Nuevos negocios digitales han surgido en torno al sector inmobiliario
Nuevos negocios digitales han surgido en torno al sector inmobiliario FOTO: Dreamstime Dreamstime

Las proptech, nuevos aires para el sector inmobiliario

Nuevos negocios digitales están surgiendo en torno a una de las áreas de actividad más tradicionales de la economía. España se ha convertido en uno de los grandes «hub» europeos de este tipo de compañías

El sector inmobiliario forma parte de aquellas áreas de actividad que se han solido considerar tradicionales. Sin embargo, ha hecho suyo aquello de «renovarse o morir», y está inmersa en toda una revolución denominada proptech, que no es otra cosa que la incorporación de la tecnología en la empresa inmobiliaria convencional, un proceso que tomó fuerza durante la pandemia, pero que no ha parado de crecer desde entonces.

«Se trata de una nueva tendencia que surge de la unión de Property (Real State) y Technology, y que se origina bajo el paraguas del fenómeno fintech, en el que diversos sectores abrazan las tecnologías digitales para ofrecer nuevos servicios, productos, aplicaciones y herramientas alrededor de todo el negocio del sector y sus principales agentes: inmobiliarias promotoras, constructoras, tasadores, arquitectos...», explica Miguel Ángel Barrio, profesor de Programas de especialización de Fintech & Data Science del IEB.

Los servicios que ofrecen este tipo de compañías son muy variados, y van desde la compra, venta o alquiler de propiedades, hasta servicios de reforma, construcción, mantenimiento, administración y gestoría.

Desde que hace aproximadamente 6 años, España empezara a dibujar su pequeño ecosistema proptech con apenas medio centenar de startups, el sector ha evolucionado mucho, tanto que, en estos momentos, España es uno de los hub de innovación inmobiliaria más importante de Europa. Y la tendencia es de crecimiento al alza.

Según los datos con los que cuenta mapaproptech.com, recogidos en el informe «Radiografía del proptech en España», elaborado por API, en España existen actualmente 514 empresas proptech, un número muy destacable. Y es que si se comparan con los datos del informe “Proptech in Europe”, publicados en agosto de 2021 por Unissu, España es, en estos momentos, el tercer país en número de empresas proptech después de Reino Unido (825) y Francia (547).

«El crecimiento de las proptech se sitúa en estos últimos años en el entorno del 300% y la perspectiva es más que interesante en los próximos años, basándose en una en la evolución de los actuales productos y servicios buscando una mayor sofisticación, involucrando la Inteligencia Artificial, Internet de las Cosas o la Realidad Virtual y Aumentada», señala Ángel Barrio.

Categorías

Existen varias categorías en el ámbito de las proptech. Como las focalizadas en la compra-venta (Idealista, Fotocasa o Clikalia); los modelos P2P, que facilitan conectar la oferta con la demanda (AirBnb, Badi o Houfy); las que explotan el big data para mejorar el análisis de necesidades, tanto técnicas como financieras; las que se centran en el IoT (Libelium); las basadas en domótica (domoticus); las que aprovechan la realidad virtual y aumentada (Floorfly, Vitrio); las que facilitan aplicaciones específicas para la gestión inmobiliaria (Prinex); las centradas en aspectos financieros que buscan facilitar servicios de inversión e hipotecas (Housers, Invesreal, Urbanitae), o las que empiezan a analizar cómo explotar el blockchain para asegurar el intercambio de información entre compradores, vendedores, inmobiliarias y administraciones públicas, llevando el concepto de «smart contract» a la compra-venta y el alquiler en el sector inmobiliario.

Asimismo, en Europa destacan dos tipos de tendencias. La del centro y este, donde dominan las startups que desarrollan servicios de arquitectura y gestión de proyectos; y la de sur, que centra en el interés en el sector residencial y las tecnológicas que lo impactan, siendo el big data, inteligencia artificial, machine learning, realidad virtual y realidad aumentada las más relevantes.

