El sector inmobiliario español entra en la madurez

Los vientos a favor de la recuperación económica pondrán velocidad de crucero al sector inmobiliario español, un sector que apenas ha tardado en reactivarse tras superar lo peor de la pandemia. Así lo sostiene un estudio de Judit Montoriol-Garriga para CaixaBank Research aparecido esta semana, y que solo tiene que hacer una breve descripción de la realidad para pronosticar un robusto despegue de la actividad en este área.

Con un crecimiento económico previsto por CaixaBank para este año del 5,7% y 6,2% en 2022 (el FMI lo estima en el 6,2% y 5,8%, respectivamente), con la relajación de las restricciones a la actividad económica, los avances en la vacunación, la reactivación del mercado laboral y la llegada de las ayudas europeas (un total de 6.820 millones al conjunto del sector), la autora solo puede constatar el «notable dinamismo» de la demanda de vivienda en este 2021, con un acumulado de enero a mayo solo un 2,3% menor del registrado en el mismo periodo de 2019.

La recuperación de las compraventas se concentra en viviendas nuevas, que crecen un 10,6% de enero a mayo respecto a 2019, mientras que las de segunda mano siguen débiles (-5,2%). En consecuencia, la proporción de compraventas de vivienda nueva sobre el total en lo que va de 2021 ha subido 1,2 puntos respecto a 2020, hasta el 21,1%. «Este mayor dinamismo de la demanda de vivienda nueva frente a la usada estaría ligado a las nuevas preferencias de los compradores hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores y más amplios», dice el informe, titulado «La crisis pasa de puntillas por el sector inmobiliario». Este apetito de obra nueva correspondería a demanda de reposición, es decir, de españoles adultos con una posición socioeconómica media-alta a los que la crisis no ha afectado tanto como a los jóvenes o trabajadores con contratos temporales. De hecho, las compraventas de segundas residencias caen un 8,9% respecto a 2019.

Ahorro forzoso

Este buen momento se cimenta por otro lado en la nueva concesión de crédito a los hogares –en condiciones mucho más benévolas que en etapas precedentes–, que repuntó un notable 28,1% de enero a mayo respecto al mismo periodo de 2019. Y también en el aumento de la confianza del consumidor y en el llamado «ahorro forzoso», el aproximadamente 3,5% del PIB acumulado por los hogares el pasado año y que podría ir destinado en buena parte a demanda embalsada durante el confinamiento. Muchas familias de rentas medias-altas han ahorrado y se encuentran además que los productos financieros que les ofrecen los bancos apenas generan intereses, si es que lo hacen.

«En consecuencia –dice el estudio–, en los próximos trimestres esperamos que la demanda de vivienda siga creciendo, pero a un ritmo algo más moderado en relación con los repuntes observados en los meses de marzo y abril. Así, en el conjunto del año 2021 prevemos un crecimiento del 7,7% en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019, muestra de que esperamos que la demanda de vivienda siga por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía y, sobre todo, no se recupere plenamente la demanda extranjera, algo que no prevemos que ocurra hasta 2023».

Recuperación lenta pero sólida

Por tanto, CaixaBank espera una sólida recuperación del sector, pero lenta, alejada de las burbujas pasadas. Si ponemos el foco en un indicador como el de los visados de obra nueva, estos indican que hasta abril de 2021 se visaron 33.000 viviendas nuevas, un 12,3% menos que en 2019, pero este descenso contrasta con el incremento del 22,1% de los certificados de fin de obra (28.754). «Ello muestra que la pandemia tuvo un fuerte impacto sobre el inicio de nuevas promociones (los visados cayeron un 20% en 2020), mientras que las obras que estaban en marcha se reiniciaron rápidamente después del parón de la primavera pasada (en 2020 se terminaron unas 86.000 viviendas, un 9,1% más que en 2019). Con todo, hay que tener en cuenta que la fuerte caída de los visados de obra nueva en 2020 anticipa un número de viviendas terminadas reducido para los dos próximos años», dice la autora.

Las previsiones de visados de obra nueva son de 90.000 viviendas en 2021 y de 95.000 el próximo año. Los hechos de que la producción de obra nueva siga siendo –como ocurre desde 2010– inferior a la creación neta de hogares, y la reciente subida de los precios de los materiales de construcción podrían afectar a los precios, aunque no de forma significativa.

Otra cosa distinta es que la crisis haya afectado gravemente al valor de la vivienda. Porque al menos en esta, el sector inmobiliario ha «sorprendido por su resistencia a ajustarse a la baja, particularmente los precios de vivienda nueva», algo que se ha repetido en los países de nuestro entorno. La explicación, dice el estudio, estaría en el bajo endeudamiento de los hogares, un mercado con apenas exceso de oferta y la generosa política económica de la UE y los gobiernos que ha permitido resistir a las familias. Ha habido ligeros descensos, la subida de la vivienda nueva se desaceleró del 8,2% del último trimestre de 2020 al 2,3% del siguiente, pero CaixaBank estima que vuelvan a subir los precios, moderada pero sostenidamente, en torno al 1% ya este mismo año.

El mercado del alquiler, tocado

El alquiler se adapta pronto a las circunstancias del mercado, y ha sido el gran damnificado. Según el portal Idealista, el precio medio descendió un 5,6% a junio de 2021, pero en la ciudad de Madrid lo hizo en un 12,4% y en la de Barcelona un 13,2%. El trasvase de pisos turísticos al mercado residencial tradicional y la precariedad laboral tuvieron buena culpa de ello, aunque en los últimos meses se ha estabilizado. El informe considera que es un mercado llamado a crecer empujado por una alta demanda cuando se consolide la recuperación.