El caos de la vivienda

El mercado inmobiliario español es un torbellino de distintas realidades, una por cada zona del país. En algunas, la demanda es excesiva y en otras escasa, y donde no hay suficiente oferta los precios se disparan. El coste del alquiler, al contrario, parece normalizarse. Además, las medidas que pretenden regularlos puede perjudicar a la vivienda como la opción principal para los inversores. La inseguridad jurídica generada por la controvertida decisión del Supremo ha puesto en vilo al sector.

El Tribunal Supremo ha agitado el mercado de la vivienda, que ya de por sí estaba revuelto. Los magistrados decidirán el 5 de noviembre si los impuestos de los actos jurídicos documentados de las hipotecas tiene que abonarlos el banco o el cliente. Hasta la fecha, la concesión de estos préstamos se paralizará y ya se verán las consecuencias de la sentencia que, en caso de dar la razón a los consumidores, significaría pérdidas millonarias para las entidades bancarias. Eso sí, se especula con que podrían recuperarlas aumentando el precio de las hipotecas. Aunque la tendencia actual dice lo contrario, pues están más baratas que nunca.

El Instituto Nacional de Estadística no tiene registrado un tipo de interés medio al inicio de la concesión de un préstamos para comprar una vivienda tan bajo como el del pasado julio, cuando se situó en el 2,59%. Ha llegado hasta ahí tras una progresión descendente casi constante desde noviembre de 2013 (4,27%), causada por la competencia entre los bancos para firmar hipotecas aprovechando el nuevo tirón del mercado inmobiliario tras la crisis.

Hasta julio se habían concedido más de 200.000, por lo que si la progresión continúa y la incertidumbre creada en torno a la decisión del Supremo no afecta en exceso, podrían haberse firmado cerca de 400.000 al acabar el año, mientras en todo 2015 solo se acordaron 246.776. El aumento de las hipotecas se debe a la mayor demanda de vivienda. La remontada en el número de compraventas se nota bastante, y ya los datos se asemejen a los de la segunda mitad de 2008, acercándose a las 50.000 transacciones por mes. Así, entre enero y agosto de 2018 han sumado 352.768, un 10% más que en el mismo periodo de 2017.

Inversión

Y no solo se hipotecan las familias, también los inversores, que ven en los tipos de interés en mínimos históricos del mercado español «una buena oportunidad», afirma la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio. Quienes necesitan un préstamo son, sin duda, los particulares, las pequeñas empresas o los inversores con menos capital. Pero también existe la tendencia creciente de pagar casas al contado, hasta el punto que según el INE más de un tercio de las viviendas se compran por esa vía.

Esto se lo pueden permitir, por ejemplo, los fondos de inversión, que han cobrado últimamente protagonismo en nuestro país. De hecho, el informe «At Glance» de la consultora BNP Paribas Real Estate asegura que el 65% de transacciones de activos inmobiliarios durante el tercer trimestre de 2018 fueron llevadas a cabo por fondos.

En total, la inversión en este tipo de activos durante julio, agosto y septiembre sumó 3.750 millones de euros, un 84% más que en el mismo periodo del año anterior. Y es que se han convertido en un verdadero atractivo frente a otras opciones con las que cuentan los inversores en España. La rentabilidad de los depósitos ronda el 0% y la de los bonos del estado a 10 años está por debajo del 2%. Por otro lado, el rendimiento de comprar una vivienda para ponerla en alquiler se situó en el 7,4% en el tercer trimestre, según datos de Idealista.

Rentabilidad

Sin embargo, también es cierto que esa rentabilidad está bajando (en el segundo trimestre era del 7,8%), a causa del descenso al leve descenso del coste de los alquileres pero, sobre todo, por el aún más acentuado aumento del precio de compra. Y en el futuro próximo amenaza por ir por el mismo camino. El jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar, comenta que «la reducción de la rentabilidad en España se ha debido al enfriamiento de los arrendamientos (cayeron un 1,3% trimestral), frente a una subida del 2,9% en los precios de venta en el mismo periodo. Es esperable que, en los próximos trimestres, esta tendencia bajista en los alquileres se mantenga y que en la venta se siga incrementando, por lo que muy probablemente veremos cómo ese rendimiento bruto sigue reduciéndose».

Por lo tanto, la propia curiosidad que tienen los inversores en el mercado español puede ser lo que termine robándole el atractivo a la inversión inmobiliaria. La altísima demanda y la falta de oferta ha inflado tanto el coste que adquirir una casa para alquilarla puede perder demasiada rentabilidad.