La gran mayoría de proptech que forman parte del mapa de API son B2B y B2B2C, y están ubicadas en Barcelona (40%), seguido de Madrid (36%). En el resto de ciudades españolas, la presencia de empresas proptech es minoritaria, aunque, a medida, que se consoliden en estos mercados, pueden dar el salto al resto del territorio nacional, como, de hecho, ya está sucediendo.

Inversión

El crecimiento del sector proptech en España en los últimos años es imparable. Un indicador que, precisamente, avala esta expansión es la cantidad de inversión levantada, que ha dado lugar, incluso, a la creación de fondos de capital riesgo especializados en el sector. Estos inversores están inyectando grandes sumas de capital en este tipo de empresas, consiguiendo, asimismo, acelerar la transformación digital del sector inmobiliario. España ocupa segundo puesto en el ranking de países que atraen más inversiones al sector, con por más de 800 millones de euros en 2021, superado solo por Estados Unidos, que encabeza la lista, y las previsiones de crecimiento para 2022 son optimistas. De hecho, en los últimos dos años las inversiones en proptech han sido más cuantiosas, incluso en un escenario tan excepcional como el de la pandemia. Destaca, por ejemplo, la ronda de financiación de 400 millones de euros cerrada por Casavo este verano. Esta inversión se compone de una ronda de capital serie D de 100 millones de euros, y una línea de financiación de hasta 300 millones de euros, con lo que su capacidad de apalancamiento de asciende a más de 500 millones de euros, garantizando recursos suficientes para el crecimiento de su negocio inmobiliario, centrado en un novedoso modelo de negocio, el cual está basado en la figura del iBuyer o Instant Buyer (comprador instantáneo). Esta startup italiana, que desembarcó en España en 2020, se encarga de realizar la compra de la vivienda de forma directa en apenas unos días eliminando el riesgo de la operación para el propietario del inmueble, ya que se encarga de la compra de la propiedad, de su reforma y de su posterior venta. Su director general en España, Francisco Sierra, exresponsable en nuestro país de N26, considera que esta combinación de capital y deuda les otorga un músculo financiero muy grande, con el que consolidar su crecimiento en sus actuales mercados (Italia, España y Portugal), y acometer la expansión en nuevos territorios, como Francia. «En un momento en que las startups están teniendo dificultades para captar financiación, la conseguida por Casavo pone de manifiesto el interés que actualmente hay por la proptech, que están siendo ahora las protagonistas de una ola de crecimiento en el mundo de la transformación tecnológica. La digitalización es la herramienta indispensable para la modernización del sector y, aunque aún queda mucho por hacer, quienes no abracen la tecnología, se quedarán atrás», precisa Sierra.

Hace pocos meses desembarcó en España Huspy, compañía multinacional con sede en Dubai, que también quiere revolucionar la compra-venta de inmuebles a través de la tecnología. «Acompañamos tanto a vendedores como a compradores en todo el proceso, ya que contamos con un equipo de asesores con amplia experiencia internacional que les orientan en todo momento, desde que seleccionan el inmueble hasta que cierran la transacción con el vendedor y reciben las llaves de su casa. También gestionamos sus préstamos hipotecarios, ya que también somos proveedores de crédito, en lo que es una experiencia completa para el usuario», indica Nuno Santos, director general de Huspy para España. La compañía ha hecho de nuestro país

uno de sus mercados prioritario en la región EMEA, dado el dinamismo del sector, al que ha contribuido, a juicio de Santos, la adopción de estas herramientas tecnológicas, que ha facilitado las transacciones, haciéndolas más ágiles y sencillas. «España es un mercado con un gran potencial. Aunque ahora estamos centrados en Madrid, nuestro objetivo es extendernos por todo el país, para lo que esperamos incorporar a 120 personas este año, para comenzar el próximo ejercicio siendo líderes en nuestro segmento», añade.

