El control de los alquileres reduce la oferta y puede crear zonas de exclusión

El control de los precios de los alquileres, con frecuencia, no solo no consigue sus objetivos, el abaratamiento de la vivienda en alquiler, sino que acarrea efectos adversos y, lo que es peor, crea «segmentación en el mercado de la vivienda», es decir, fomenta la formación de zona de exclusión en determinadas partes de las ciudades. El Banco de España publicó ayer, en su serie de «Documentos ocasiones», un estudio de David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea, titulado «La intervención pública en el mercado del alquiler de la vivienda: una revisión de la experiencia internacional». El informe –que desmonta bastantes mitos populares– analiza las características de los contratos de alquiler en 29 países, todos ellos desarrollados, desde Alemania y Australia a Suecia y Suiza, sin olvidara Francia, el Reino Unido, Estados Unidos y, por supuesto, España.

López-Rodríguez y Matea explican, en primer lugar, que los controles sobre los precios del alquiler «presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de algunos colectivos». La experiencia y las evidencias de las condiciones del alquiler en casi tres decenas de países hacen advertir a dos autores de «la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante periodos prolongados». Apuntan que una de las primeras reacciones de los propietarios –de los arrendadores– a los controles de precios suele ser la retirada de las viviendas disponibles para alquiler, además de un recorte en los gastos de mantenimiento de los inmuebles y/o una modificación de las viviendas ofrecidas en alquiler para sortear, por vías indirectas, la regulación y mantener los precios.

Los autores del informe hacen referencia, de forma genérica, a los ejemplos españoles de controles –aunque sean parciales– en ciudades como Barcelona, Bilbao y, más incipientemente –los llamados pisos turísticos– en Madrid. Eluden detalles sobre el mercado nacional, pero abordan con detalle –también porque hay mas datos y de periodos más amplios– lo ocurrido en ciudades como San Francisco, Berlín o países como Suecia. Por ejemplo, explican que, según los estudios disponibles, «las políticas de control de rentas del alquiler en San Francisco habrían reducido la oferta de alquiler y modificado su composición, contribuyendo así al aumento de los precios del alquiler y al proceso de gentrificación e incremento de la desigualdad de la renta a escala local». Admiten, no obstante, que algunos controles habrían sido efectivos a corto plazo entre los inquilinos de menor renta y evitado su movilidad forzosa. Sin embargo, la consecuencia a medio plazo habría sido el incremento de la construcción de viviendas destinadas a los hogares con mayor poder adquisitivo, lo que reducía las posibilidad de alquilar para las familias con menos renta, además de provocar «una segmentación de la población» que, al final, se traduce en un incremento general de los precios del alquiler. Es decir, no solo no es beneficiosos, sino que puede ser contraproducente.

Zonas de exclusión

Los autores del informe eluden ciertos calificativos, pero cuando hablan de «segmentación de la población» o «gentrificación» es obvio que planea el fantasma de la existencia o creación, como efecto indeseado de «bolsas de exclusión social» en las que se agrupan, por razón de precio, determinados segmentos con menos recursos, económicos y educativos, de la sociedad, que algunos consideran como pequeños «apartheid». El estudio analiza los países en los que los Gobiernos han intervenido para mantener una «significativa oferta pública de alquiler a precios asequibles dirigida a colectivos con problemas de acceso a la vivienda». Defiende que tiene la ventaja de acometer la causa del aumento del precio de los alquileres, es decir, la insuficiencia de vivienda de alquiler ante la demanda de ciertos mercados y colectivos. Sin embargo, esa política afronta retos presupuestarios y debe encarar los riesgos «de segmentación social, por la posible concentración de bolsas de exclusión social, y minimizar el «efecto expulsión» de la oferta de alquiler por parte de los propietarios privados. Los autores del informe, en cualquier caso, constatan que la evidencia internacional muestra que el grado de protección jurídica efectiva de los propietarios –equilibrada con garantías para el arrendatario– de la vivienda alquilada está directamente relacionada con el desarrollo y el tamaño del mercado del alquiler. Simple. Con más protección a los propietarios mejor y más vivienda en alquiler.