El alquiler toca techo cuando se empieza a regular

Los ayuntamientos podrán poner límites a los precios de los arrendamientos, justo cuando éstos se comienzan a normalizar.

Quien haya intentado alquilar últimamente una vivienda o conozca a alguien que lo haya hecho, sabe lo difícil que es a día de hoy. La altísima demanda de los últimos años ha provocado un fuerte descenso de la oferta y, consecuentemente, los precios han subido tanto que las administraciones se están planteando regularlos. Aún no ha quedado claro cómo pero, de momento, parece que el mercado ha respondido con una normalización.

El coste de los alquileres se han reducido en el tercer trimestre de 2018 un 1,3%, sostiene Idealista, lo cual puede ser una reacción a que el mercado ha tocado techo. Son tan caros que es complicado acceder a ellos o afrontar las elevadas cuotas. Se refleja en el número de desahucios por impago por parte de los inquilinos que se produjeron entre abril y junio fue un 1,7% menor, después de cuatro trimestres a la baja, según el Consejo General de Poder Judicial.

Aún el precio medio se sitúa en los 10,6 euros por metro cuadrado, se observa en los últimos datos de Idealista. Su jefe de Estudios, Fernando Encinar, comenta que han crecido tanto por «un desajuste entre oferta y demanda». Barcelona (17,3 €/m2), Madrid (16,4 €/m2) y San Sebastián (15,6 €/m2) lideran la clasificación de ciudades más caras. Sin embargo, Encinar añade que incluso en las urbes más grandes, las capitales de provincia los alquileres han experimentado una normalización: «Bajan en casi la mitad de los mercados analizados y crece moderadamente en el resto. En Barcelona, punta de lanza del arrendamiento en España, los precios ya bajan en el interanual un 5,5%. En Madrid, por su parte, suben un 7,4%, muy lejos de las subidas de dos dígitos que experimentaban en trimestres anteriores».

Alquiler turístico

Una de las principales causas del auge de los precios ha sido la competencia de los alquileres turísticos a los residentes. En la capital, según la analista AirDNA, en este año se han ofrecido 49.391, mientras que el pasado solo sumaron 39.040, y en 2010, no tan lejos, 51. En Barcelona también se ha incrementado la oferta de alquiler vacacional un 40%, o en Sevilla un 48%. Aunque hay que matizar que este fenómeno no afecta al total de las ciudades, sino a zonas muy concretas, cercanas a los puntos de interés turístico, en las que un alto porcentaje de algunos edificios están destinados a este fin, o incluso se han invertido en ellos para ofrecerlos a los turistas. No obstante, las administraciones ya se han puesto manos a la obra para limitar este tipo de alquiler y, por ejemplo, en Madrid entrará próximamente en vigor una legislación restringida que reducirá en un 95% el número de viviendas turísticas en la almendra central de la ciudad. A nivel estatal, el Gobierno ha propuesto, entre otras medidas, que las comunidades de vecinos puedan prohibir por mayoría simple de 3/5 que existen viviendas turísticas en el edificio.

Todas estas normas, si funcionan, tendrían un efecto en el precio, ya que habría más oferta disponible para los residentes. Pero con solo esto no solo se logra que se sumen casas en el mercado porque, de hecho, un arrendador puede obtener más rentabilidad con un alquiler vacacional y, quizá decidiría mantener su casa vacía si le restringen ese uso al no obtener tanto beneficio. De esa manera, otra medida a llevar a cabo sería favorecer que los propietarios pongan su inmueble en alquiler para residentes. «La mejor política social de vivienda en alquiler es incentivar como sea la salida de viviendas vacías al mercado. Y la mejor vía para hacer esto es a través de marcos regulatorios, jurídicos y fiscales estables y fiables que animen a los miles de propietarios de esas casas vacías a ponerlas en alquiler», mantiene Encinar.

Y claro que, si no se resuelve el problema de la demanda del alquiler, los inquilinos no estarán dispuestos a moverse, lo que terminará en estancias más largas en una misma vivienda. Ésto podría acabar con arrendamientos «abocados a una nueva “renta antigua” que limitará por largo plazo los precios de los alquileres y que supondría de facto la desaparición de gran parte de la oferta de viviendas disponibles», cuenta Encinar.

Límites al precio

En definitiva, el reto de la administración está en decidir hasta qué punto regular el mercado del alquiler, para que el desajuste de la oferta y demanda no incremente en exceso los precios, pues la asesora Servihabitat ha estimado que todavía el año que viene aumentarán un 2% de media. Para contenerlos, el Gobierno, en su acuerdo con Podemos para los Presupuestos del Estados de 2019, ha promovido que los ayuntamientos puedan poner límites a los precios de los alquileres.

La valoración de esta norma, explica la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio, «dependerá de cómo se plasme al final y cómo se elaboren los límites de referencia correspondientes». Según ella, «el Partido Socialista ya había hablado de que se darían incentivos fiscales a los propietarios que pusiesen precios dentro de esos márgenes marcados». La vía correcta sería la de bonificar y no la de castigar. Toribio añade que «penalizar a quien no cumpla con los límites puede no tener el efecto perseguido, porque estos propietarios podrían obtener los beneficios que desean de otras maneras, conduciendo a más economía sumergidas».

En París y Berlín ya se acordaron políticas que limitaban los precios y, para Fernando Encinar, «no han funcionado». Igualmente, el exministro de Fomento, Íñigo de la Serna, sostuvo que este tipo de medidas podrían suponer «una contracción del mercado del 25% y un aumento de precios del 12%».

El retraso con la ley europea de las hipotecas

El alquiler está dando bastante disgustos, por la escasez de oferta y por el crecimiento de los precios a los que hacen frente los inquilinos. Pero además de los motivos individuales, hay otros colectivos por los que preocuparse. Y es que España está bastante cerca de ser multada por la Unión Europea con 100.000 euros diarios por el retraso de la aplicación de la directiva hipotecaria continental, según anunció la propia ministra de Economía, Nadia Calviño. Por ello, también ha asegurado que en las próximas semanas el documento pasará el trámite en el Congreso y, posteriormente, irá al Senado para ser aprobado y entre en vigor. El objetivo de la norma es dotar de transparencia al mercado hipotecario, exigiendo que no se permita que una entidad obligue a contratar un producto vinculado o la intervención de un notario que certifique que el cliente conoce totalmente lo que está firmando. En principio, el anteproyecto de ley ya incluía otras medidas que protegen a los consumidores, como el que en la primera mitad del contrato, para que se produzca una ejecución hipotecaria el retraso del pago de las cuotas tendrá que ser de 9, mientras ahora son 3. Y en la segunda parte del contrato, pasará a ser de 12. No obstante, la ley final puede sufrir aún modificaciones y, respecto a los desahucios, el partido Unidos Podemos ha pedido al Gobierno que se restrinjan los desalojos forzosos sin alternativa habitacional en caso de personas que pertenezcan a colectivos vulnerables, además de incluir la posibilidad de la dación en pago.