quieren correr de nuevo el riesgo de quedarse sin liquidez porque no se abonan las hipotecas en plazo. El consejero delegado de Caixabank, Gonzalo Cortázar, ha alejado a su entidad de esta tendencia porque, dice, «hemos aprendido lecciones» de la crisis económica. El sector, por lo tanto, aún se mantiene cauto ante la posibilidad de abrir el grifo del crédito.

Justo antes de estallar la anterior burbuja, la financiación no sólo se expandía en cuánto a volumen económico, sino también temporal. A día de hoy, lo normal es que las hipotecas se concedan por un plazo máximo de 40 años. No obstante, entre 2005 y 2006 eran numerosos los bancos (como el Bilbao Bizkaia Kutxa o Bancaja) que ofrecían prestamos por el 100% o el 90% del valor de tasación, a pagar en un periodo de 50 años, que estaban sobre todo destinadas a los menores de 35.

«Nuevo riesgo»

La dilatación en el tiempo de la hipoteca suponía, para el entonces presidente del Banco de España, Pedro Pablo Villasante, un «nuevo riesgo». La explicación la daba la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), que aseguraba que esta opción se usaba «para ampliar el importe global del préstamo hipotecario, con lo que se mantiene el mismo nivel de endeudamiento, pero durante un periodo de tiempo mayor, repercutiendo en una menor capacidad de ahorro familiar». Y, finalmente, el euribor se duplicó entre 2007 y 2008. Las cuotas aumentaron, así como la cantidad final de la hipoteca, y bastante clientes aún mantienen una losa de las que le queda por pagar casi cuatro décadas. Si este síntoma regresa, servirá para identificar nuevamente una posible burbuja.

Entre 2005 y 2006 el euribor estaba en mínimos desde su implantación, momento que los bancos aprovecharon para ofrecer a los clientes las hipotecas variables por el beneficio que podrían obtener. En 2006, el 97,8% de las hipotecas constituidas fueron de tipo variable, según los datos del INE. Pero cuando el euribor creció abruptamente por la explosión de la burbuja, resultaron precisamente estos préstamos los que más sufrieron y se encarecieron.

El miedo a la volatilidad del mercado y, en general, a los riesgos que se contemplaron durante la crisis cuando se escoge rentabilidad frente a seguridad, han provocado que el pastel de las hipotecas constituidas anualmente se reparta de manera distinta una década después. En 2017, sólo el 62,5% de las concedidas fueron de tipo variable. Además, «el entorno actual parece más atractivo» para la contratación del tipo fijo, mantiene el director de Financiación de ING, Jorge Rodríguez.

El responsable del bróker hipotecario idealista/hipotecas, Juan Villén, por su parte, diferencia entre dos clientes, los que no piensan vender y los que sí: «Siempre recomendamos las hipotecas a tipo fijo si se va a mantener la vivienda en propiedad durante mucho tiempo y, además, si no se tiene un colchón financiero o expectativas de incrementos salariales para hacer frente a una posible subida de tipos y por consiguiente de la cuota hipotecaria. Sin embargo, si se piensa vender la vivienda en menos de 10 años, o si se puede amortizar antes en caso de subidas de tipos, sin duda, se debe aprovechar el menor coste a corto plazo de las hipotecas variables, tanto por el diferencial como por el nivel actual del euribor».

Este indicador de referencia se encuentra en negativo y, aunque seguirá en niveles bajos durante este ejercicio, desde Abanca sostienen que experimentará «una tendencia positiva en los próximos años». El simulador de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) indica que una hipoteca de 180.000 euros a 30 años, con un diferencial de un 0,99%, y con el euribor situado ahora mismo en el -0,19%, pagaría una cuota mensual de 562,56 euros. Pero si el euribor aumentase hasta el 1,5%, lo cual podría hacerse realidad a medio plazo, la cuota también ascendería hasta los 620,35 euros.

DUDAS

El crecimiento del euribor es una de las dudas que sobrevuela, actualmente, el mercado hipotecario. A ello hay que sumar la mejora de los condiciones de los préstamos (que abarata la cuota final que se ha de pagar cada mes) y la mayor flexibilidad para conceder el crédito, provocadas por la alta competencia. Este cóctel genera en opinión del CEO de Ibercredit, Santa Cruz del Pozo, motivos para advertir riesgos de una nueva burbuja ligada al sector financiero e inmobiliario. Sin embargo, en opinión de Juan Villén, los bancos son menos tolerantes que antaño respecto a los clientes a la hora de conceder hipotecas: «Estamos viendo algún banco que, por ejemplo, está superando el 80% de tasación, pero sólo para perfiles específicos (funcionarios de carrera, indefinidos de grandes empresas)». El sector se mantiene prudente en sus prácticas, con las reminiscencias de la burbuja aún presentes, y bajo el paraguas de una nueva ley hipotecaria que elimina los excesos de burocracias, amplía la letra pequeña y protege a los clientes.

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