El control del alquiler fracasa en Cataluña: desplome de oferta y menos caída de precios que en Madrid

A punto de cumplirse un año de la entrada en vigor de la ley catalana que limita los precios de los alquileres, el balance no puede ser calificado precisamente de favorable para sus impulsores. El objetivo de la norma, al igual que las implementadas en otros puntos como Berlín y la que quiere aplicar Podemos en toda España; no es otro que reducir los precios en zonas con especial tensión de las rentas sin que ello afecte a la oferta. Pero ni uno ni otro objetivo se han logrado en el caso de la ley catalana. Su impacto en los precios ha sido casi nulo y, por el contrario, ha provocado una relevante reducción de la oferta, según sendos análisis realizados por dos de los portales inmobiliarios españoles más importantes, idealista y pisos.com.

Según el análisis de idealista, la ley catalana no ha impactado en los precios, que se han reducido de forma similar a los de Madrid. Barcelona ha registrado durante el año en el que se ha implantado el control de precios una reducción en sus rentas del 8,2%, una caída inferior a la registrada por Madrid (-9,3%), donde los precios son libremente pactados entre las partes, según las estadísticas publicadas por el portal inmobiliario. Al ampliar el rango temporal a dos años, en idealista han comprobado que Barcelona ha mantenido la tendencia bajista iniciada en 2019, que se aceleró durante 2020, al marcar un descenso en los precios del 12%. En Madrid, en cambio, el descenso se ha producido principalmente en el último año, ya que la bajada registrada en los últimos 24 meses es de solo el 9,9%, lo que pone el foco de la caída en la enorme sobreoferta registrada. En otros mercados españoles también muy dinámicos pero no tan tensionados como los de Madrid y Barcelona los precios han registrado caídas más suaves: -5% en Palma y -1,7% en Sevilla. “Resulta evidente que la moderación de los precios del alquiler en Barcelona no responde a un impacto directo de la ley catalana de alquileres”, explica Ferran Font, director de estudios de pisos.com

Oferta de vivienda

Más acusado ha sido el efecto negativo que la ley ha tenido sobre la oferta. La situación de la capital catalana, según idealista, “no está en línea con el resto de grandes mercados” y el ritmo al que se reduce la oferta disponible es significativamente más elevado. El número de viviendas que se ofertan en idealista en la ciudad de Barcelona a comienzos de septiembre (alrededor de 10.900) se ha reducido un 42% frente al parque disponible un año antes, cuando el producto disponible se duplicó a causa del confinamiento que provocó que el mercado estuviera varios meses cerrado. Una circunstancia que pisos.com, que calcula la reducción en el 40%, achaca también en parte a “la inseguridad que se ha generado en el mercado con la aplicación de esta ley”. Al realizar esta comparativa frente a los datos de la primera semana de septiembre de 2019, el portal concluye que el “stock” disponible actualmente es solo un 13% superior al de entonces.

Las viviendas en alquiler disponibles se han reducido en los últimos meses en todos los grandes mercados, pero en ningún sitio el descenso ha alcanzado los niveles de la capital catalana. En la ciudad de Madrid, cuyo mercado es el que más similitudes tiene con el barcelonés y que también duplicó su oferta en 2020,el stock actual es un 22% más bajo que hace un año,pero todavía es un 62% más elevado que al cierre del verano de 2019. Palma de Mallorca cuenta con un 14% menos de oferta que hace un año pero un 64% más que en 2019; y Sevilla cuenta con un 25% menos de alquileres disponibles, pero un 59% más que hace 2 años, según idealista.

Dificultades para las familias

Con unos precios todavía con margen para la subida, desde idealista consideran que el principal problema con el que se enfrenta en la actualidad el mercado de alquiler catalán, especialmente el barcelonés, es la “dramática reducción del parque disponible. La reducción de la oferta en Barcelona ha provocado que la presión de la demanda se esté disparando y que cada vez sea más complicado alquilar una vivienda para una familia”, según idealista. En septiembre de 2020, el índice de demanda relativa (que elabora idealista midiendo el número de contactos que recibe de media cada anuncio de alquiler) se situaba en 1,7, mientras que durante la misma semana de 2021 superó la barrera del 4, llegando hasta los 4,8. Este dato es el más alto de la serie histórica realizada por idealista en la ciudad.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los datos son tozudos: la ley catalana de control del precio del alquiler no ha funcionado como se esperaba. Por un lado, los precios han caído pero como en otros mercados. Por otro, los futuros inquilinos tienen ahora un mercado mucho más reducido lo que dificultará aún más el acceso a una vivienda en alquiler. La manera de garantizar alquiler asequible es ampliando el parque de viviendas, como se vio en la primavera y el verano de 2020, cuando la oferta creció de tal forma que impactó de forma inmediata en los precios de las grandes ciudades, que cayeron con fuerza”, explica.

En la misma línea que Iñareta, Font sentencia que “la regulación de los alquileres en Cataluña llegó tarde, por lo que no ha conseguido el efecto deseado sino que tampoco ha compensado el elemento desestabilizador que provocó su implementación en el mercado”. Es, en su opinión, una medida “que ha sido todavía más perjudicial para el mercado”.