Según los últimos datos, el Índice de Precios de la Vivienda publicados por el INE se colocó en el primer trimestre de 2018 en el 6,2% y en el 6,8%, cuando en los mismos periodos del año pasado estaban en el 5,3% y 5,6% respectivamente.

El tipo de vivienda que más sube su precio es la usada (del 5,3% y el 5,8% en los dos primeros trimestres del año, ha pasado al 6,3% y al 7%), que es la que acumula más demanda, mermando rápidamente el stock. En las zonas donde se produce ese fenómeno, asegura Fernando Encinar, «es necesario levantar nuevas promociones para satisfacer la enorme demanda y evitar nuevos sobrecalentamientos en los precios».

Madrid

El mayor ejemplo de un encarecimiento de la vivienda por falta de obra nueva es Madrid donde, por ahora, no parece que vaya a alcanzar una solución. Encinar añade que «el hecho de que se esté limitando tanto el planteamiento urbanístico de una ciudad como la capital para los 20 próximos años sólo puede llevar a una reducción significativa de la oferta y a una escalada de precios. En este sentido, al tratarse de proyectos urbanos de enorme complejidad el tiempo necesario para revertir estas medidas se alargaría mucho en el tiempo, lo que imposibilitaría una oferta suficiente a tiempo una vez que los precios se hayan disparado».

Mano de obra

Es necesario emprender obras nuevas para rebajar los precios pero, paradójicamente, las promociones inmobiliarias sin estrenar se están encareciendo porque lo está haciendo el coste de edificarlas. La ausencia de trabajadores cualificados ha provocado que los sueldos en el sector de la construcción aumentasen entre un 15% y un 20% en 2017, según un informe de la Sociedad de Tasación. Este incremento, además, «es inasumible para muchas empresas», explicaba el vicepresidente de la Asociación de Gestoras de Viviendas, José Luis Grajera.

De esta manera, la «seria amenaza», dice Grajera, que supone la falta de mano de obra preparada no solo lleva al encarecimiento del valor final de una casa, sino también a que los proyectos se puedan paralizar porque les suponga tanto gasto a las compañías que no se puedan permitir afrontarlos. Y otra vez se vuelve a palpar, eso sí, mucho más leve, ese miedo de ver grúas sin actividad y esqueletos de cemento sin acabar.

Pero no en toda España tienen un problema con la construcción de vivienda. En bastante zonas del país no hay casi demanda y, por lo tanto, no es necesario levantar nuevas casas. En estos lugares donde hay suficiente stock y los precios están más relajados. Todo lo contrario a otros núcleos urbanos donde el mercado inmobiliario está «caliente» (los más grandes como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia).

Es decir, en cuanto a la vivienda en España ahora mismo conviven bastantes realidades, cada una con sus particularidades. Aunque ahora el conjunto del panorama nacional se haya visto amenazado por la «inseguridad jurídica» (en palabras de la ministra de Economía, Nadia Calviño), que genera la incertidumbre por la sentencia del Supremo, lo cierto es que «resulta complicado hablar de un mercado inmobiliario español», admite Fernando Encinar. Para él, «sería mejor hacerlo de un cosmos inmobiliario porque cada comunidad, provincia, municipio e incluso barrios constituyen un mercado independiente y las situaciones no son en absoluto homogéneas».

Y podría añadirse más inseguridad jurídica, subraya Encinar, generada por algunas de las medidas en materia de vivienda que barajan las administraciones. Pero, con todo, despeja las dudas sobre una nueva burbuja y aclara que el mercado inmobiliario goza «de buena salud después de haber dejado atrás una década horrorosa».

El Euribor sigue creciendo

Más allá de la inseguridad jurídica creada por la decisión del Tribunal Supremo que está pendiente, una de las peores y recientes noticias para los hipotecados es el aumento del Euribor. Aunque se mantiene en negativos, en enero se situaba en -0,189 y ha avanzado hasta alcanzar el pasado lunes el -0,155. Los cambios en este índice, no obstante, solo afectan a las hipotecas a tipo variable que representan casi al 60% del total. Sin embargo, hace una década eran casi el 100%, pero las de tipo fijo le han ganado terreno, precisamente, por los niveles tan bajos del euribor. El futuro de la competencia entre ambas vías hipotecarias está en duda debido a que habrá que esperar a ver cómo responderá al mercado a las próximas decisiones del Banco Central Europeo sobre la política monetaria y la subida de los tipos de interés (que tendrá su efecto en el euribor).