Independientemente de si se trata de una proptech o de una empresa inmobiliaria tradicional, lo que parece claro que el futuro del sector pasa por la innovación y por la colaboración entre ambos modelos. En este sentido, Grupo Lar ha creado LarTech, una empresa que nace con el objetivo de afianzar su compromiso con la innovación digital y que invierte en proyectos en los que las proptech son protagonistas. «Estas compañías digitales están desplegando nuevas formas de responder a las necesidades del sector y a los intereses de nuestros clientes, y resulta muy productivo colaborar con ellas. Estas empresas emergentes retan al ‘’status quo’' con agilidad, generan nuevas ideas y disponen del conocimiento para escalar con rapidez. Las grandes corporaciones, por su lado, aportan un conocimiento más profundo y una amplia experiencia del sector, además del capital para apoyar el desarrollo de estas iniciativas», indica Santiago Millán, asesor de LarTech. Así, desde el grupo, invierten en proyectos que desarrollan productos y servicios diferenciales, con aplicación dentro de sus áreas de negocio: residencial, retail o logístico. Son proyectos en los que desde Grupo Lar pueden aportar un valor relevante a través de su experiencia, infraestructura o personal, que estén en fases iniciales y con las que compartan una visión sobre el futuro del sector. Participan en una media de ocho operaciones anuales, con aportaciones de entorno a los 50.000 euros. Desde el lanzamiento de Lartech, hace ahora un año, la compañía ha invertido en iniciativas de diferentes tipologías, como SaaS, marketplaces o construcción. Algunas de sus últimas inversiones han sido Kilimanjaria, Fragua, o Ecómetro, y continúan en busca de nuevas oportunidades en proyectos disruptivos del sector.

Tokenización

Por su parte, Tutellus, la plataforma que ayuda a desarrollar proyectos tokenizados, apuestan claramente por este sector. Hasta la fecha, han lanzado 3 proyectos proptech, y no descartan seguir profundizando en este segmento, precisamente, por la cantidad de problemas que está resolviendo la tokenización. Uno de ellos es Reental, que se dedica a la inversión en inmuebles tokenizados. Así, selecciona inmuebles para la compra, tokeniza el préstamo necesario para adquirirlo, reparte los dividendos mensuales por el inmueble alquilado y, tras dos años, vende el inmueble, recibiendo plusvalías.

Junto a esta iniciativa destaca Nash21, que tokeniza contrato de alquiler en formato NFT, con la particularidad, de que el proceso es que también incluye una garantía de impago que asegura que los mismos. Gracias a este formato, se puede vender el contrato de alquiler para anticipar las rentas o utilizar el mismo como medio de pago o garantía para préstamos.

«La tokenización de un sector como el proptech está trayendo muchas ventajas y desde Tutellus queremos seguir siendo protagonistas del cambio. Por ejemplo, Nash21 está suponiendo una disrupción total en el sector proptech, pues, por primera vez en la historia, alguien ha solucionado el problema de la falta de liquidez en el mercado de los contratos de alquiler. Con Nash21, se puede tokenizar bajo un NFT cualquier contrato de alquiler y hacerlo líquido, cobrando la renta a tiempo real (sin esperar al día 5 del mes siguiente), vendiendo el contrato total o parcialmente, depositándolo como colateral y mucho más», expone Miguel Caballero, CEO y cofundador de Tutellus.

Gabriela Roberto Baró, cofundadora y Chief Business Officer de Nash21, indica que la tecnología Blockchain, utilizada a través del vertical de la tokenización, ha tenido mucho impacto y está en etapa de plena implementación por parte de muchas industrias. «La industria inmobiliaria fue una de las que más demoró en impactar la transformación digital, pero en este último año han surgido muchas startups orientadas a este sector que están acelerando la adopción de herramientas de comercialización, imagen, Big data y mismo en Blockchain», expone

Finaer es otra compañía que nace con el ADN de proptech y que pone a disposición del mercado tecnología y digitalización para ofrecer un servicio disruptivo y transformar el mercado del alquiler en España. Así, pone a disposición de todos sus clientes, propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios una garantía de alquiler, que permite salvaguardar el total de cobro al propietario, sin demora, sin límite y sin necesidad de demanda judicial, facilitando al inquilino el acceso al alquiler, sea perfil nacional o internacional, sea estudiante o profesional, sea empresa o autónomo, tengan sus rentas dentro o fuera de España y al agente inmobiliario le bridamos asesoría personalizada y agilidad en el proceso de selección del inquilino, logrando así dinamizar el mercado del arrendamiento.

