El Banco de España corrige al Gobierno: la ayuda hipotecaria llegará a 220.000 hogares, no a un millón

550.000 hogares vulnerables -las familias cuya deuda sobre su renta supera el 40% de sus ingresos- están en riesgo de acudir al nuevo Código de Buenas Prácticas -firmado entre el Gobierno y la banca el pasado año, para poder hacer frente a su hipoteca sin caer en el impago- si el incremento de los tipos de interés se dispara un 4%, pasando el porcentaje de hogares vulnerables del 10,4% antes del cambio de política monetaria a más del 14%, unos 1,12 millones. Un cifra que se elevaría en 375.000 hogares más si los tipos se elevaran en 400 puntos básicos, con lo que las familias con vulnerabilidades de pago podrían dispararse hasta el 1,5 millones. Sin embargo, ahora mismo y según la cifras presentadas, el Banco de España rebaja sustancialmente los hogares vulnerables con protección ante la subida de tipos, que el Ejecutivo cifró en que estaría beneficiando a un millón de familias. El supervisor bancario deja esa cifra en apenas 220.000.

Así lo ha confirmado Ángel Estrada, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España, durante la presentación del Informe de Estabilidad Financiera, que en unos de sus apartados analiza la situación del mercado inmobiliario español, con especial atención en los diferentes Códigos de Buenas Prácticas en vigor, incluyendo el primero, aprobado en 2012, y los otros dos, aprobados en noviembre de 2022, uno que reforma el de hace diez años y otro que es nuevo código para familias en riesgo de vulnerabilidad y que solo estará vigente hasta diciembre de 2024. "404.000 hogares más de los que habrían podido adherirse a la versión original del Código de Buenas Prácticas de 2012", ha revelado Estrada.

Según ha detallado, el capital pendiente de amortizar de estos hogares elegibles por el nuevo Código sería de unos 46.900 millones de euros, unos 37.700 millones de euros de euros más que con las condiciones originales del anterior Código de Buenas Prácticas. Además, existirían casi 220.000 hogares que podrían acogerse al mecanismo "más estructural" del código de 2012 en su versión reformada en noviembre de 2022, 73.000 hogares más de los que habrían podido acogerse al texto anterior. El capital pendiente de amortizar de estos hogares sería de unos 17.900 millones de euros, unos 4.800 millones de euros más. El Banco de España indica que es previsible que "no todos los hogares que pueden acogerse al código lo soliciten" y advierte de que la "adhesión no sea efectiva para todos los solicitantes".

En este contexto, el Banco de España avisa sobre un posible pinchazo del sector inmobiliario por los "signos incipientes de desequilibrios". Aunque Estrada descarta un pinchazo de una posible burbuja inmobiliaria, "porque en España ahora no existe", sí que ve "riesgos a tener en cuenta, sobre todo por el aumento de los impagos por la subida de los tipos de interés". Según detalla el informe, el número de compraventas de vivienda y el flujo de nuevo crédito hipotecario se frenaron notablemente en la segunda mitad de 2022, llegando a registrar tasas de variación interanual negativas durante el cuarto trimestre del año. En particular, el volumen de nuevas hipotecas concedidas durante los últimos tres meses de 2022 fue un 5,4% inferior al observado en el mismo período del año anterior. Los precios de la vivienda se sitúan a diciembre de 2022 un 12,6% por encima del nivel observado al inicio de la pandemia, lo que suponía un crecimiento 1,1 punto inferior al de los precios de los bienes de consumo en ese periodo (13,7%). Además, la ratio de precios de la vivienda en relación con la renta de los hogares se sitúa en niveles relativamente elevados y mantiene una tendencia ascendente desde 2014. Para Estrada, "tanto la compraventa como la concesión de hipotecas están disminuyendo, por lo que si esta situación continúa así, forzada por la presión del alza de los tipos de interés, los precios de las viviendas se corregirán a la baja y se moderarían las sobrevaloraciones que existen en la actualidad".

Pese a ello, descarta que se vaya a producir un crack inmobiliario como el de 2008. "La situación es completamente diferente, al menos en España, porque el sector bancario española aprendió de aquello y no ha cometido los mismos errores. En aquel momento, los créditos concedidos por encima del valor real de la vivienda llegó a ser del 40%, cuando ahora apenas llega al 5%". Aunque Estrada ha destacado que real decreto 19/2022 fija un marco amplio de protección de hogares vulnerables y en riesgo de vulnerabilidad, facilitando la adaptación de todos los deudores hipotecarios al entorno de mayores tipos de interés, cree que "tiene un alcance más limitado que el anterior decreto 6/2012 y una efectividad temporal acotada", por lo que cree que la implementación de estas medidas tenga "un efecto positivo muy moderado a corto plazo en el consumo y en el nivel de actividad del PIB". También recuerda que este tipo de operaciones tienen costes y beneficios, que pueden ser "diferentes en el corto o en el largo plazo", sobre todo porque las medidas de 2022 pueden implicar costes para los hogares, con un "mayor nivel de endeudamiento o menor acceso al crédito futuro. Hay que tener en cuenta que medidas como las carencias y extensiones de plazo, que tienen la función clave de evitar que la pérdida de liquidez en el contexto actual lleve a una pérdida de la vivienda, implican un mayor nivel de deuda del hogar por más tiempo".

Por tanto, concluye que que las medidas acordadas en noviembre de 2022 pueden implicar costes para los hogares, en forma de un "mayor nivel de endeudamiento o menor acceso al crédito futuro". A este respecto, explica que implican "un mayor nivel de deuda del hogar por más tiempo". A finales de 2022 se había trasladado al coste de las hipotecas vivas de los hogares el 27% de la subida registrada por el euríbor a 12 meses durante el año pasado. El organismo bancario apunta que el alza de los precios de consumo y la subida de los tipos de interés "ya estaría mermando la capacidad de repago de ciertas deudas para los hogares más vulnerables".

El Banco de España también ha hecho balance del impacto que las medidas puedan tener en la banca. En este sentido estima que las extensiones de plazo y las carencias pueden "ayudar a prevenir, gestionar y corregir una evolución más desfavorable de la calidad crediticia, limitando los costes por cobertura de las entidades bancarias". Por contra cree que medidas como las quitas o la dación en pago sí supondrían un coste neto para las entidades y reducirían "en alguna medida" su capacidad de intermediación. No obstante, señala que para extraer los máximos beneficios de las medidas aprobadas en 2022 y limitar los costes tanto a hogares como a los bancos, es importante una "correcta implementación", una aplicación temporal "adecuada" y una focalización de las medidas en segmentos financieros vulnerables.