La primera ley de vivienda de la democracia

La promulgación de una ley busca, o debería buscar, la regulación de una realidad social que, bien necesita de regulación porque no contaba con un marco legislativo hasta ese momento, o bien porque la regulación que se encuentra vigente en ese momento no se adecúa a las necesidades actuales de la sociedad.

En tal sentido, el Ejecutivo ha entendido que existía una necesidad real para aprobar la primera Ley de Vivienda de la democracia «en el contexto del cumplimiento por parte del Estado de la obligación que, en el marco de sus competencias constitucionales, le incumbe en la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute», además, «su dictado se produce en un momento especialmente relevante, cuando tras la crisis económica y financiera de la última década y en el contexto de una progresiva recuperación tras la difícil situación a la que abocó la pandemia a muchas personas y hogares […] focalizados en muchos casos en la pérdida de la vivienda o en la imposibilidad de acceder a ella en condiciones asequibles […]».

Con la promulgación de la primera Ley de Vivienda que se aprueba durante el periodo democrático, y según el contenido del preámbulo de la misma, se «busca el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda que tanto afectan […] no sólo a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, sino también a la de otros derechos constituciones y a la actividad económica del país».

Esta afirmación viene determinada, además de por la intervención en la limitación de los precios de los alquileres, en la nueva definición de lo que se considerarán en adelante «pequeños propietarios» y «grandes tenedores», consideración que dependerá de la cantidad de inmuebles de uso residencial –se excluyen para ello los garajes y los trasteros– o superficie de uso residencial construida –fijando este límite en 1.500 metros cuadrados– que tengan las personas físicas o jurídicas.

De igual modo, y con la misma finalidad de intervenir el mercado inmobiliario en lo que a alquileres de inmuebles destinados a uso residencial se refiere, el legislador amplía, conjuntamente con la valoración que en cada caso realicen las Comunidades Autónomas junto con cada Ayuntamiento, las llamadas «zonas tensionadas», que dependerán en todo caso de dos criterios de valoración: que la carga media del coste la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como «zona tensionada», un porcentaje de crecimiento acumulado superior al tres por ciento del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Todo ello, además, desvinculando definitivamente la actualización de los precios del alquiler precisamente de este Índice de Precios al Consumo, previendo para ello la Ley la creación de un nuevo índice que deberá estar definido por el Instituto Nacional de Estadística antes del 31 de diciembre del próximo año 2024, estableciendo asimismo diferencias respecto de la subida de los precios entre los «pequeños propietarios» y los considerados «grandes tenedores».

El texto legal también aborda directamente nuevas medidas respecto de los desahucios, modificando en su Disposición final quinta la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

En tal sentido, entre otras modificaciones de la referida norma procesal, se pondría fin a los lanzamientos judiciales sin fecha predeterminada, debiendo constar expresamente la fecha y la hora en la que se llevará a cabo el lanzamiento de los ocupantes de la vivienda; se incluyen además nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, pudiendo aplazarse los mismos más de dos años desde la emisión del decreto de lanzamiento por parte del Juzgado competente; igualmente, se obliga a las partes intervinientes a acudir a procedimientos de solución extrajudiciales para aquellas personas que sean consideradas especialmente vulnerables; y las Comunidades Autónomas podrán promover mecanismos propios en su ámbito territorial de alternativas habitacionales que pudieran considerar oportunos.

La controversia que genera esta modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo que a los procedimientos de desahucio se refiere, radica en el evidente incremento de elementos de protección que se hace en la nueva redacción de la norma procesal respecto de los ocupantes de las viviendas. Esta protección viene determinada fundamentalmente por el incremento de documentación que se requerirá en los procedimientos judiciales a aquellos propietarios –sobre todo a los considerados «grandes tenedores»– que pretendan solicitar la expulsión judicial de los ocupantes de sus inmuebles.

Dichas medidas afectarán a buen seguro al relevante mercado de alquiler de viviendas en España, e influirán por ello tanto en el precio de los arrendamientos como en el de las operaciones de compraventas de inmuebles, debido a la inseguridad jurídica que pueda provocar en los «pequeños propietarios» y, por ende, en la afectación directa al equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en régimen de alquiler.

Muchas y variadas son las opiniones sobre la necesidad de regular e intervenir un mercado tan relevante para nuestra economía como es el mercado del alquiler de vivienda, siendo además este nuevo marco normativo especialmente rígido con los propietarios de viviendas susceptibles de alquiler y muy especialmente, como decimos, con los considerados «grandes tenedores».