«Las llamadas proptech usan la tecnología como base para transformar los modelos de negocio de prácticamente todos los sectores, entre ellos el inmobiliario, en donde han aportado un sinfín de herramientas y han automatizado procesos que mejoran en cantidad y calidad los servicios que venía ofreciendo el sector, siendo el inmobiliario uno de los más arcaicos y reacios a incorporar la transformación digital dentro de su actividad», destaca Jesús Pérez, director de Finaer.

El mercado tradicional inmobiliario está así sirviéndose de la tecnología para reciclarse, adoptando soluciones que simplifican los procesos y ahorran costes. Una innovación que marcarán, sin duda, el futuro del sector.

¿Amazon venderá casas?
Todas las categoría de protech tienen tienen cabida en este nuevo universo. Pero al igual que sucede en fintech (las compañías financiera tecnológicas), la gran pregunta no es la se plantea sobre las nuevas startups que surgen en este contexto que, claramente, son un fenómeno creciente y que vienen a desarrollar el sector de Real Estate, sino que cabe hacerse varias preguntas que tienen que ver con un posible movimiento de los gigantes tecnológicos en este sentido. Así, entre las cuestiones que plantea Ángel Barrio, profesor de Programas de especialización de Fintech & Data Science del Instituto de Estudio Bursátiles (IEB), se encuentran las siguientes: ¿Qué van a hacer las bigtechs? ¿Entrarán en este nuevo panorama las grandes tecnológicas? ¿Venderán Amazon casas? ¿Facilitará Google o Meta financiación hipotecaria? ¿Se moverá el sector inmobiliario hacia el metaverso?
Barrio considera las bigtech ya están involucradas en el sector, aunque de momento sea de forma indirecta.
Tanto Google, con su plataforma YouTube y Cardboard, como Facebook con Oculus y Horizon, son los grandes proveedores de plataformas de realidad virtual y aumentada que facilitan servicios asociados a esta tecnología. Pero también se enfocan en PropTech para sus propios activos inmobiliarios.
Así es, las grandes tecnológicas están promoviendo activos inmobiliarios para sus campus de oficinas, y lo hacen aprovechando tanto su capacidad financiera como tecnológica. Google lo ha hecho en Mountain View, Apple en Cupertino, y Facebook, además de su sede en Menlo Park, se lanzó a la promoción inmobiliaria con Willow Campus en San Francisco, construyendo 1.500 viviendas en las que integrar viviendas, oficinas y espacios comerciales, toda una ciudad.
Este fenómeno supera el concepto proptech, porque para empresas como Facebook, Google, Apple o Amazon, este modelo de promoción inmobiliaria va más allá. No sólo es por aprovechar nuevas tecnologías en la construcción, promoción y gestión, sino facilitar contextos de ciudades y espacios inteligentes, e incluso una forma de captar y retener talento para sus empresas.
Es el nuevo modelo denominado «coliving», comunidades y espacios en los que el nuevo talento y los emprendedores tengan todo lo necesario para vivir y trabajar en un mismo espacio. Facilitar la conciliación, el teletrabajo, el coworking, y todo lo relacionado con los nuevos espacios de creación, cooperación, convivencia y trabajo.
Las bigtech tienen todos los ingredientes para convertirse en protagonistas de estas nuevas tendencias.
Al fin y al cabo, van a la vanguardia de las tecnologías que facilitan los fenómenos fintech (finanzas), insurtech (seguros), proptech (propiedades) o regtech (regulación), y, por tanto, pueden entrar de lleno en cualquier momento porque también disponen de la capacidad financiera para hacerlo.
No obstante, estas empresas ya tienen su espacio empresarial específico y, aunque pueden entrar de forma concreta, parece que su estrategia sigue en dedicarse a sus negocios «core» y participar y facilitar de forma indirecta el avance de todas estas nuevas tendencias sin irrumpir como jugadores principales, por lo menos de momento.