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Estas son las cláusulas ilegales más comunes en los contratos de alquiler y cómo detectarlas

Son nulas y el inquilino no debe cumplirlas, ya que generan un desequilibrio entre derechos y obligaciones, perjudicando al consumidor, explica Fotocasa

Los numerosos apartados de un contrato de alquiler, la terminología empleada y el desconocimiento hacen que en muchas ocasiones los inquilinos no se den cuenta de que sus arrendamientos contienen cláusulas abusivas, es decir, condiciones ilegales. “Una cláusula abusiva es una condición pactada que genera un desequilibrio en cuanto a derechos y obligaciones derivados del contrato, perjudicando al consumidor”, explica el portal inmobiliario Fotocasa, que en el caso del alquiler es el inquilino. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estas se declararán nulas y el inquilino no tendrá que cumplirlas. Fotocasa recopila las cláusulas abusivas que con más frecuencia aparecen en un contrato de alquiler para no caer en la trampa.

1. Incumplimiento de las prórrogas obligatorias

Según la LAU, el arrendador tiene la obligación de prorrogar el contrato durante un mínimo de cinco años en caso de ser una persona física, y siete si es una persona jurídica. Transcurrido este tiempo, el propietario debe avisar antes de cesar el contrato, ya que si no lo hace está obligado a prorrogar el contrato tres años más.

2. Permanencia mínima de un año

La LAU establece la permanencia mínima de seis meses. Si el contrato tiene una cláusula que indica más tiempo (generalmente un año), se considerará nula.

3. Avisar con 60 días de antelación para rescindir un contrato

La ley dice que el inquilino puede rescindir el contrato pasados los seis meses avisando con 30 días de antelación y no 60 (dos meses), como marcan algunos contratos. “No obstante, dada la situación de pandemia que vivimos, algunos han comenzado a incorporar la cláusula covid para alquiler, según la cual el inquilino puede abandonar la vivienda con antelación sin ser penalizado”, explica el portal inmobiliario.

4. Desistimiento anticipado del contrato

En el contrato se puede incluir una cláusula que indique una indemnización en caso de que el inquilino quiera abandonar la vivienda antes de lo estipulado. Esa cantidad está limitada a una mensualidad por año que quede para cumplir el contrato.

5. Obligar a pagar la renta antes del día siete

Según la ley, hay que pagar la renta en los primeros siete días del mes. Si el plazo es inferior, la cláusula es nula.

6. Pagar por anticipado más de una mensualidad

El artículo 17 establece la prohibición de pagar por adelantado más de una mensualidad.

7. Actualizar la mensualidad por encima del IPC

La renta del alquiler se actualiza de forma anual, al alza o a la baja, pero en todo momento en función del valor del Índice de Precios al Consumo (IPC) del mes anterior al cumplimiento de un año de contrato. Eso sí, para aplicar esta revisión, el contrato firmado deberá contener una cláusula en la que se especifique que la renta del piso subirá en función del IPC. Además, aunque hay otros índices de referencia para llevar a cabo esta revalorización, como una escala pactada en contrato o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), la LAU dice que en ningún caso la subida podrá superar el IPC. Es decir, las mensualidades que se actualicen en febrero de 2022 tomarán como referencia el IPC de enero, que según el dato adelantado del INE es del 6%. Si los otros índices son superiores, el límite será el del IPC. Las cláusulas que incluyan que no se actualizará el alquiler si el IPC es negativo son nulas.

8. Reclamar una actualización de la renta con efecto retroactivo

La actualización de la renta puede ser comunicada por arrendador o arrendatario en el momento de cumplir un año. Si se comunica más tarde, no se puede reclamar la actualización de los meses previos.

9. Subir la renta por reformas o mejoras

Solo se puede subir la renta por reformas o mejoras a partir del quinto año de contrato.

10. Obligar al inquilino a hacer todas las reparaciones

Según el artículo 21 de la LAU, el casero no es responsable de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario de la vivienda, estas corren a cargo del inquilino. De igual manera, tampoco tiene por qué hacerse cargo de los deterioros causados por la culpa o negligencia del inquilino o sus allegados. Sin embargo, sí debe asumir las reparaciones que habiliten la vivienda y que sean resultado de años de desgaste.

11. El propietario puede entrar cuando quiera

Tal y como recoge el artículo 18.2 de la Constitución española: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Si su contrato incluye una cláusula que permite al arrendador entrar periódicamente en la vivienda alquilada para comprobar el estado de la misma o de producirse un impago continuado de las rentas, esta es ilegal. El propietario solo podrá entrar si dispone de autorización expresa del inquilino o de una autorización judicial.

12. ¿Qué pasa con las cláusulas sobre animales?

La LAU establece que las cláusulas que prohíben tener animales en el domicilio son legales y el propietario puede solicitar al arrendatario abandonar la propiedad. “Sobre la nueva ley que declara a los animales como sintientes no hay nada formulado al respecto, por lo que se sigue entendiendo que esta cláusula en el contrato de alquiler sobre animales es legal”, explica Fotocasa.