El acceso a la vivienda representa una de las mayores inquietudes sociales en España, con precios que no dejan de escalar. Esta situación genera un debate constante sobre las dinámicas del mercado.

En este contexto de alta competitividad, entender el perfil del comprador actual es crucial para desentrañar la escalada de precios. Analizar cómo los particulares obtienen capital es fundamental.

El experto Joaquín Caraballo, con dilatada trayectoria inmobiliaria, ha aportado luz sobre estas cuestiones en el podcast El hombre descalzo. Sus explicaciones ofrecen una radiografía precisa de quienes acceden a una propiedad hoy.

El comprador de reposición, eje del mercado actual

El principal motor de la demanda en España es el "comprador de reposición". Este perfil corresponde a quienes adquirieron su primera vivienda hace una década o más, cuando los precios eran menores, y ahora aprovechan la revalorización de su inmueble para dar el salto a una propiedad mayor.

El proceso implica la venta de su vivienda actual, en gran parte amortizada, lo que les permite obtener un beneficio considerable. Este margen puede oscilar entre 80.000 y 200.000 euros, cantidad destinada como entrada para la nueva adquisición, afrontando una hipoteca por el resto, que puede extenderse otros veinte o treinta años.

Caraballo ilustra con el ejemplo de quien compró un piso de tres habitaciones entre el 2000 y 2005. Si le restan por pagar, por ejemplo, 50.000 euros de hipoteca y lo vende por 200.000, el beneficio neto asciende a 150.000 euros.

Con ese capital de 150.000 euros, el comprador afronta la entrada de una casa de, por ejemplo, 300.000 euros, pagando la mitad del coste inicial y recurriendo a una nueva hipoteca. Este mecanismo facilita la movilidad en el mercado.

Dentro de esta categoría, el experto también señala a compradores que, sin ser de reposición, han logrado acumular capital. Se trata de individuos con una capacidad de ahorro extremadamente rigurosa, quienes han reunido importantes sumas a lo largo del tiempo.

Herencias y ahorro, vías que impulsan la demanda

Además de los de reposición, Caraballo identifica otros perfiles con gran capacidad económica. Entre ellos, quienes han acumulado grandes ingresos a lo largo de su carrera, disponiendo de un capital líquido elevado.

Una vía cada vez más importante para acceder a la vivienda, especialmente para jóvenes, es la ayuda económica familiar. Las herencias y las donaciones de padres a hijos son ya un pilar fundamental para muchas operaciones.

El experto pone como ejemplo Andalucía, donde las donaciones entre familiares disfrutan de bonificaciones fiscales. Esto implica que el impuesto a pagar por una donación es mínimo, apenas un 1% de la cuota tributaria.

Esta reducción de la carga fiscal, casi simbólica, permite que, sumado a los ahorros propios, se reúna una cantidad inicial que ronda los 50.000 euros para la entrada. Este factor es determinante para muchos compradores.